2022 har været præget af prisfald i stort set alt, hvad investorer kan have sat penge i. Set over de tre år, siden coronaen ramte, ser det anderledes fornuftigt ud. Men en undtagelse er aktier i ejendomsselskaber. De hører til de største tabere under den globale uro.
Her i julemåneden kan man på dr.dk genopleve Matador, og dermed også Katrine Larsens snusfornuftige betragtning om, at jord – det er noget, man køber. Man sælger den ikke, for gennem gode og onde tider bevarer den en værdi. Opfattelsen er grundfæstet i Danmark, hvor den er udvidet til også at gælde fast ejendom generelt. Men nøgternt set er der slået skår i denne betragtning gennem de seneste tre, urolige år.
Som bekendt var 2020’erne som årti kun få dage gammelt, før coronaen tog dagsordenen. I økonomien udløste den nogle kæmpe bølger, der stadig kommer rullende. Nu oplever vi dem som høj inflation, og krigen i Ukraine har kun gjort det endnu værre. Gennem de tre år er priserne på de fleste typer af aktiver skøjtet op og ned. Det ansete tidsskrift The Economist har for USA’s vedkommende undersøgt, hvilke brancher der summa summarum har klaret sig bedst og værst. Når investorerne ømmer sig oven på kurstabene i 2022, er det værd at erindre, at de faktisk har fået fine afkast set over de tre år sammenlagt. Fra primo januar 2020 til ultimo november 2022 steg det amerikanske aktieindeks S&P 500 således med 23 pct.
Rentestigninger gør ondt
Men netop ejendomsaktierne har ikke bidraget til festen. De steg de første to år, men har i år fået tæsk som følge af de højere renter, så de er tilbage ved udgangspunktet. The Economists opgørelse gælder altså amerikanske aktier. Men det samme fænomen svage ejendomsaktier ser man i Europa. Som vi tidligere har skrevet om, er især svenske ejendomsaktier hårdt ramt. Men også f.eks. Deutche Wohnens aktie er 40 pct. nede. Og så er man slet ikke begyndt at tale om de store operatorer af butikscentre.
Herhjemme har vi kun én større ejendomsaktie, nemlig Jeudan. I forhold til sine udenlandske branchefæller er dette selskabet begunstiget af, at det i højere grad anvender langsigtet finansiering, og derfor ikke er så hårdt ramt af de pludselige rentestigninger. Men immervæk ligger Jeudan-aktien i skrivende stund 7 pct. lavere end ved indgangen til 2020. Til sammenligning er C25-indekset på Københavns Fondsbørs i samme periode steget med hele 40 pct. For tiden ligger ejendomsmarkedet meget stille. Købere og sælgere ser tiden an. Det gør naturligvis aktieinvestorer urolige for, hvilke værdier der viser sig at ligge i ejendomsselskaberne, når der igen er så mange handler, at en markedspris er tydeligt.
Energi, tech og sundhed vinder
Men selv hvis markedspriserne overrasker til den positive side, vil investorerne som minimum stå tilbage med en forskrækkelse. De har lært, hvor hurtigt renten kan stige, og dermed suge værdi ud af gearede – det vil sige belånte – ejendomsinvesteringer. Det mest sandsynlige scenarie er, at ejendomsselskaber i hvert fald de næste år vil presset af både højere renter, end de har været vant til, og af lavere indtægter på egentlige erhvervsejendomme. Det gør naturligvis også ejendomsaktierne mindre attraktive.
Det er ikke overraskende energiaktier, der har klaret sig bedst over de tre seneste år. Teknologiaktier ligger næstbedst – de har haft det svært i år, men der er stadig noget tilbage af den kursstigning, de oplevede, mens folk under lockdowns levede deres liv gennem pc og mobiltelefon. På tredjepladsen kommer health care-aktier. De fleste af dem har kun i mindre grad været påvirket af uroen, og nogle har omvendt haft særdeles gode år. Aktien fra Moderna, der stod bag en af store corona-vacciner, er f.eks. ni gange så meget værd, end den var, da investorerne foretog de første handler i januar 2020.
