Kontormarkedet i København stortrives for tiden. Men en af årsagerne til det er, at selv hovedstaden i Danmark er for lille til, at det rigtigt giver nogen mening for virksomhederne at flytte ud. I verdens helt store metropoler bliver det mere og mere klart, det i corona-tiden tillærte hjemmearbejde sætter sig tunge spor. Tomgangen i centrale kontorer forbliver høj, og ejendommenes værdi falder.

Måske var det aldrig andet end et marketingstunt, at politiet i København stopper trafikken for at lade andemor og hendes ællinger komme over vejen. Men nu er den tid i hvert fald definitivt forbi. København er en effektiv metropol, hvor der ikke er plads til den slags. Men så igen: I en international sammenhæng er København stadig så lille en by, at det er tvivlsomt, om man overhovedet kan kalde den en metropol. 

Det har betydning for opfattelsen af verden lige nu; i tiden efter corona. I Danmark er den udbredte fornemmelse nok, at al snakken om permanent hjemmearbejde mest blev ved det – altså snakken. Der er flere, der har fået en ugentlig hjemmearbejdsdag eller to, og det påvirker nok valget og indretningen af boliger. Men det er for lidt til for alvor at påvirke kontormarkedet, og både ejendomspriser og huslejer på kontorer i København slår egne rekorder for tiden.

Nej til pendling-helvede
Ude i verden ser det helt anderledes ud. I de ”rigtige” storbyer, hvor mange er tvunget til at bruge adskillige timer om dagen i offentlig transport, hvis de skal arbejde centralt, ser mange af coronaens nyskabelser ud til at være permanente. Det har stor betydning for ejendomsmarkederne: Kontorer står tomme, og ejendomme taber værdi. Det overordnede billede er, at både virksomhederne og medarbejderne alt andet lige helst vil tilbage til en normal hverdag, hvor de om ikke hver dag, så de fleste dage, mødes med deres kolleger på en arbejdsplads. Men medarbejderne har ikke lyst til at vende tilbage til det daglige pendling-helvede. 

Begge ønsker kan blive opfyldt, hvis virksomhederne flytter ud til mindre byer, hvor der er kortere mellem hjem og arbejdsplads. Præcis det sker også i lande som USA, Storbritannien og Frankrig. ”Mindre byer” er i denne sammenhæng små storbyer af en størrelse mellem Aarhus og København. Kan en udflytning ikke lade sig gøre, vinder hensynet til mindre transporttid, så mere hjemmearbejde bliver løsningen.

Tomgangen er flyttet
De data, der ruller ind, viser med stadigt større sikkerhed, at begge de to tendenser findes, og at de ikke bare lige går over igen. Her er et par eksempler, som det ansete tidsskrift The Economist har omtalt over de seneste måneder: I USA var tomgangen i kontorer ca. 13 pct. pr. tredje kvartal sidste år. Det gælder for alle typer og beliggenheder af kontorerne. Men det er en dramatisk ændring: Før coronaens ankomst var tomgangen blot 7 pct. centralt i storbyerne, mens den var godt 10 pct. i mindre centralt beliggende erhvervsparker. 

Det er altså især ejendommene i ikoniske kvarterer, som Manhattan i New York, der har tabt kunder. Det har også spillet ind på priserne på disse ejendomme – de er faldt med 8 pct. i samme periode. I San Fransiscos finansielle distrikt er prisfaldet på næsten 20 pct. Generelt er det ellers så økonomisk sprudlende Californien hårdt ramt. Virksomheder flytter til nabostaterne, hvor der er bedre plads. Udviklingen kommer dog også de mindre tæt befolkede områder inde i Californien til gode, og f.eks. i San Fransiscos forstæder hælder prisudviklingen på kontorejendomme til den positive side.

Ny struktur i London
I London er passagertallene i byens berømte metro, the tube, en god indikator for aktiviteten i City. Endnu i slutningen af februar var der 40-50 pct. færre rejsende end på samme tid to år forinden. I februar var der stadig udbredt smittespredning, som kunne holde folk hjemme, men et forhold antyder, at indbyggerne har lagt deres vaner mere permanent om: Det er især mandag, men også til en vis grad fredag, at der er færre passagerer. Arbejdsugen, forstået som de dage, man møder på arbejde, er blevet kortere, og omfatter for mange nu kun tirsdag, onsdag og torsdag.

London er imidlertid også et eksempel på, at det overordnet mere er øget hjemmearbejde end udflytning, man ser. Men det hænger også sammen med, at erhvervsstrukturen i den britiske hovedstad er under forandring. F.eks. virksomheder inden for finans, underholdning og detailhandel flytter ud, mens aktiviteter, der nemmere kan klares som hjemmearbejde, flytter ind. Det gælder f.eks. offentlig administration og advokatkontorer. Sammenlagt er der dog ikke tvivl om, at der er brug for færre kontorer. Ifølge en opgørelse fra ejendomsrådgiveren CBRE nærmer tomgangen i London sig 10 pct. Det er ca. dobbelt så meget som normalt, og det er væsentligt mere, end da det var værst under finanskrisen for et årti siden.

Virksomheder opsiger lejemål
CBRE har også undersøgt virksomhedernes holdning til hjemmearbejde, og deres tanker om fremtidigt brug af kontorer. Her kan ejendomsselskaberne til en start glæde sig over, at det kun er omkring hver tiende af virksomhederne i Amerika og Europa, der forestiller sig, at hjemmearbejde i fremtiden vil være udgangspunktet for medarbejderne.

Men på den anden side er det også kun under en tredjedel, der forestiller sig, at udgangspunktet skal være, at medarbejderne skal møde på kontorerne. Det store flertal forstiller sig en blanding mellem de to arbejdsformer, og for mange betyder det, at cirka lige så mange arbejdstimer skal lægges hjemme som på kontoret.

Det giver igen store ændringer i behovet for ejendomme. I både Amerika og Europa er der flere, der lægger an til at indskrænke antallet af lejede kvadratmeter, end som vil leje flere af dem. Det har også betydning for, hvilken typer kontorer man efterspørger. Specielt ser efterspørgslen efter såkaldt fleksible kontorer, hvor man hurtigt kan opsige eller kvadratmeter eller leje flere af dem, ud til at blive forøget drastisk, mens langt færre end tidligere vil skrive under på en lejekontrakt med adskillige års rækkevidde.

Tilpasser sig lokale forhold
Tilbage i Danmark er vi altså lidt uden for nummer i disse globale tendenser. Selv ikke København er så stor, at medarbejderne sparer transporttid af betydning ved, at kontorer bliver flyttet ud. Huslejen i kontorer er heller ikke så høj som i verdens metropoler, og dermed har virksomhederne ikke samme incitament til at imødekomme det ønske, medarbejdere måtte have til at arbejde hjemme. Men kommer tendensen alligevel til Danmark, sammen med de globale virksomheder? Umiddelbart kan det jo skabe uro i organisationen, hvis kolleger fra f.eks. London og København møder hinanden og kan konstatere, at de bliver tilbudt vidt forskellige goder og arbejdsvilkår.

Dragana Marina, analysechef i CBRE, tror, at den effekt vil være beskeden.
”I en global virksomhed er der selvfølgelig nogle regler, der gælder globalt. Men på nogle punkter må man tilpasse sig de lokale forhold. Det gælder løn, men det gælder også arbejdsvilkår,” siger Dragana Marina.

Hun hæfter sig også ved, at I Danmark var hjemmearbejde allerede inden coronaen udbredt. Mange steder i udlandet er det mere nyt, og her kan virksomhederne bliver overraskede over nogle ulemper og begrænsninger på langt sigt.

”Du kan ikke bare sende medarbejderne hjem – du er samtidig nødt til at ændre ting i ledelsen. I nogle typer af virksomheder kan det måske godt fungere, f.eks. inden for tech eller konsulentvirksomhed. Men i f.eks. life science, hvor der skal være adgang til laboratorier, kan det slet ikke fungere. Det handler altså meget om, hvilke opgaver medarbejderne skal løse,” siger Dragana Marina.