Årets store ejendomsmesse i München var overraskende velbesøgt. Trods krisen har mange investorer penge, og de lægger planer for at bruge dem. Men for de fleste er det netop kun planer – de venter med at skrive under på handler. Især kontorsegmentet er der usikkerhed, og når kontorejendomme bliver handlet for tiden, sker det med store prisnedslag.
Auktionshuse har haft om ikke et godt, så et travlt år i 2022. Mange har fundet antikviteter frem fra skuffer og gemmer og sat dem til salg, med henblik på at få rede penge på kontoen til at dække de store regninger, særligt på energi. Der er altså mange sælgere i markedet, men samtidig må også de potentielle købere rebe sejlene. Måske har netop de samlere, der er særligt interesserede i det fine maleri fra oldefars barndomshjem, slet ikke penge at købe med for tiden. Så må sælgerne acceptere et meget stort prisnedslag, hvis de absolut vil sælge her og nu. Har ejeren af maleriet så fået reduceret sin formue tilsvarende, eller skal han/hun kalkulere med, hvad maleriet kunne indbringe i en normal situation?
Spørgsmålet er halvt filosofisk, men det er genkommende på alle markeder, der har lavt likviditet – det vil sige, hvor der er langt mellem de faktiske handler. Dertil hører ejendomsmarkedet. Hvis man her og nu nødvendigvis skal sælge, er man ilde stedt, og jo mere sjældne og specielle, ejendomme er, jo værre er det.
Store prisnedslag
Analysehuset Green Street afholdt sidste onsdag et webcast, hvor man kunne se, hvor galt det står til på de europæiske ejendomsmarkeder. Prisafslaget blev beregnet i forhold til den seneste top på kurven. Hvor denne top lå, varierer lidt fra segment til segment, men generelt skal vi tilbage omkring årsskiftet. Boligudlejningsejendomme bliver nu solgt 12-13 pct. under seneste top. Segmentet er det mest likvide og stabile – uanset konjunkturerne skal folk have en bolig. Derfor kan det betragtes som en slags benchmark for de øvrige segmenter, som både er mindre likvide og mere konjunkturfølsomme.
På industri-og logistikejendomme er prisnedslaget ifølge Green Street ca. 16 pct. i forhold til toppen. Segmentet har de seneste år været det mest populære på ejendomsmarkedet, fordi mangel på lagerejendomme giver lav tomgang og mulighed for huslejeforhøjelser. Disse positive driftsudsigter gælder stadig, men investorerne vil altså ikke betale så meget for dem, som de ville for et år siden. Værst står det til for kontorejendomme, som er faldet ca. 23 pct. i pris siden toppen. På butiksejendomme er priserne kun faldet med lidt under 10 pct., men det skal også ses i forhold til, at priserne i forvejen var det laveste gennem flere årtier.
Investorerne har penge
Så hvordan reagerer investorerne på den stærkeste modvind, de har oplevet siden finanskrisen? Det kunne man få et indtryk af på ejendomsmessen Expo Real i München i oktober. Der er tale om Europas næststørste ejendomsmesse, men i krisetider vil mange af de normale deltagere blive hjemme. I år var der imidlertid et højt deltagerantal – ca. 40.000 ejendomsfolk havde taget turen til det sydtyske. Deltagere beskriver stemningen som blandet: I modsætning til under finanskrisen er der ikke mange investorer, der er sendt til tælling. De fleste har råd til at vente med at handle, til markedet er bedre. Men på den anden side er der altså også forholdsvis få, der har lyst til at handle her og nu. Det, man diskuterede, var i stedet især muligheder i fremtiden. Nordicals-partner Anders Bengtson var blandt deltagerne, og han har nedfældet sine indtryk i et notat.
”I tider med øget volatilitet vælger mange investorer en vent og se-tilgang. Selvom der fortsat er betydelige mængder kapital i markedet, og ejendomme handles i et stadigt fornuftigt omfang, kommer transaktionerne med forsinkelser. Timingen er altid et afgørende parameter ved ejendomsinvestering, men i endnu højere grad i tider med usikkerhed og forandring,” skriver Anders Bengtson.
Nye aktører
Anders Bengtson hæftede sig også ved, at markedet holdes i gang af nogle lidt andre aktører, end dem man plejer at se.
”Investeringslandskabet har ændret sig i løbet af de seneste måneder, og det har fået flere investorer til at revidere deres investeringsstrategi. Mens nogle institutionelle investorer sætter deres planer i bero ind til de økonomiske udsigter forbedres, vælger andre at udnytte dislokationen i markedet. Det skiftende miljø har vist sig at være et åbent vindue i markedet som nogle investorer, typisk private equity-investorer, udnytter ved at foretage opkøb. På købersiden er konkurrencen betydeligt mere begrænset og omfanget af aktive budgivere er mindre. Dermed opstår der gode muligheder for de investorer, som er villige til at handle nu,” skriver han.
”Selvom ejendomsinvesteringsmarkedet på kort sigt ser ind i en tid med et generelt lavere aktivitetsniveau verden over, ser de langsigtede udsigter for ejendomsinvesteringer fortsat gode ud. Historisk set er ejendomsinvesteringer en af de mest attraktive og stabile investeringsformer, og det vil den nuværende uro med al sandsynlighed ikke ændre på,” fortsætter Anders Bengtson.
Fundamental ændring på kontormarkedet
Denne optimisme deler Green Street langt hen ad vejen. Blot altså ikke, når det gælder kontorejendomme. Analysehuset taler om, at kontorejendommene står i et fundamentalt skifte, på den anden side af hvilket lavere huslejer, og dermed lavere afkast, venter. Baggrunden er bl.a. det øgede hjemmearbejde, som mange har vænnet sig til under coronaen. Men det bliver forstærket af de ringere konjunkturer, som sandsynligt vil gå ud over beskæftigelsen, og dermed føre til et mindre behov for fysiske arbejdspladser. Som beskrevet i forrige udgivelse, er der stadig god gang i det københavnske kontormarked. Mange virksomheder søger centrale lejemål. Green Street tror også på en fortsat vækst i behovet for kontorpladser, men hejser alligevel et advarselsflag om den danske hovedstad:
Nok vil der være vækst, men den vil være noget mindre, end den har været i det seneste år. Dermed er et momentum brudt, og ejerne af kontorejendomme skal ifølge Green Street vænne sig til, at de ikke vil have det så nemt, som de har været vant til. Et tilsvarende tab af momentum ser Green Street på markederne i Amsterdam, Dublin og Oslo.
