Traditionelt er strøgejendomme blevet betragtet som noget af det sikreste, man kunne sætte penge i, og priserne har været derefter. Men først kundernes søgning mod internettet i stedet for fysiske butikker, siden coronaen, forstyrrede billedet, og de seneste år er markedet sat helt i stå. Men nu er optimismen så småt vendt tilbage, og potentielle købere og sælgere af ejendommene sonderer terrænet.
Normalt syder Strøget og de omkringliggende gader af aktivitet, men de seneste år under coronaen har været meget stille. Det gælder også på ejendomsmarkedet. Handlen med strøgejendomme, der blomstrede for blot fem-ti år siden, er stort set gået i stå. Men nu er der lys forude, fremgik det, da RED Cushman & Wakefield i forrige uge præsenterede sit Investment Atlas for 2022. Mægler- og rådgivningsfirmaet forventer, at vi allerede i indeværende år vil se nogle store handler igen.
”Vi forventer, at der kommer nogle processer med forskellige strøgejendomme. Vi kan endnu ikke sige hvor mange, og det vil også afhænge af, hvordan det går med den eller de første, der kommer i markedet. Men vi har viden om nogle tilfælde, hvor ejerne overvejer, om de skal gå i en salgsproces. Desuden ved man, at mange af dem, som har købt på Strøget, er lukkede fonde (fonde, der har lovet investorerne pengene igen inden for en bestemt tidsramme, red.), som på et eller andet tidspunkt skal sælge igen. Så spørgsmålet er kun, hvornår de synes, at markedet er rigtigt til det,” siger Lior Koren, partner i RED Cushman & Wakefield.
Retail er undtagelsen
Når en stadigt mindre del af transaktionsvolumen på det samlede ejendomsmarked vedrører ejendomme i København, skyldes det generelt ikke, at der er noget i vejen med hovedstaden. Der er fremgang over hele landet, men nu tør investorerne også sætte penge i forstæder og mellemstore byer, som de tidligere holdt fingrene fra. Og når transaktionsvolumen i disse byer tidligere har været ubetydelig, er det tilsvarende nemt for dem at opnå en relativ fremgang.
Undtagelsen fra denne hovedregel er retail, altså segmentet for butiksejendomme. Her skyldes forskydningen i markedsandele væk fra København ikke blot, at investorerne har fået øjnene op for muligheder på nye lokationer, men også at der faktisk er et problem i hovedstaden – nemlig med de tidligere så eftertragtede strøgejendomme. Det var især udenlandske investorer, der ikke bare købte ind på Strøget, men så at sige købte hele butikkerne. Disse investorer så muligheden for at få det bedste fra alle verdner – både udviklingsmuligheder og tryghed. En butiksejendom med god placering i en rig by som København, der tilmed vrimler med krydstogtsturister om sommeren, blev set som en sikker investering.
Fra slemt til værre
Men langt hen ad vejen skulle det vise sig, at investorerne tog fejl. I første omgang fordi de undervurderede nethandlen. Med de færre kunder i butikkerne, var der mange steder ikke længere samme grundlag for de tårnhøje huslejer. Tomgangen bredte sig, og den blev så stor, at det ikke længere var muligt at maskere de tomme butikker – de var synlige for de forbipasserende, hvilket var uholdbart i længden, fordi folk netop kommer på strøggader på grund af et rigt butiksliv. Med coronaens nedlukninger gik det fra ondt til værre. Dette problem kunne ikke engang afgrænses til de måneder, hvor der formelt var lockdowns. Også uden for disse perioder manglede turisterne, især dem der kom med krydstogtsskibene.
Alle gik naturligvis ud fra, at det var et spørgsmål om tid, før coronaen ikke længere begrænsede adfærden. Og man så også, at nogle detailhandlere var begyndt at kombinere netshops og fysiske butikker. Altså ville der komme ny værdi til strøgbutikkerne. Spørgsmålene var blot hvor meget og hvornår. Denne usikkerhed har ført til en nervekrig mellem potentielle købere og potentielle sælgere, og denne nervekrig er meget tydelig, når man sammenligner med f.eks. kontormarkedet. Her er København meget attraktiv og stod ifølge RED Cushman & Wakefields opgørelser for 38 pct. af omsætningen i Danmark i 2021. For retailejendomme var den tilsvarende andel blot 22 pct.
Attraktive afkast
Men nu vurderer RED Cushman & Wakefield altså, at ejendomsmarkedet på Strøget igen vågner op til dåd og vil fylde i statistikken for 2022, når den skal gøres op. Ifølge Lior Koren ser man flere faktorer, der trækker i den retning. En af dem er, at investorernes alternativer i form af bolig- og kontorejendomme nu handles til lavere afkast end tidligere – lavere afkast betyder, at investorerne giver mere pr. forventet indtjeningskrone, og dermed altså at priserne stiger.
”Traditionelt set blev strøgejendomme handlet til de laveste afkast, f.eks. 3,0 til 3,25 pct., mens alle ejendomme blev handlet til afkast på 3,5 pct. eller mere. Nu er kontorejendomme kommet ned under 3,0 pct., og boligejendomme ligger måske endda endnu lavere. Så det traditionelt dyreste segment, strøgejendomme, begynder pludselig at se lidt billigere ud, end det gjorde før,” siger Lior Koren.
Han vurderer, at priserne vil være høje nok til, at investorerne fra de vildeste år kan komme ud med skindet på næsen i den forstand, at de nok må sælge til lavere priser, end de havde håbet på, men i de mindste ikke lavere priser end dem, de købte til.
”Dem, som kommer til at sælge først, vil formentligt være nogle af dem, som har købt for at udvikle ejendommene. Så de har nok købt på lidt højere afkast og skal nu sælge på det, man ville kalde et prime afkast. Dét tænker jeg ikke har flyttet sig så meget. Men der har jo ikke rigtigt været nogen handler de seneste år, så vi ved ikke, hvordan prissætningen vil være,” siger Lior Koren.
Fodgængerne er vendt tilbage
Han udelukker dog ikke, at nogle af disse investorer alligevel kan stå med et samlet tab, når man medregner, at deres lejeindtægter undervejs har været mindre end forventede, bl.a. på grund af coronaen. Pandemien er for så vidt heller ikke slut endnu. Især har vi endnu til gode at se, hvor mange turister, der kommer til København til sommer, ligesom det er uklart, i hvilket omfang krydstogtsturismen vender tilbage. Men det daglige liv er stort set vendt tilbage til Strøgaderne. RED Cushman & Wakefield går periodisk simpelthen ud og tæller antallet af fodgængere på i løbet af en time, og tallene ligner nu dem fra før coronaen. Lior Koren noterer sig samtidig, at man også coronaen har set, at der er blevet underskrevet et betydeligt antal nye lejekontrakter. Der var altså detailhandlere, der var parate til at investere i mulighederne de kommende år, endnu mens restriktionerne var i kraft.
