Trenden med langsomt, faldende tomgangsprocenter i lejeboliger blev pludselig afbrudt af en betydelig stigning i fjerde kvartal sidste år. Alt tyder på, forbrugerne er gået efter besparelser, f.eks. ved at udsætte flytninger til dyrere lejemål. Lønstigninger ved forårets overenskomstforhandlinger kan dog vende skuden en gang til.
I 2022 lærte vi at se på tabeller over elpriser, før vi satte vaskemaskinen i gang. Samtidig skar vi ned på forbruget af oksekød, smør og økologiske varer generelt. Og hvis vi overvejede at købe en ny bolig – så ventede vi med det. Ejerboligmarkedet bremsede hårdt op. Den slags er kendte og meget omtalte eksempler på, hvor danskerne har fået pengene til at strække længere i et år, hvor priserne pludselig steg med 10 pct. Derimod har det ikke været omtalt, at også boligudlejere har måttet undgælde for spareiveren.
Men sådan er det. Ejendom Danmark konstaterede gennem 2022 en marginalt faldende tomgang i lejeboliger. Men i årets fjerde kvartal skød den pludselig i vejret med 0,6 procentpoint. Der er selvfølgelig også kommet nye boliger til. Men også er der også kommet flere borgere at skaffe bolig til – mange flere, faktisk: Ifølge Danmarks Statistik har befolkningstilvæksten i Danmark aldrig været større end sidste år, målt i absolutte tal.
Et pludseligt ryk
På landsplan opgør Ejendom Danmark tomgangen i lejeboliger til 3,8 pct. i januar. Der er tale om såkaldt økonomisk tomgang, hvilket vil sige, at man ikke måler den andel af kvadratmeterne i lejeboligmassen, der står tomme, men i stedet andelen af lejeindtægter, udlejerne går glip af, fordi lejemål enten står tomme eller bliver udlejet til nedsat pris.
Da huslejer er vidt forskellige, kan man således heller ikke fastslå, at lejerne tager sig til takke med mindre plads eller dårligere boliger. Kun at de har sparet penge. Set over et længere sigt er tomgangen langt fra alarmerende. Men da den er kommet pludseligt, har det alligevel fået Ejendom Danmark til at dykke dybere ned i, hvad der ligger bag.
”Gennem i hvert fald to år har vi set tomgangen falde stille og roligt. Det kunne selvfølgelig ikke blive ved. Det, vi så ser nu, er en generel tendens. Det er ikke noget specielt geografisk i det, og det er heller ikke nødvendigvis de nye ejendomme, der er ramt. Så der må være et eller andet, som gør, at tomgangen stiger,” siger underdirektør Morten Marott Larsen.
Boligforbruget kan optimeres
Han peger på, tomgangsstigningen nok kommer som en konsekvens af flere forskellige ting, der alle bærer i samme retning. En af dem kan være, hvornår man opsiger et lejemål, hvis man skal flytte til udlandet eller til anden bolig. Det kan være bekvemt med et overlap en eller to måneder, hvor man har to boliger. Men det kan også være en bekvemmelighed, man sparer væk, når usikkerheden er forhøjet.
Det kan også tænkes, at mange vælger at udsætte flytninger, f.eks. til en bolig, der ligger nærmere arbejdspladsen, men som er dyrere. En sådan sammenhæng ville rime med, at tomgangsfaldet er relativt beskedent i Københavns omegnskommuner, og i øvrigt i Nordjylland uden for Aalborg.
Og så anfører Morten Marott Larsen, at det ikke er entydigt, at krisen på ejerboligmarkedet kommer udlejere af lejeboliger til gode. Nok er der mange, der bliver boende i lejeboliger længere tid, end de oprindeligt ønskede, fordi de ikke tør binde sig til de priser, som sælgerne af boligerne tilbyder. Men omvendt er der også mange af disse sælgere, som så må udsætte flytningen til lejeboliger. Det kan f.eks. gælde for dem, som ikke kan sælge parcelhuset til den ønskede pris, og derfor bliver boende længere i det.
Håb om lønstigninger
For så vidt stigningen skyldes, at folk har holdt pengepungen tæt ind til kroppen, er det også konjunkturerne, der kan få tomgangen til at falde igen. På det punkt er udlejerne i samme, forvirrende båd som alle andre: De seneste måneder har budt på bedre prognoser for både dansk og international økonomi. Men det, at det går bedre end frygtet, kan på den anden side motivere centralbankerne til at træde endnu hårdere på bremsen. Således kan det, som er godt nyt på kort sigt, være dårligt nyt på lidt længere sigt, og vice versa.
Men på det korte sigte ser det altså rimeligt lyst ud. Bl.a. er det godt nyt for alt, der har med boliger at gøre, at arbejdsmarkedet holder sig oppe. Tryghed i jobbet er en væsentlig forudsætning ikke bare ved boligkøb, men også når folk flytter til dyre lejeboliger. Ligeledes er det positivt her og nu, at arbejdsmarkedets parter ser ud til relativt nemt at nå til enighed om overenskomster, som genskaber noget af den købekraft, der blev tabt i 2022.
”Det bliver rigtigt vigtigt, hvordan overenskomsterne kommer til at lande. Set fra udlejerside må vi håbe, at der kommer nogle gode, langsigtede og fornuftige løsninger. Det kan også få en stor psykologisk betydning,” siger Morten Marott Larsen.
Hjælp fra indvandring
Hvis der igen kommer større tryghed om privatøkonomien, kan udlejerne som nævnt profitere af, at der i 2022 har været medgang fra demografien. Helt præcist 59.234 voksede folketallet i Danmark med gennem 2022. I meget runde tal giver det anledning til, at boligbehovet er forøget med det halve, altså ca. 30.000 enheder. Befolkningsudviklingen giver dog også anledning til en mere dyster eftertanke. Det var tilflytning, der gjorde 2022 til et rekordår. Selv uden de 30.000 ukrainske flygtninge, der kom hertil, var indvandringen stor, formentlig fordi der var et efterslæb at indhente fra corona-årene 2020 og 2021.
Men på bare lidt længere sigt er tilflytning til Danmark i betydeligt omfang også en nødvendighed, hvis ikke folketallet skal falde brat – i hvilket fald højere tomgang blot vil være en af mange negative følgevirkninger.Borgerne i Danmark får nemlig stadigt færre børn. 2021 blev en relativt stor årgang, fordi de første corona-nedlukninger inspirerede mange til familieforøgelser. Men allerede året efter fald fødselstallet tilbage, og mere til. Det er heller ikke længere sådan, at indvandrerkvinder får flere børn end etnisk danske kvinder.
