På trods af halvandet år med nedlukning og restriktioner er markedet for erhvervsejendomme kommet gennem krisen med skindet på næsen. Coronakrisen er dog kendetegnet ved at have ramt branchemæssigt meget skævt, og det afspejles naturligvis også i de enkelte ejendomssegmenter.
Generelt set har det danske ejendomsmarked klaret sig rimeligt igennem Coronakrisen. Faktisk har vi klaret os bedre end så mange andre lande, og de udenlandske investorer synes stadig, at Danmark er et attraktivt sted at placere sine penge. Det viser en nylig offentliggjort analyse fra EDC Erhverv Poul Erik Bech, som især påpeger, at lager- og logistikejendommene har medvind, mens en vis afventen præger kontormarkedet. Det bekræftes af EjendomDanmark, der er en erhvervsorganiation for ejere, udlejere og administratorer af fast ejendom. Her har man nemlig noteret sig, at selv om alle Coronarestriktioner er ophævet, og medarbejderne igen i vid udstrækning er på plads i kontorlandskaberne, vil dette segment på sigt undergå væsentlige forandringer. Både drift og udvikling af kontorbygninger skal være mere fleksibel og opfylde andre behov end tidligere.
Flere vil arbejde hjemmefra
”Såvel medarbejdere som ledere ønsker større fleksibilitet. Det er det entydige budskab i alle analyser. Det seneste eksempel er fra Norge, hvor en undersøgelse viser, at kun et lille mindretal giver udtryk for at ville arbejde fuld tid på kontoret. Det stiller naturligt nogle helt nye krav til kontoret som arbejdsplads,” siger Jannick Nytoft, der er administrerende direktør i EjendomDanmark.
Han føjer til, at 42 pct. af de tyske virksomheder allerede tilbage i 2020 traf en beslutning om at udvide mulighederne for hjemmearbejde, ligesom den internationale analysevirksomhed Gartner har peget på, at 90 pct. af alle virksomheder fremover vil tillade hjemmearbejde i langt højere grad, end tilfældet er i dag, samt at 2/3 vil gøre arbejdstiderne mere fleksible.
Ændrede krav til kvadratmeterne
”Fremtidens kontor skal i højere grad ses som et socialt rum, hvor vi har lyst til at tage hen. Undersøgelser peger endvidere på et øget behov for eksempelvis små møderum og sociale faciliteter samt et mindre behov for åbne kontorlandskaber, hvor man tidligere typisk har sparet plads. Så selvom færre er fysisk til stede på arbejdspladsen, betyder det ikke nødvendigvis, at kontoret skal fylde mindre,” siger Jannick Nytoft videre. Hos EDC Erhverv Poul Erik Bech siger analysechef Joseph Alberti, at kontormarkedet netop nu er den store joker. Under nedlukningerne blev næsten alle ansatte hjemsendt, og spørgsmålet er, i hvor høj grad hjemmearbejde vil bide sig fast, samt hvordan det vil påvirke behovet for lokaler. Arbejder man hjemme bare én dag om ugen, falder efterspørgslen med 20 pct., hvis virksomhederne anvender fuldt fleksible pladser, siger han.
Investorerne tænker anderledes
Ganske som Jannick Nytoft fra EjendomDanmark vurderer han dog, at en del virksomheder vil vælge en hybrid med mere hjemmearbejde end hidtil, men i et omfang der næppe mindsker efterspørgslen på kvadratmeter væsentligt – blandt andet fordi samvær og idéudvikling er vigtig på mange arbejdspladser. Der er altså stadig behov for plads, den skal bare anvendes på en anden måde.
”Det vil dog nok variere en del fra branche til branche, og i det hele taget ser vi en differentieret udvikling. Investorerne har kig på centralt beliggende områder som Carlsberg Byen, Sydhavnen, Nordhavn og Indre By – steder, hvor kravet til afkast er faldet. Til gengæld ser vi højere krav om afkast for kontorejendomme i kanten af København og andre byer herhjemme,” siger Joseph Alberti.
Logistik pil op – hotel pil ned
Hos EDC Erhverv Poul Erik Bech har man som så mange andre steder i ejendomsbranchen noteret sig, at logistikejendomme klarer sig rigtig godt. Coronanedlukningerne har givet en kraftig stigning i e-handlen, hvilket skaber behov for ekstra lagerplads og flere samt større logistikejendomme. Tomgangen er historisk lav, og lejen er stigende. Der er heller ikke blevet bygget meget siden finanskrisen, og flere steder i landet er der mangel på lokaler. Til gengæld går det rigtig skidt for hotelbranchen, og Joseph Alberti konstaterer, at der i øjeblikket er meget få transaktioner. På trods heraf har pensionskasser og andre investorer skudt store beløb i det omfattende hotelbyggeri, som er sket i hovedstaden siden årtusindskiftet. En udvidelse, som markedet i det store og hele kunne opsuge frem til coronaudbruddet i kraft af øget efterspørgsel.
