Investeringer i ejendomme er i kraftig vækst blandt private investorer, og professionelle ejendomsudbydere har gjort markedet langt mere tilgængeligt for den enkelte investor, som uden tvivl er klar over det forventede afkast på investeringen. Men er det også tydeligt for dig som investor hvilken risikoprofil, der følger med investeringstypen?
I mange danske byer bygges der i øjeblikket på livet løs, og 2021 var det hidtil travleste år på investeringsejendomsmarkedet i Danmark. Det underbygges af den største transaktionsvolumen i investeringsejendomme nogensinde, nemlig hele DKK 105 mia.* Der er fortsat et stort behov i markedet for at investere kapital i ejendomme, og den høje efterspørgsel fra danske pensionskasser, udenlandske investorer og private investorer lader til at fortsætte ind i 2022.
Boligejendomme dominerer markedet
Størstedelen af investeringerne relaterer sig til boligudlejningsejendomme, især hvad angår private investorer, som skal placere deres investeringsmidler. Og det er forståeligt, at man som investor bedre kan relatere til (bolig)aktivet i modsætning til de forskellige risikofaktorer, som følger med eksempelvis kontorbygninger, butiks- og logistikejendomme. Under coronakrisen har boliger også vist sig som et sikkert investeringsvalg, da danskerne altid skal have et sted at bo. Boligudlejningsejendomme er desuden en værdifast investering, som er inflationssikker, da alle indtægter i forbindelse med udlejning reguleres årligt med inflationen. Derfor er de i særdeleshed gode i urolige tider.
Sådan hænger afkast og risiko sammen
Den høje efterspørgsel på boligejendomme har gjort, at afkastet, man kan forvente at opnå på sin investering, har været for nedadgående. Løsningen på det lavere afkast har været at skrue op for de risici, man som ejendomsinvestor påtager sig for at få et tilfredsstillende afkast. Hos private investorer har jagten på høje afkast været på ryggen af negative renter i banken og særdeles volatile aktiemarkeder. Derfor er risikodelen for mange gledet lidt i baggrunden ift. at vurdere nye investeringsmuligheder.
Man kunne dog med fordel vende tilbage til de gamle dyder, hvor udgangspunktet for investering er en vurdering for den enkelte private investor angående hvilke risici, man er villig til at påtage sig. For der er en åbenlys sammenhæng mellem afkast og risiko. Selvom en investering med et forventet afkast på 9% altid vil synes mere attraktiv end en investering med et afkast på 6%, er dette ikke altid tilfældet. Der er mange andre faktorer, der spiller ind, som man som ejendomsinvestor skal være bevidst om. Fx er beliggenheden ét af de allervæsentligste parametre relateret til afkastet i en ejendomsinvestering. Des bedre beliggenhed, des lavere (men af samme årsag ikke ringere) afkast.
Investeringer i boligejendomme er som udgangspunkt en lavrisikoinvestering indenfor ejendomssegmentet og ligger typemæssigt naturligt tæt på en obligationsinvestering – både hvad angår risiko og afkast. Altså – når du har at gøre med en såkaldt core-ejendom, der defineres som en ejendom, der allerede er opført og med en god, stabil drift dvs. eksempelvis over en længere årrække har haft konstant lav tomgang, markedskonformt lejeniveau, få fraflytninger og ikke mindst veldokumenterede driftsomkostninger. Ved at øge risikoen, stiger uforudsigeligheden på væsentlige områder, og du bevæger dig som investor ind i typer af boligejendomme som core plus (uudnyttet mindre potentialer eller driftsmæssige udfordringer), value add (større og væsentlige projekter, herunder konverteringer, moderniseringer eller væsentlige driftsmæssige udfordringer) eller opportunistisk.
Opportunistisk har karakter af nybyggeri, hvilket betyder byggerisiko, risiko for at entreprenøren går konkurs, forsinkelser og byggesjusk, usikkerhed omkring hvorvidt beliggenhed og produkt lever op til lejernes forventninger, risikoen ved førstegangsudlejningen, usikre driftsbudgetter, uforudsete udgifter samt usikkerheder omkring lejersammensætning, tomgangsprocenter, hyppighed af udflytninger og betydelig renterisiko frem til ejendommen overtages og realkreditlån dermed kan hjemtages osv.
Der er selvfølgelig ingen af ovennævnte typer af investeringsmuligheder, der er bedre end andre. Men der skal kompenseres afkastmæssigt så rigeligt for at påtage sig øget risici, når uforudsigeligheden går op. Husk, at sammenhængen mellem risici og afkast er eksponentiel! Og at der altid er alternative investeringsmuligheder at holde op imod – både risiko- og afkastmæssigt…. i den rækkefølge.
