Prisen på byggematerialer er steget voldsomt – hvis man overhovedet kan få dem. Udviklingen gør det svært at planlægge byggeri. Entreprenørerne vil ikke love for meget om slutpriser eller tidsrammer. Det kan sætte en stopper for de seneste års boom i boligbyggeriet.
Mandag var skiftedag i Boligministeriet, og selv om timingen for ministerrokaden var tilfældig, var den måske også passende for dagsordenen for boligbyggeriet: For den fratrædende minister Kaare Dybvad Bek var det en hjertesag, at der skulle billige boliger, i et miks med de mere eksklusivise boliger. For den tiltrædende minister Christian Rabjerg Madsen kan det mere simpelt blive et spørgsmål om, hvorvidt der overhovedet bliver bygget boliger.
Allerede inden, nogen kendte til ministerskiftet, advarede Helene Toxværd og Palle Adamsen, formænd for henholdsvis Lejernes Landsorganisation og Danmarks Almene Boliger (BL), i et debatindlæg på Altinget om, at der var knas med de politiske ønsker: Det er ikke i sig selv nok, at bygherrer har pligt til at invitere almene boligselskaber med ombord – der skal også være penge til at bygge disse almene boliger. Og med de brat stigende boligpriser har mange måttet opgive at få det til at hænge sammen inden for de lovfæstede maksimalpriser.
Meget vanskelige tider
Men selv om man i den rent kommercielle boligbranche ikke opererer med maksimalpriser, er man underlagt de samme byggepriser. Og Peter Olsson, direktør i AP Ejendomme, der er blandt de mere aktive med boligbyggeri, er ikke i tvivl om, at de aktuelle udfordringer på materialesiden får betydning for aktiviteten. Med alt, hvad man kan se i sol og måne lige nu, er byggeboomet på vej mod en afslutning i denne omgang.
”Der er ingen tvivl om, at vi ser ind i meget vanskelige tider. Vi skal bygge bedst muligt. Men lige nu er det svært, og der vil komme en opbremsning. Det er ikke kun hos os. De almene boligselskaber kan ikke bygge til maksimalprisen, offentlige byggeprojekter bliver udskudt, og hvis du er lånefinansieret, kigger du ind i væsentligt højere renter end for kort siden. Vi har hverken maksimalpriser eller lånebehov, men vi har stadig en business case, der skal hænge sammen, og det er klart, at hvis alting stiger med 50 pct. eller mere, er det en udfordring,” siger Peter Olsson.
Opbremsningen kommer måske ikke lige i morgen, for f.eks. er AP Ejendomme er ved at lukke de aftaler, der har været forhandlet gennem længere tid. Men det er vanskeligt at starte helt nye projekter op lige nu.
Fra ondt til værre
Alle i og omkring byggeriet har haft tid til at vænne sig til de forsyningsproblemer, som de proppede logistikkæder i coronaens kølvand førte med sig. Men det var trods alt forventningen, at de ville drive over igen inden for et års tid eller to. Nu er krigen i Ukraine kommet oveni, og ingen tør spå om, hvornår priserne vil falde til ro, endsige hvornår man overhovedet kan regne med at få de materialer, man skal bruge. Det sidste er vigtigt. I en normal situation vil en bygherre søge at få en fast pris på byggeriet, inden det går i gang. Men i den nuværende situation er der alvorlige grænser for, hvad entreprenørerne overhovedet kan love.
”Et er priserne. Men er det overhovedet muligt at skaffe stål, træ, beton og hvad man ellers skal bruge? Spørgsmålet er, om det overhovedet er muligt at indgå fastprisaftaler. Entreprenørerne skal dække sig ind med underleverandørerne, og det kan de næsten ikke,” siger Peter Olsson, som tilføjer, at nybyggerier ydermere risikerer at blive færdige midt i en eventuel lavkonjunktur, der også er udløst af krigen.
Under en lavkonjunktur vil folk normalt være påholdende med at flytte, og det kan gøre det svært at få fyldt nybyggede ejendomme. Peter Olsson anfører, at fleksibiliteten lejeboliger i den situation kan gøre dem mere attraktive end ejerboliger, som kræver en låneoptagelse fra køberens side. Det kan være uønsket, hvis der samtidig er usikkerhed om jobbet. Men om den effekt faktisk indtræffer, er endnu usikkert.
Flere projekter
Også Industriens Pension er aktive i boligbyggeri. Pensionskassen er sammen med NREP og Novo Holding med i et konsortium, der i oktober sidste år købte en 78.000 kvm. stor byggegrund i Jernbanebyen, og den står desuden sammen med 2L Projektudvikling bag et projekt om en ny bydel med op til 900 nye boliger i Egedal Kommune. Så sent som i denne uge meddelte Industriens Pension, at man tillige er med i et – dog noget mindre – boligprojekt i Roskildes centrum. Se også 3 hurtige på side 2. I den sidste sammenhæng har Industriens Pension overvejet, hvordan man forholdt sig til materialepriserne, oplyser ejendomschef Søren Tang Kristensen.
”Det var helt tilbage i december, at vi fremsendte købstilbuddet, og allerede dengang kunne vi se, hvor det bar hen ad med stigende priser. Så vi har i vores bud lagt en buffer ind til at kunne absorbere prisstigninger. Vi kan også håbe, at det, vi ser lige nu, er et peak i priserne, så de når at flade ud, inden vi går i gang,” siger han.
Håb om lønstigninger
Søren Tang Kristensen er også opmærksom på, at der om et år eller to ikke nødvendigvis vil være samme efterspørgsel efter nye boliger, som vi har set de seneste år.
”Vi er ikke nervøse, men det er da et opmærksomhedspunkt, at alt andet lige bliver alting dyrere, og man kan godt frygte, at der bliver mindre at betale husleje for.
Men set over nogle år vil lønningerne formentligt følge inflationen, og desuden er vi ret selektive, så vi prøver at investere der, hvor vi mener, der vil være et underudbud af boliger de kommende år,” siger han. Ligesom Peter Olsson bekymrer Søren Tang Kristensen sig for, om det overhovedet vil være muligt at sikre sig materiale til de byggerier, man først nu skal til at sætte i gang. Men, påpeger han, her kan det også hjælpe at tænke kreativt. ”Det er klart, at der usikkerhed lige nu. Men på de projekter, der ligger lidt længere ude i fremtiden, må vi så i gang med at se på alternative løsninger. Det er ofte en mulighed – hvis man f.eks. ikke kan få det egetræ, man gerne ville have haft, er der tid til at lede efter andre materialer,” slutter Søren Tang Kristensen.
