Et stort fald i transaktionsvolumen skyldes udelukkende, at de store fusioner, der har præget Sveriges ejendomsmarked de seneste år, for tiden er sat på pause. Når det gælder enkeltejendomme og små porteføljer, er der handlet mere i år end sidste år, selv om det er sværere at nå til enighed om priserne.
Umiddelbart ser det dramatisk ud: Omsætningen på det svenske ejendomsmarked lå i første halvår ca. en tredjedel lavere end sidste år, ifølge JLL Nordic Outlook. Det har vægt, for det svenske ejendomsmarked står i de fleste år alene for halvdelen af omsætningen af ejendomme i Norden. Men når man ser nærmere på tallene, er det ikke så slemt endda. Det, der er faldet bort, er i høj grad fusioner, hvor et ejendomsselskab køber et andet. Den slags transaktioner har de seneste år været meget almindelige i nabolandet – især fordi det var så nemt at rejse kapital til dem. Det er pludselig ikke så nemt længere.
Renser man tallene for sådanne fusioner, var omsætningen faktisk 5 pct. højere i første halvår i år end i første halvår sidste år. Dette selv om de højere renter også har ført til prisfald – den reelle vækst, målt på kvadratmeter eller antal ejendomme, er således endnu højere. Her taler vi altså om ejendomshandler i en mere klassisk forstand, hvor det handler om enkeltstående ejendomme eller mindre, sammenhængende porteføljer.
Fortsat god likviditet
Niclas Höglund, analysechef i JLL Sweden, forklarer, at på trods af højere inflation og renter, og generelt dårligere konjunkturer, er der stadig mange grunde til, at ejendomme skifter hænder.
”Transaktionsmarkedet i Sverige er, som i resten af Norden, stadig ganske likvidt. Developere sælger stadig nyopførte ejendomme, både boliger, kontorer og logistik, til institutionelle investorer. Der er fonde, som normalt har et snævert tidsperspektiv og kun ønsker at eje en ejendom fem-syv år, før de sælger den igen, måske til en anden fond. Tilsvarende kommer der mange penge fra børsnoterede ejendomsfonde, som allerede har rejst kapital, og som desuden har en god driftsindtjening, de ønsker at geninvestere,” siger Niclas Höglund.
”Men det er klart, at vilkårene er blevet sværere, specielt mod slutningen af andet kvartal. Det får os også til at være mere forsigtige om vores forventninger for resten af året. De højere renter skal modsvares af højere startafkast (og dermed lavere priser på ejendommene, red.). Men der er stadig et mismatch mellem, hvad købere og sælgere mener om det,” tilføjer han.
Som i Danmark er der også i Sverige en diskussion om, hvordan man forholder sig til huslejestigninger. Den højere inflation giver udlejerne en ret til at hæve huslejen tilsvarende. Men det er ikke givet, at lejerne har råd til at betale mere, og så kan udlejerne være tvunget til at give rabatter. Risikoen for det scenarie må en køber af ejendommen også forholde sig til. Indtil nu har lejerne dog generelt været tilstrækkeligt solide til at leve op til deres formelle forpligtelser, vurderer Niclas Höglund.
Få købere til obligationer
Spørgsmålet er så, om også de store fusioner kommer igen. De har som nævnt i høj grad været drevet af en rigelighed af kapital. Den har konkret materialiseret sig ved, at det var nemt for ejendomsselskaberne at udstede lavt forrentede obligationer til at finansiere opkøbene med. I år har obligationsmarkedet i Sverige været meget tungere end i de foregående år.
Niclas Höglund udelukker ikke, at man kan få et stærkt obligationsmarked igen, selv om renteniveauet lægger sig fast på et højere niveau. Men driveren for fusioner vil i så fald i højere grad være rent driftsmæssige gevinster.
”I vores rapport pointerer vi, at vi stadig ser mulighed for konsolidering i ejendomsbranchen i Sverige, hvor små ejendomsselskaber kan blive købt op. Men værdiskabelsen vil i højere grad komme fra mulige besparelser på driften, end den vil komme fra ejendommene selv eller fra finansieringen af dem,” slutter Niclas Höglund.
Fra dansk side er EDC Erhverv Poul Erik Bech samarbejdspartner på JLL’s outlook. Læs om det danske marked på side 6.
