En ny temperaturmåling for ejendomsmarkedet fra Realkredit Danmark viser, at det endnu gå godt over hele linjen. I kontormarkedet har der endda været fremgang. Men det kan være stilhed før stormen. Især hvis inflation, højere renter og mangel på råvarer rammer beskæftigelsen, vil det også gå ud over ejendomsmarkedet.
Set i bakspejlet husker man store, økonomiske kriser som noget, der kom ud af den blå luft. I realiteten går der som regel op mod et halvt års tid, fra noget indtræffer, som åbenlyst ikke er holdbart, til virksomheder og forbrugere reagerer på det, så man har den faktiske krise – med alt hvad den indebærer af arbejdsløshed, tvangsauktioner, faldende aktiekurser og så videre. Sådan var det f.eks. op til finanskrisen for halvandet årti siden. Allerede i 2007 havde det professionelle ejendomsmarked herhjemme mistet pustet. Det var ikke i sig selv kritisk, for det havde også været oppe i meget høje omdrejninger.
Men i løbet af foråret og sommeren 2008 stod det klart, at der ikke bare var et problem i forhold til belåning af danske ejendomme. Der var noget helt galt med de globale kreditsystemer i det hele taget, og der skulle nødvendigvis ryddes op. Hvad denne oprydning ville indebære, kunne ingen sige præcist. Det viste sig først dét efterår i 2008. Storbanken Lehman Brothers gik sensationelt ned, og stater og centralbanker verden over måtte holde økonomien i kunstigt åndedræt. Herhjemme krakkede banker på stribe, og bl.a. ejendomsmarkedet lå stort set stille. Gennem nogle år var det – set i bakspejlet – meget billigt at købe ejendomme.
Ny venteposition
Nu står vi igen i venteposition til en eller anden form for krise. Forsyningsproblemer som følge af krig, sanktioner og nye corona-restriktioner skaber høj inflation, og centralbankerne, med den amerikanske i front, dikterer rentestigninger for at bremse farten i økonomien, og dermed prisstigningerne. Præcist hvor hårdt det bliver, får vi at se i de kommende måneder. Men endnu er situationen den mærkelige, at mens alle taler om krise og usikkerhed, strømmer de positive indikationer stadig ind.
Det gælder også på ejendomsmarkedet. Realkredit Danmark har således netop offentliggjort sin temperaturmåling på ejendomsmarkedet for 1. kvartal. Her er signalet for boligejendomme uændret svagt positivt. For kontorsegmentet er der faktisk pil opad, idet signalet er steget et hak fra svagt positivt til positivt. Kun for retailsegmentet er der tilbagegang. Men den er ikke dramatisk – signalet går fra positiv til neutral.
Højere renter skal fordøjes
Det er høje tal for økonomisk vækst i Danmark og for transaktionsvolumen på ejendomsmarkedet, der holder signalerne oppe, skriver chefanalytiker Mark Gibson fra Realkredit Danmark i analysen.
”Verden skal kalibreres til en ny virkelighed. Den højere rente skal fordøjes, og den proces tror jeg, mange er i gang med. På den baggrund var jeg måske lidt positivt overrasket over at se, så meget momentum der er i økonomien på vej ind i andet kvartalet,” uddyber han over for EJENDOMME.
”Jeg er spændt på at se, hvad transaktionsvolumen byder på i andet kvartal. Jeg har også hørt historier om, at sælgere og købere har lidt svært ved at møde hinanden for tiden. Så der er ingen tvivl om, at vi står i en situation, hvor tingene bremser op. Spørgsmålet er, hvad der så skal ske,” fortsætter han.
Brat afslutning på festen
Med konjunkturanalyser er det som med vejrudsigter: Eksperterne kommer med deres bedst mulige bud, ud fra de data, de har til rådighed. Men solen kan komme til at skinne, selv om alt tydede på regn. Der er således også en lille chance for at undgå en større, økonomisk nedtur. Men det langt mest sandsynlige er, at der kommer en grad af opbremsning. Det kan under ingen omstændigheder komme til at gå meget bedre, for kapaciteten i økonomien er allerede brugt op, som Realkredit Danmarks moderselskab, Danske Bank, konstaterede i en konjunkturoversigt fra april.
Her opjusterede banken faktisk udsigterne for 2022. Det kunne forekomme mærkeligt på et tidspunkt, hvor alle de nye problemer var kendte. Men det var udtryk for, at dansk økonomi har haft meget stærk medvind. Så meget mere markant bliver det imidlertid, når vinden vender, og for 2023 justerede Danske Bank tværtimod tallene nedad. Før april forventede banken en økonomisk vækst i 2022 på 2,5 pct., faldende til 1,7 pct. næste år. Nu lyder tallene henholdsvis på 3,5 og 1,3 pct.
Den vigtige beskæftigelse
Det rigtigt spændende for ejendomsmarkedet er, hvordan det går med beskæftigelsen. Den har, med undtagelsen af en parentes under coronaen, været stigende gennem ni år nu. Seneste tal er fra februar, hvor antallet af lønmodtagere steg med 9000 personer. Det er positivt, men som Mark Gibson bemærker, er arbejdsmarkedet tit det sidste, der reagerer, når en krise kommer. Arbejdsgiverne tøver med at dele fyresedler ud.
Høj beskæftigelse betyder, at der skal være faciliteter til fysiske arbejdspladser. Det er især den effekt, der for tiden kommer kontormarkedet til gode. Men høj beskæftigelse betyder også, at folk er trygge om deres økonomi. Dermed tør de forbruge og flytte til en større bolig, hvilket giver bedre vilkår for henholdsvis butiks- og boligsegmenterne.
Hvis beskæftigelsen falder, er det altså skidt for alle tre segmenter. Det antager Danske Bank imidlertid ikke er på vej. Banken tror dog på en lille stigning i ledigheden næste år. Fyringsrunder skaber utryghed hos forbrugerne, også selv om det endnu er forholdsvis nemt at finde et andet job.
Inflationen spøger
Forbrugerne har dog lige nu andet at bekymre sig om, end at jobsikkerheden måske er vigende. Her og nu skal de indrette sig efter, at der igen er inflation. De er så at sige garanteret højere priser på varme, fødevarer og alskens forbrugsvarer, mens tilsvarende stigninger i deres indkomster endnu kun er vage udsigter.
Inflationen vil ramme butikkerne vidt forskelligt, anfører Mark Gibson. Mange forbrugere er nødt til at spænde livremmen ind og købe færre varer. Det vil særligt gå ud over dem, som sælger ikke-nødvendige varer til folk med lave eller middelhøje indkomster. For de mest velstående, for hvem indkomsten ikke sætter en overgrænse på det løbende forbrug, har inflationen mindre betydning her og nu. Butikker, der sælger til sådan en kundegruppe, kan altså være heldige at gå mere eller mindre fri.
Corona-effekter løjer af
Før krisen kom på dagsordenen, var det en positiv overraskelse for den fysiske detailhandel, at det store hop i e-handlen under coronaen viste sig at være midlertidigt. De fleste kunder fandt tilbage til butikkerne igen. Men den langsigtede trend er stadig, at e-handlen tager en stadigt højere markedsandel, og oven i det kommer, at forbruget tydeligvis skifter fra varer over mod services, ikke mindst rejser. Trafiktallene i Københavns Lufthavn er næsten tilbage til normalen, anfører Mark Gibson. Det er alle disse effekter, som ejere af butiksejendomme skal prøve at vægte sammen.
”Da vi ikke kunne bruge penge på rejser, koncerter og så videre, kanaliserede vi (som forbrugerne, red.) hele vores kærlighed over på detailhandlen. Det vil vende igen. Måske har mange også købt så meget i butikkerne, at de ikke har så stort behov for at købe ting for tiden. Når forbrugerne så også bliver ramt af inflationen, har butikkerne deres at bide skeer med. De bliver ramt som af en boomerang,” siger Mark Gibson.
