En udlejer opnår ved at “gennemgribende forbedre” et omkostningsbestemt lejemål ret til at beregne lejen efter det lejedes værdi. Forbedringer er som alt andet offer for tidens tand, og udlejer skal derfor opretholde forbedringen for fortsat at kunne beregne lejen efter de gunstigere regler om det lejedes værdi. Få styr på reglerne her.
Hvornår er noget ”gennemgribende forbedret”?
Et lejemål er gennemgribende forbedret, når en forbedring
1. væsentligt forøger det lejedes værdi,
2. forbedringsudgiften overstiger DKK 2.280 pr. m2 eller et samlet beløb på DKK 260.738, og
3. forbedringen er gennemført inden for en periode på to år.
Forudsat ovennævnte betingelser bliver opfyldt, skal udlejer også opretholde forbedringen. Det er imidlertid uklart, hvad det vil sige. Konsekvensen ved at en gennemgribende forbedring ikke bliver opretholdt er, at lejen ikke længere kan beregnes efter det lejedes værdi og i stedet skal beregnes omkostningsbestemt, og dét vil ofte medføre en lavere husleje.
Hvordan opretholder man en gennemgribende forbedring?
Hvis en udlejer ikke opretholder en gennemgribende forbedring, vil det anses som en forsømmelse. Det er dog uklart, hvor alvorlig forsømmelsen skal være, før forbedringen ikke længere kan anses for opretholdt. Som udgangspunkt bør kravene til opretholdelse kunne opfyldes på samme måde, som udlejer opfylder sin generelle vedligeholdelsespligt. Dette betyder, at udlejer skal foretage reparationer og udskiftninger, som er nødvendige for at bevare og opretholde lejemålets og ejendommens stand, efterhånden som der sker forringelse på grund af slid og ælde.
Udlejer skal for det første ”bevare og opretholde [forbedringens] stand”. Udlejer skal altså foretage sig noget aktivt, for at bevare status quo. Udlejer skal for det andet kun imødegå den forringelse, der sker ved ”slid og ælde” – altså den forringelse, der typisk sker som følge af almindelig brug over tid. Det er uklart, hvornår udlejer skal vedligeholde (i.e. opretholde) – altså hvor forringet en forbedring skal være, førend den skal udskiftes.
Forbedringers levetid udløber
Forbedringen bliver ikke ved med at være en forbedring, når levetiden på forbedringselementet udløber. Hvis eksempelvis et lejemål forbedres gennemgribende med blandt andet nyt køkken og bad, forpligtes udlejer til undervejs i fornødent omfang at udskifte eksempelvis hårde hvidevarer,
bordplade, blandingsbatteri og toilet, der sjældent har samme levetid som køkkenet og badeværelset i deres helhed. Når køkkenet og badeværelset når deres levetid, skal udlejeren sørge for en ny og gennemgribende forbedring, hvor alle betingelser for gennemførelse af forbedringen overholdes. Det absolutte tidsmæssige bristepunkt må være, at køkken og bad skal udskiftes i hvert fald hvert 30. år og i de fleste tilfælde formentlig før.
Huslejenævnene holder tand for tunge
Vi kan konstatere at huslejenævnene i Aalborg, Odense og København holder tand for tunge, og det er derfor vanskeligt at opsnuse præcis, hvad de i deres afgørelser har lagt vægt på – foruden altså en konkret vurdering. Retsstillingen for både lejer og udlejer er i dag derfor særdeles uklar og en evt. tvist om opretholdelse af en gennemgribende forbedring vil for begge parter være uden nævneværdig støtte i lovgivning og praksis. Uvisheden er i det store hele utilfredsstillende, og en afklaring fra lovgiver eller domstolene ville være ønskelig.
Lejer og udlejer må i hvert enkelt tilfælde tage bestik af en forbedringseffekt og overveje: Er levetiden for den pågældende effekt rindet ud? I bekræftende fald er forbedringen ikke opretholdt med den følgevirkning, at lejen igen skal beregnes omkostningsbestemt.
