De klassiske lagerhaller var spået en snarlig død, efterhånden som den fuldautomatiserede, moderne logistik vandt frem. Men lige nu klarer de sig fint og er efterspurgt af mange investorer. Det er drevet af ikke bare generel vækst i logistikmarkedet, men også af f.eks. opstartsvirksomheder med salg på nettet, der gerne vil vente lidt med automatiseringen.
Fremtidens lagerhal er de globalt standardiserede 12 meter høj og så pakket med automatik, at der snarere er tale om en maskine end en ejendom. Ejere af ældre logistikejendomme, der ikke følger denne skabelon, kan godt begynde at lede efter nummeret til et nedrivningsfirma. Sådan lød – i grove træk – den konventionelle visdom for få år siden, og den kan for så vidt stadig være sand. Men som minimum har fremtiden vist sig at være længere væk end antaget.
Måske er det forkert at sige, at det er coronaen, der har ændret billedet. Men den har i hvert fald skubbet til en udvikling, som ikke bare har gjort de gamle lagerhaller – typisk 6 meter høje – efterspurgte igen, men som også i et vist omfang også har gjort det relevant at omdanne f.eks. butikker til logistikfaciliteter. Dermed er der også et investeringsmarked inden for logistik for almindelige investorer. Der er plads til andre i spillet end de store, specialiserede aktører, der kan stille med milliardbeløb, når de moderne lagerhaller skal opføres.
Ingen tomgang
En af dem, som gør sig i markedet, er Stensdal Group, ejet af Søren Stensdal. Hans virksomhed ejer 120.000 kvm. erhvervsejendomme i hovedstadsområdet. Henved halvdelen af ejendommene er helt eller delvist logistikejendomme.
”Der har måske været en opfattelse af, at ejendomme med lavere loftshøjde ville tabe kampen. Men der bare stadigvæk mange virksomheder, for hvem 6 meter er fint, og det tror jeg, der vil blive ved med at være. Vi har på nuværende tidspunkt 0 kvm. tomgang i lokaler af den karakter, og huslejerne er stigende,” siger Søren Stensdal.
Hans oplevelse er, at den gamle logistik aldrig har været ved at blive efterladt på perronen. Bl.a. fordi der er mange varer og processer, der ikke rigtigt passer ind i de moderne logistikmaskiners skabeloner. Således får de gamle ejendomme også andel i den stigende efterspørgsel, når mange virksomheder, belært af vanskeligheder med forsyningskæderne under coronaen, vælger at køre med større lagerbeholdninger. En anden driver i efterspørgslen er, at mange små og unge virksomheder ønsker en mere håndholdt løsning end den moderne logistik. Når de bliver større vil de måske købe sig ind hos de større logistikoperatører. Men i første omgang er en klassisk lagerhal fint.
”Det er sjovt at se den udvikling. Vi har et ret stort lejemål i Rødovre, som var lejet af Nemlig.com, indtil de voksede ud af det. Derefter blev det overtaget af Hobbii (der sælger garn online, red.), som nu også er vokset ud af det. Skal du distribuere bynært, ligger de her ejendomme rigtigt godt,” siger Søren Stensdal.
Lukrativt marked
Allerede inden coronakrisen var det tydeligt, at logistik kunne blive en flaskehals for mange virksomheder. I dag må mange virksomheder konstatere, at det er mere eller mindre umuligt for dem at finde den lagerplads, de har brug for. Det fik for få uger siden Peter Lassen og Alexander Rønholt fra Colliers til i en klumme at opliste fem grunde til at bygge logistikejendomme spekulativt – det vil sige at opføre ejendommene uden endnu at have en underskrift på en lejekontrakt. Sådan få man hurtigst opført ny kapacitet. Men selv spekulativt byggeri vil tage tid at opføre, og i mellemtiden er der en stor spilleplade for de eksisterende lagerfaciliteter, herunder de mindre af dem, anfører Peter Lassen, der er director i erhvervsmæglerfirmaet.
”Der er kommet mange nye spillere på det marked. Både danske og udenlandske investorer køber op. Tidligere var det sådan, at udlændinge kun var interesserede i ejendomme til minimum 100 mio. kr. Men de er også begyndt at gå se på mindre ejendomme, så der er kommet mere konkurrence i markedet,” siger han.
”En ældre logistik ejendom nær København vil typisk koste mellem 20 go 60 mio. kr. Men der er ikke mange, der er i markedet for kun at købe én ejendom. De vil typisk prøve at købe flere, så de kan opnå stordriftsfordele. Det er et lukrativt marked, hvor man kan få højere afkast, end hvis man køber det, som alle andre vil have,” siger Peter Lassen.
Konkurrence på tværs
En af de aktører, der allerede er i gang med at bygge spekulativt, er Aviva Investors, der er asset management-afdelingen af det britiske forsikringsselskab Aviva. Sammen med den velkendte logistik-developer Verdion har man annonceret, at man vil opføre E20 Park Copenhagen i Solrød. Nu er man også nået så vidt, at man kan sætte byggestart på: Den første hal på 12.000 kvm. påbegyndes i august, altså allerede om to måneder, oplyser George Fraser-Harding, fund manager med ansvar for pan-europæiske ejendomsinvesteringer hos Aviva Investors, til Ejendomme. Komplekset i Solrød bliver topmoderne – her er det en logistikmaskine, de forbipasserende på Køge Bugt-motorvejen vil få udsigt til.
– Men hvordan ser investorerne bag det på konkurrencen til den eksisterende logistik?
Vil de en dag, når markedet er mere normal, konkurrere om de samme kunder, så det f.eks. også for små virksomheder vil være relevant at leje sig ind i et hjørne af E20 Park Copenhagen?
”For øjeblikket er efterspørgslen fra lejere efter logistikplads så relativ stor i forhold til udbuddet, at det er forholdsvis nemt at finde lejere til alle kategorier af logistikejendomme. Hvad vi kommer med er kompetencer, både i henseende til at byggeri og drift, så vi bedst muligt kan tilfredsstille lejernes behov. De 150.000 kvm. i E20 Park Copenhagen kommer til at bestå af en række forskellige ejendomme af forskellige typer og med forskelligt indhold, som kan tilpasses efter efterspørgslen. De første ejendomme, vi opfører, kan deles op i mindre enheder på ned til 2500 kvm., så de passer til de behov eksempelvis mindre, lokale virksomheder måtte have,” siger George Fraser-Harding.
