I Amsterdam bidrager stadig flere intelligente kontorejendomme til lejernes sundhed og velvære. Ejendommene kan give et indblik i, hvilke løsninger, der kan være på vej til Danmark. EjendomDanmark har besøgt Pharos og EDGE Olympic.
Digitale løsninger indtænkes i stigende grad, når ejendommene står over for en renovering, og udviklingen går særligt stærkt i Holland. Erhvervsorganisationen EjendomDanmark har besøgt et udvalg af Amsterdams intelligente ejendomme i forbindelse med det to-årige projekt ”Digitalt fokus for lejer og ejer i et bæredygtigt perspektiv.” Projektet skal skabe fokus på digitalisering som et værktøj til at løfte ejendomsbranchen til gavn for lejere, ejere og samfund.
Sundere og mere bæredygtigt
Med renoveringen af kontorejendommen Pharos er den hollandske ejendomsinvestor Cairn RE gået målrettet efter at få etableret et kontormiljø, der bidrager til medarbejdernes sundhed og velvære. Digitalisering har været et af de overordnede midler til at nå frem til målet. Pharos ligger i et industrikvarter ti minutters kørsel fra Amsterdam. Ejendommen blev opført i slutningen af 90’erne og har tidligere blandt andet huset det hollandske immigrationskontor. Da Cairn RE overtog ejendommen, flyttede de sidste lejere ud, og investoren havde frie hænder til at istandsætte og ombygge.
”Fast ejendom kan og bør bidrage til en sundere, mere bæredygtig verden og samtidig skabe langsigtet værdi for vores investorer og partnere. Derfor investerer vi i, udvikler og forvalter fremtidssikrede bygninger, som skal bidrage til, at de, der bor og lever i ejendommene, har et sundere liv,” siger Senior Asset Manager hos Cairn RE Frederick van Gulik.
Fokus på indeklima
For at højne oplevelsen af at være og arbejde i ejendommen har Cairn RE stort fokus på indeklimaet, der styres digitalt. Administrator får daglige tilbagemeldinger om, hvordan ejendommen performer på de forskellige etager. Sensorer måler på temperatur, CO2-niveau og luftfugtighed i ejendommen, og systemet melder tilbage, hvis klimaet bliver forstyrret.
”Det kan fx give udslag, hvis for mange mennesker er samlet i et mødelokale, nogle har opholdt sig i et rum for længe med vinduer og døre lukket, eller en medarbejder har åbnet vinduet,” siger Frederick van Gulik, der kan bruge oplysningerne til blandt andet at guide lejerne i, hvordan de kan bidrage til at sikre, at indeklimaet fungerer optimalt.
App forbinder ejendommen socialt
Et sundt kontormiljø er også et sted, hvor medarbejderne trives socialt. For Cairn RE har det været vigtigt, at lejerne får oplevelsen af at være del af et stort fællesskab. De har derfor introduceret Pharos App, som lejerne kan koble sig på, og som skal højne oplevelsen af at være en del af netop denne ejendom. Pharos App er tænkt som et socialt medie, hvor det er muligt for de enkelte virksomheder at netværke, men det er også her, de enkelte medarbejdere kan booke mødelokaler, bestille tid til fitness, rens af tøj og taxa.
”Det er selvfølgelig helt afgørende, at vores lejere vælger at gøre brug af appen. Som ved mange andre digitale løsninger er de ikke noget værd, hvis ikke de bliver brugt. Men vi oplever heldigvis meget stor tilslutning,” siger Frederick van Gulik.
Sensorer giver værdifuldt indblik
I ejendommen er opsat sensorer, der taler sammen med appen. Lejerne kan herigennem nemt få overblik over, hvor mange medarbejdere der spiser i kantinen, eller om det er bedre at komme tilbage på et andet tidspunkt. De kan også følge med i, om der for eksempel er en ledig arbejdsstation i stillezonen på 19. sal.
”Hvor lejerne kan finde frem til det mest optimale tidspunkt at spise frokost eller arbejde, så kan vi som administrator få indblik i de mest travle perioder i ejendommen og vurdere, om der er behov for at optimere nogle af arealerne,” forklarer Frederick van Gulik, der samtidig glæder sig over, at de med de digitale tiltag har været forud for deres tid.
”I en tid med corona har løsningerne vist sig at være rigtig effektive i forhold til at vise, hvornår der er pres på fællesarealerne i ejendommen. Det har gjort det nemmere for vores lejere at fordele sig og sørge for, at der ikke er for mange samlet på én gang.”
Ingen halve løsninger
Ejendommen er ifølge Frederick van Gulik nu nået til et punkt, hvor den sælger sig selv.
”Hvor lejeniveauet hos vores nærmeste konkurrenter ligger på omkring 180-200 euro per kvadratmeter for dette område, kan vi tage 225-230 euro for vores lejemål,” oplyser han.
Dog står stadig 30 procent af bygningen ledig, men Frederick van Gulik regner med, at også de sidste kvadratmeter snart er udlejet. I hvert fald er de i Cairn RE så sikre på konceptet, at de nu har planer om at overføre det til kommende projekter.
”Vi er nået frem til en erkendelse af, at hvis vi kun gør tingene halvt, så er vores investering i fare. Havde vi blot valgt at gå med en standardløsning og indrettet en kaffebar, reception og pæne kontorlokaler, så havde lejerne ikke nødvendigvis valgt os. Det gælder om at kunne levere noget ekstra, og det har vi blandt andet kunnet gøre via digitale løsninger.”
Fjernbetjening til ejendommen
Et andet sted i byen ligger kontorejendommen EDGE Olympic. Siden dørene blev slået op i 2018, er den renoverede ejendom ofte blevet omtalt som en af verdens mest intelligente bygninger. Sensorer fra gulv til loft måler løbende på, hvordan EDGE Olympic performer, mens brugerne af ejendommen kan følge med via storskærme i ejendommens indgangsparti. Her vises blandt andet hvilket lydniveau, der er i ejendommen, hvad temperaturen ligger på, og hvor høj luftfugtigheden er. Alt sammen parametre der kan have indflydelse på arbejdsmiljø og velvære. På skærmene er det også muligt at følge hvilke dele af ejendommen, der er i brug. Mens lejerne kan få overblik over, hvor der er en ledig arbejdsplads eller mødelokale, kan administrator få indblik i hvilke områder i ejendommen, der er mest eftertragtede.
En smartphone-app fungerer som lejernes fjernbetjening til ejendommen. For eksempel kan de selv tilpasse belysning og temperatur i det rum, de befinder sig i. Samtidig modtager de løbende informationer om luftkvalitet og støjniveau i ejendommen. Det er også gennem appen, at brugerne kan få adgang til bygningen, finde deres kollega, booke et mødelokale og en arbejdsstation eller få en plads på parkeringspladsen. Ekstra services kan nemt tilføjes for at imødekomme lejernes og brugernes skiftende behov og EDGE Olympic opdaterer da også løbende deres system for at øge netop brugerkomfort og produktivitet.
