Udlejning af erhvervsejendomme til bonitetsstærke lejere med lange uopsigelige lejekontrakter og garanterede lejereguleringer ift. nettoprisindekset skaber balance i risikoprofilen, når der vælges en variable renteprofil på finansieringen.
Udlejning af erhvervsejendomme har mange kvaliteter. Lange uopsigeligheder fra lejers side, høje afkast samt årlige lejestigninger, der følger nettoprisindekset, kan være nogle af dem. Med kapitalstærke lejere har man således i typisk 10-15 år garanti for den aftalte lejeindtægt. Hertil kommer, at værdien af huslejen ikke bliver udvandet på grund af stigende inflation, da lejekontrakterne typisk reguleres årligt med stigningen i nettoprisindekset (NPI). Svagheder er der selvfølgelig også, hvor en eventuel genudlejning ved fraflytning af lejer efter udløbet af bindingsperioden kan blive en udfordring. Der kan heller ikke ses bort fra risikoen ved førtidig ophør at lejemålet som følge af lejers økonomiske default. Det er derfor meget vigtigt at have lejers økonomiske forhold for øje ved indgåelse af en lejekontrakt.
God sikkerhed for gældsnedbringelse
En lejeindtægt, med betalingsgaranti mange år ud i fremtiden, danner et solidt grundlag for at kunne gældsnedbringe – også selvom renten vil være udsat for store stigninger. Lån til erhvervsejendomme med løbetider på typisk 20-25 år er således markant nedbragt efter ophør af lejers bindingsperiode, hvor der i værste fald stadig gerne skulle være plads til at servicere ejendommens omkostninger, renter og afdrag med en reduceret lejeindtægt. Grundet den lave gæld ved ophør af lejers bindingsperiode kan ejendommen ved et eventuelt salg ligeledes håndtere betydelige tab, uden at man som investor bliver udsat for at blive teknisk insolvent.
Vær opmærksom på rentefølsomheden
Ved boligudlejningsejendomme er der derimod stærke argumenter for valg af fast rente. For lejekontrakter indgået efter 30. juni 2015 følger huslejereguleringen ligeledes udviklingen i nettoprisindekset. Men lejemålet kan opsiges med tre mdrs. varsel, hvorfor lejereguleringen ikke på samme måde som ved erhvervsejendomme kan ses som et værn mod inflationsstigning – og medfølgende rentestigninger. Ligeledes risikerer man ved boligudlejningsejendomme som udlejer at stå uden lejeindtægt eller få den reduceret i en periode, hvor gælden stadig udgør en stor del af ejendommens værdi. I det nuværende marked, hvor huslejeniveauerne i de større danske byer har nået nye rekorder, er det derfor i højere grad anbefalelsesværdigt at optage finansieringen med fast rente og mulighed for opnåelse af en kursgevinst på de bagvedliggende obligationer.
Se efter advokaterklæringer på erhvervsejendomsprojekter
Der er mange forhold at tage hensyn til ved valg af ejendomsfinansiering. I sidste ende er det lejekontraktens udformning, der juridisk afgør bestemmelserne for lejemålet. Lejekontrakter vedrørende beboelseslejemål har en høj grad af forbrugerbeskyttelse og dermed en lav grad af aftalefrihed, da flere af lejelovgivningens regler ikke kan fraviges ved aftale.
Dog kan det stadig anbefales at søge professionel rådgivning herom. For erhvervslejemål er der derimod en høj grad af aftalefrihed, og det er derfor vigtigt at få vished for, at lejekontrakten er udformet efter ens ønsker, så man undgår overraskelser. Sørg derfor altid for at få professionel rådgivning ved indgåelse af erhvervslejemål. Ved investering i erhvervsejendomsprojekter er det derfor også meget vigtigt at notere, om der foreligger en advokaterklæring, så man er sikker på, at der er foretaget en gennemgang af ejendommens juridiske forhold, herunder lejeforhold. Dermed er man sikker på, at antagelser om bl.a. lange bindingsperioder og faste huslejereguleringer, der skal matche risikoprofilen på en finansiering med variabel rentesats, har retslig virkning.
