I efteråret begyndte priserne at stige, og meget tyder på, at vi – i hvert fald i en kortere årrække – må leve med en inflation over Nationalbankens målsætning på 2 procent. Erhvervsejendomme udgør et effektivt værn mod, at formuen bliver udhulet, og er derfor særligt interessante at investere i netop nu.
I den sidste del af 2021 begyndte priserne lige så stille at stige måned for måned, både herhjemme og i udlandet. En del økonomer mente dog, at det nok var midlertidigt. Prisstigningerne skyldtes nemlig hovedsageligt et opsving efter økonomisk nedgearing under coronanedlukningerne kombineret med forsyningsproblemer for en række varer og komponenter. I dag frygter mange imidlertid, at inflationen kommer til at strække sig over flere år. Prisstigningerne er taget til efter årsskiftet, og vi har endnu ikke set de mere vedvarende effekter af den russiske invasion af Ukraine. De seneste danske tal viste årlige prisstigninger på næsten 5 procent – det højeste niveau i over 32 år. Og dét tal havde Danmarks Statistik endda regnet sig frem til, før krigen brød ud.
Krig har givet finansuro
Inflationen kan få yderligere fart på, hvis energipriserne fortsætter opad, fordi de vestlige lande helst vil undgå at købe gas og olie fra Rusland. Også kornpriserne kan skyde i vejret, fordi Ukraine er en af verdens største eksportører af især hvede. Gennem otte år – fra 2013 og frem til et stykke ind i 2021 – lå den hjemlige inflation i snit på lidt under 1 procent. Det virker som en evighed siden lige nu. Og et kig ud mod andre lande – fx USA og eurozonen – viser inflationstal, som er højere end vores.
Det er blevet hårdt arbejde for investorer at beskytte og sikre formuen. Selv om renten er steget lidt, ligger afkastet fra obligationer stadig et stykke under inflationen – her vil formuen altså skrumpe. Og i bankerne skal man fortsat betale for at have penge stående. Aktier kan på langt sigt ofte give et fornuftigt afkast. Men aktier har det med at svinge, og store kursfald dukker næsten altid op som trold af en æske, som vi formulerede det i vores kommentar i disse spalter i december. Netop dét var angrebet på Ukraine blot det seneste eksempel på. Aktierne kom i strid modvind, og vi så tilmed, at selv ganske veldrevne selskaber oplevede ekstraordinært store udsving.
Mursten beskytter
Men ligesom mursten beskytter mod vejr og vind, kan de beskytte din formue: Lejen på erhvervsejendomme følger typisk udviklingen i forbrugerpriserne. Dén metode at regulere lejen på er den gængse for eksempelvis detailhandelslokaler. Det beskytter udlejer eller investor mod inflation, og for lejer er der sammenhæng mellem leje og indtægt, fordi omsætningen i butikken automatisk stiger, når varerne bliver dyrere.
Faktisk sikrer den automatiske regulering af lejen dig to fordele som investor: Reguleringen øger både den løbende lejeindtægt og værdien af din ejendom. Groft sagt afspejler værdien af en investeringsejendom, hvad den skaber af indtægter. Og når lejen automatisk stiger, så stiger også den pris, en ny køber vil give for ejendommen.
Måske ligger endda en ekstra værdistigning og venter: Gennem de senere år er bl.a. kontorejendomme og ejendomme med lejeboliger steget pænt i pris, fordi mange udenlandske investorer har købt op her i Danmark. Dét mønster har på det seneste bredt sig til detailejendomme. Her har vi set flere eksempler på, at store investeringsfonde har opkøbt porteføljer af butiksejendomme – også ejendomme, som enkeltvis ikke havde interesseret så mange investorer hidtil.
Endnu ved vi ikke, hvor kraftige rødder inflationen slår i dansk økonomi. Men det er værd at notere, at de seneste otte år med meget lav dansk inflation har været atypiske. Både herhjemme og i eurozonens 16 lande er målet at have en inflation på 2 procent. Forklaringen er, at en lille smule prisstigninger ifølge de økonomiske lærebøger fungerer som olie på samfundsmaskineriet. Omvendt kan det være et tegn på en stagnerende økonomi, hvis priserne slet ikke bevæger sig.
