Gennem århundrederne er der knyttet utallige servitutter til fast ejendom i Danmark. Der er en tradition for at respektere dem nidkært, men den holdning ønsker Landinspektørforeningen et opgør med. Mange servitutter har alligevel ringe eller ingen betydning, men de skaber unødigt arbejde og forvirring – aktuelt f.eks. omkring de offentlige ejendomsvurderinger.
Borgernes rettigheder og pligter er normalt beskrevet i love, cirkulerer og andre dokumenter, som jurister har gjort sig umage med at formulere præcist. Men der er en markant undtagelse. Det gælder de myriader af servitutter, der er knyttet op på fast ejendom i Danmark. Ofte er ejerne af ejendomme end ikke opmærksomme på servitutterne. Mange af disse har heller ikke længere relevans. Men en køber kan alligevel være utryg og vil alt andet forlange et nedslag i prisen, hvis ejendommen kommer med et formelt krav om f.eks. at ejeren skal give adgang til andre, eller at man skal gøre ét eller ikke må gøre noget andet.
Servitutterne er således en af de faktorer, der gør det svært at forudsige handelsværdien af en ejendom. Dette er som bekendt, med de nye, offentlige ejendomsvurderinger, en aktuel problemstilling. Landsinspektørforeningen foreslår nu, at netop balladen med de offentlige vurderinger skal være anledningen til at rydde op i servitutterne. Efter svensk forbillede ønsker foreningen, at man giver ejerne en periode på f.eks. fem år til at sige fra, hvis man mener, at en gammel servitut skal blive stående. Hvis ingen gør anskrig, skal den miste retsvirkning.
Opfundet af romerne
”De nye vurderinger er alene baseret på elektroniske data, men disse oplysninger er alt for ofte både mangelfulde eller helt forkerte. Dermed bliver vurderingerne også let helt skæve, når de ikke tager højde for rettigheder eller byrder på en ejendom i form af tinglyste servitutter, siger formanden for Landinspektørforeningen, Torben Juulsager.
Servitutter blev, som så meget andet, opfundet af romerne. Det er uklart, hvornår man er begyndt at anvende dem i Danmark, men i første halvdel af 1800-tallet begyndte man at nævne dem i lovtekster på en måde, så det fremgår, at folk allerede dengang tog for givet, at servitutter fandtes og var almindelige. Mange af de gamle servitutter er meningsløse i dag, f.eks. vejretter på marker, der i dag er bymæssig bebyggelse. Andre igen kunne i princippet gøres gældende, men har sædvane imod sig – som når ingen i et parcelhuskvarter overholder en regel om, hvor høj beplantning i haverne må være.
Men uanset om de gamle servitutter er mere eller mindre brugbare, er der et praktisk problem ved dem: At de ikke just er skabt til at fungere sammen med nutidens digitale systemer, så man skal til at grave i arkiver for at finde dem frem. Det er ikke mindst dette praktiske problem, Landsinspektørforeningen gerne vil til livs.
”Alle de gamle og ofte forældede servitutter, der kun findes analogt i tingbøgerne, bør ophæves. Nye servitutter findes allerede digitalt uden for tingbøgerne, og derfor er det lettere at arbejde med dem,” siger Torben Juulsager.
Få formkrav
En del servitutter er så gamle, at de end ikke er med i tingbogen. Det gælder servitutter fra før 1927. Her må man søge dem på Rigsarkivet – og det bliver så opgaven for den enkelte ejer af en ejendom, hvis den reform, som Landinspektørforeningen foreslår, bliver gennemført. I tiden efter 1927 blev servitutterne dog skrevet ind i tingbogen, men naturligvis analogt. Tingbogsoplysningerne er siden skannet ind og ligger som pdf-filer, men det kan stadig være et godt stykke arbejde at gå igennem for dem, som har interesse i servitutterne.
Mange af servitutterne er også angivet på en måde, der i hvert fald for lægfolk er overraskende uformel. Man har sat indholdet over formalia, og ifølge Torben Juulsager er en blandt fagfolk berømt servitut blot kradset ned på en bagerpose. Dette eksempel viser også, hvorfor Vurderingsstyrelsen ikke kan tage højde for gamle servitutter, selv om de formelt skal indgå i vurderingerne. Hele pointen med det nye vurderingssystem er netop, at det skal foregå ved hjælp at oplysninger, som myndigheden kan hente og behandle digitalt.
Umulige at tolke
Men også ude i marken, hvor man faktisk finder de gamle servitutter frem og forholder sig til indholdet i dem, volder det hovedbrud.
”Servitutter fra 1927 og næsten op til vores tid kan være næsten umulige at tolke. Der var ikke nogen formkrav. I den gamle tingbog kunne enhver tinglyse en servitut, og nogle er kun stadfæstet ved en verbal beskrivelse, hvor man angiver, at servitutten gælder fra Niels Pedersens pæretræ og op til hegnslågen. Det kan være svært at identificere senere,” fortæller Torben Juulsager.
Den slags kan bringe landinspektører ud i næsten umulige opgaver, hvor de ikke med nogen sikkerhed kan fastslå, hvor rettigheden i en servitut er gældende, men hvor Tinglysningsretten ikke desto mindre insisterer på, at rettigheden skal respekteres. Det er noget, der tager tid, og det kan forsinke byggeprojekter på en måde, som ejerne har svært ved at forstå. ”Menigmand har ikke en kinamands chance for at gennemskue, hvad der er op og ned,” anfører Torben Juulsager.
En næsten-modernisering
Med en reform fra 2009 blev tingbogen moderniseret til den digitale form, vi kender i dag. Men helt moderne er det så alligevel ikke. Tinglysningsretten accepterer, at området for en servitut er optegnet på et kort, som så bliver skannet ind i en pdf-fil. Torben Juulsager så hellere, at retten arbejdede i geografiske informationssystemer. Dét kommer måske en dag. Og så vil det, man gør i dag, forekomme næsten lige så forældet, som gamle dages servitutter forekommer for nutidens brugere.
