I lejeforhold aftales det sommetider, at udlejer giver lejeren en form for eksklusivitet eller ”branchebeskyttelse”. For eksempel ved at lejer som den eneste må drive supermarked i et indkøbscenter.
Herfor betaler lejeren normalvis en højere leje og begunstiges således på konkurrerende lejeres bekostning. En sådan konstellation er ikke nødvendigvis problematisk, men den kan være det, hvis den begrænser konkurrencen på det relevante marked. Parterne skal derfor være opmærksomme, når de indgår en eksklusivaftale – læs her, hvad der er vigtigt at have fokus på.
De frie markedskræfter skal have lov at råde
Det er forbudt for virksomheder at indgå aftaler, der direkte eller indirekte har til formål og følge at begrænse konkurrencen på det relevante marked. Vurderingen er konkurrenceretlig og sjældent simpel. Et marked udgøres af produkter eller ydelser, der kan substitueres inden for samme geografiske område. Lad os tage et eksempel: Hvis en part får en eksklusiv ret til at sælge sportsvogne i et bestemt geografisk område, vil det ikke begrænse konkurrencen på markedet for salg af familiebiler. Det skyldes, at købergrupperne for de to typer biler ikke kan eller vil erstatte det ene produkt med det andet. Aftalen vil derimod begrænse konkurrencen på markedet for salg af sportsvogne, og det kan skabe konkurrenceretlige problemer.
Er eksklusivaftaler nogensinde et problem i ejendomsbranchen?
Ja! I en dansk retssag lejede en lejer et erhvervslejemål fra en kommune og ønskede at bruge det tilstødende udendørsareal til udeservering. Konkurrencemyndighederne vurderede følgende klausuler i lejekontrakten:
- Kommunen forpligtede sig til kun at give tilladelse til udeservering på disse arealer til autoriserede restauratører med forretningsadresse på bemeldte torv og
- kommunen forpligtede sig til ved meddelelse af udeservering på disse arealer at oplyse ansøgeren om, at der ikke måtte sælges varer til lavere priser end dem, der samtidigt var gældende for andre restauratører i området.
Konkurrencerådet konkluderede, at sidstnævnte klausul havde til formål og følge at begrænse konkurrencen. Derpå gav Konkurrencerådet parterne påbud om at ophæve klausulen. Sagen kom senere for Konkurrenceankenævnet, der efter en konkret vurdering fandt, at aftalen ikke var konkurrencebegrænsende.
Afgørelsen synliggør, at eksklusivaftaler i forbindelse med udfærdigelsen af lejekontrakter skal behandles med konkurrenceretlig omhu. Selvom Konkurrenceankenævnet ikke betragtede vilkåret som konkurrencebegrænsende, kunne det under andre omstændigheder have været tilfældet. I så fald ville konsekvensen have været, at vilkåret blev erklæret ugyldigt i overensstemmelse med Konkurrencerådets afgørelse. Det ville have resulteret i en dårligere aftale for lejeren, da lejeren i så fald ville miste retten til at bestemme prisen eksklusivt og dermed have en aftale, der ikke var økonomisk rentabel.
EU-Domstolen vurderer potentiel konkurrencebegrænsning
Tilsvarende var problemet aktuelt i en lettisk sag. En lejer fik i 12 ud af 119 lejekontrakter en vetoret mod udlejers udlejning af erhvervslokaler til andre lejere i de respektive indkøbscentre. EU-Domstolen fandt ikke, at aftalerne begrænsede konkurrencen, men domstolen udelukkede på den anden side heller ikke, at det kunne have været tilfældet under andre omstændigheder.
I alle aftaler af eksklusiv karakter skal parterne overveje konsekvensen, hvis aftalepunkter senere måtte blive kendt ugyldige som følge af konkurrencebegrænsende formål og/eller virkning.
Pludselig klapper fælden
Selvom problemet ikke er udtalt i Danmark, forekommer det. En overtrædelse af konkurrencelovens regler om konkurrencebegrænsende aftaler er strafsanktioneret. Desuden kan både enkeltpersoner og virksomheder søge erstatning for tab forbundet med sådanne aftaler. Det er derfor både kostbart og uansvarligt at ignorere den konkurrenceretlige dimension, når man indgår aftaler inden for områder som lejeretten.
