Ved investering i erhvervsejendomme er den løbende drift ofte i fokus, men det er også vigtigt for ejerne, at der er exitmuligheder – og de er blevet forbedrede, fordi store internationale investorer har fået smag for detailejendomme i Danmark.
Ved investeringer i erhvervsejendomme lægger private investorer vægt på sikkerhed og ikke mindst en stabil drift: Ligger ejendommen det rigtige sted – også om 10 og 20 år? Er finansieringen optimal? Er der lange, stabile lejekontrakter? Hvor godt beskytter lejekontrakten mod inflation? Er lejerne økonomisk solide? Den slags skal være på plads, når private investorer skyder penge i fx detailejendomme. Men det er også vigtigt, at ejendommene en dag kan sælges. For selv om erhvervsejendomme er langsigtede investeringer, skal de investerede og optjente penge kunne realiseres på et tidspunkt. Er god nyhed for investorerne er, at der er kommet mange flere mulige – og pengestærke – købere.
Stribevis af opkøb
I Blue Capital oplever vi voksende interesse for danske detailejendomme fra især udenlandske investorer. Det tog for alvor fart for knap to år siden, da en britisk investor købte en stribe Rema 1000-butiksejendomme over hele landet. Siden har den norske dagligvarekæde solgt yderligere ejendomme fra, og det samme er sket hos landets to største dagligvarekoncerner, Salling Group og Coop. En af de største handler skete i efteråret, da et svensk selskab overtog knap 30 dagligvarebutikker og nogle mindre butikscentre i en portefølje opbygget over en årrække af SG Nordics (tidligere kendt som Sinai Group). I juli købte en anden britisk investor Kolding Retailpark med en stribe store såkaldte boksbutikker med et samlet areal svarende til halvanden fodboldbane.
Dén handel omfattede både en Rema 1000-butik og ejendomme udlejet til Harald Nyborg, Maxi Zoo, Power og Sunset Boulevard. Dermed blev det understreget, at investorer med kig på detailsegmentet har udvidet interessen fra dagligvarebutikker til også at omfatte forretninger med udvalgsvarer og fastfood-restauranter. Og i sidste uge kom nyheden om, at en amerikansk investor havde købt yderligere 16 butiksejendomme af Coop-koncernen for næsten en halv milliard kroner og dermed har opbygget en portefølje på foreløbig 42 Coop-butikker.
Derfor er butikker interessante
Grundlæggende er der to årsager til den store udenlandske interesse for detailejendomme. For det første har investorer udefra gennem efterhånden 10-12 år været særdeles aktive på det danske ejendomsmarked. Danmark bliver vurderet som en sikker havn for investorer – med sund og stabil økonomi, stabilt politisk system, stabil valuta, ret lave transaktionsomkostninger og attraktive finansieringsvilkår. For det andet har netop den store interesse for danske mursten udløst hård kamp om investeringer inden for de foretrukne segmenter, først boligejendomme og siden også logistikejendomme.
Det har presset priserne op og afkastene ned – og flere investorer, både udenlandske og danske, er derfor begyndt at se på ejendomme uden for de største byer. Men et stigende antal investorer har også rettet blikket mod detailsegmentet, hvor afkastet er højere. Det spiller ind, at butikslokaler i øjeblikket har den laveste tomgang siden 2010 ifølge Ejendomstorvet.dk. Selv om nethandel er spået stor vækst og nød godt af coronanedlukningerne, så er der altså meget få tomme kvadratmeter.
Bud på butikker
I Blue Capital har vi snart udbudt over 85 ejendomsprojekter siden 2010, og vi har flere gange modtaget uopfordrede købstilbud på butiksejendomme fra eksempelvis store investeringsselskaber – på vegne af de private investorer, som vi administrerer projekterne for. Indtil videre har investorerne dog høfligt takket nej hver gang. Ved flere projekter er lejekontrakterne efter nogle år blevet genforhandlet med forlænget bindingsperiode for lejerne, så investorerne har fået forbedret sikkerhed og sikret driften de kommende år – samtidig med at de oprindelige lån bliver nedbragt.
Det har også spillet ind, at et tilbud kunne være nok så godt, men hvor kan provenuet fra et salg geninvesteres med samme stabile afkast? Dét argument har vi ofte hørt, når investorer har drøftet konkrete købstilbud. Og argumentet har fået øget vægt i et år med voldsomme kursfald på både aktier og obligationer. Overordnet er det dog som investor trygt og rart at vide, at interessen for at købe ens ejendom er stor – og at køen af mulige købere vokser.
