Investoren, der for få år siden vakte opmærksomhed med flere investeringer i københavnske boligejendomme, har nu solgt dem igen – trods Blackstone-indgreb til højere priser, end ejendommene var bogført til. De kolde vinde fra Christiansborg har heller ikke fået ham til at miste troen på, at markedet er attraktivt på langt sigt. Men det er en lidt anden type ejendomme, han kigger på nu.
For få år siden vakte ejendomsinvestoren Ian Winther-Høiland en del interesse i erhvervspressen – og han nærede den også selv. Han ville gerne fortælle om, hvordan han som ung mand kom med nye visioner til en konservativ branche, og hurtigt fik sine penge til at yngle.
Kritiske røster, som bl.a. den sure gamle journalist bag denne artikel, rynkede dog panden. På det tidspunkt var formuen i regnskaberne skabt ved meget hurtigt efter købene at foretage markante opskrivninger af værdien af de gamle, københavnske boligejendomme, som Ian Winther Høiland gør sig i.
Det mindede lidt for meget om, hvordan det nogle steder foregik op til finanskrisen ti år forinden, og for at det overhovedet skulle lade sig gøre, måtte sælgerne af ejendommene have kastet guld på gaden.
Jo, det var guld
Nu er det tid til at gøre status, for de omhandlede ejendomme er solgt igen. Tre af dem blev overdraget til køberne den 1. april 2021. De tre ejendomme blev i 2017-2019 købt for 45,9 mio. kr. og er med bistand fra erhvervsmæglervirksomheden Lintrup & Norgart solgt igen for 75 mio. kr., hvilket også er ca. 15 pct. mere end den værdi, de var bogført til. Trods skønnede udviklingsomkostninger på cirka 10 mio. kr. har der altså været en solid fortjeneste, og også større end den, Ian Winther-Høiland oprindeligt budgetterede med.
Han så altså rigtigt dengang, og det er en eftertanke værd, at der på det tidspunkt faktisk blev kastet guld på gaden: Selv om det var netop i de år, at transaktionsvolumen toppede, og det vrimlede med købere i markedet, var der altså ejendomme, som blev solgt billigt i forhold til det teoretiske udviklingspotentiale, fordi få investorer turde binde an med dem. Man kan sige, at Ian Winther-Høiland i nogen grad har haft vinden i ryggen i de mellemliggende år. Det startafkast, nye investorer kræver, er blevet lavere, hvormed priserne på ejendommene stiger.
Omvendt har særligt sidste års Blackstone-indgreb givet modvind. Selv om han i tide nåede at renovere de fleste lejligheder i de nu solgte ejendomme efter boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2, betyder indgrebet stadig, at de fremtidige indtægter fra ejendommene bliver mindre, hvilket isoleret set gør ejendommene mindre værd.
London-tilstande
Men at man for tre-fire år siden kunne lave rigtigt gode handler på det københavnske ejendomsmarked, er ikke ensbetydende med, at man også kan gøre det nu. Trods ultralave startafkast og Blackstone-indgreb mener Ian Winther-Høiland imidlertid fortsat, at der er et stort potentiale i markedet.
“Mine ejendommene sælges lige nu for 10-20 pct. over min bogførte værdi. Det beviser for mig at se, at det københavnske bolig- og ejendomsmarked er stærkt undervurderet, og jeg mener bestemt, at der kan vente London-lignende tilstande forude. Du skal enten have penge med hjemmefra til at købe fast ejendom i de store byer, eller have et godt netværk, skulle du drømme om en fornuftigt prissat lejebolig, hvilke vel er meget lignende de tilstande, vi ser i London,” siger han.
Han understreger synspunktet ved at geninvestere sin gevinst i ejendomsmarkedet. Foreløbigt har han købt tre gamle ejendomme, henholdsvis i Københavns nordvest-kvarter, i Brønshøj og i Roskilde midtby.
Alligevel er det ikke helt lige som sidst. Ian Winther-Høiland er blevet en mere traditionel ejendomsinvestor, der tænker på det meget lange sigte. Det er også det, der ligger i sammenligningen med London. I den britiske hovedstad er huslejerne abnormt høje, og det er netop det, som både politikere både på rådhusene i de større byer og på Christiansborg for alt i verden vil undgå.
Men politiske vinde er flygtige, og i det lange løb er det svært at stille noget op mod den logik, at efterspørgslen i København vokser, hvilket presser ejerboligpriserne op, og dermed også gør det relativt mere attraktivt at finde en god lejebolig.
Paradoksalt indgreb
Der er også en anden forskel mellem dengang og nu. Den ene af de ejendomme, Ian Winther-Høiland har købt, er et såkaldt småhus, det vil sige en ejendom med færre end syv lejligheder. Småhusene indgår ikke i Blackstone-forliget, så her har ejerne fortsat mulighed for at renovere lejemålene og hæve lejen.
Ian Winther-Høiland påpeger det paradoksale i, at indgrebet, der skulle ramme de store, ansigtsløse pengetanke bag ejendomsopkøb, har den effekt, at netop den type investorer – typisk baseret på pensionsmidler og parate til at acceptere meget lave afkast, så længe der også er meget lav risiko – er dem, som bliver på markedet efter indgrebet. Derimod må små og mellemstore personligt ejede ejendomsselskaber, som hans eget, finde noget andet end typiske, gamle københavnerejendomme at beskæftige sig med.
”Det, jeg kan se i det generelle marked, er, at mange ejendomsinvestorer går væk fra den gamle boligmasse og i stedet bygger nyt. Det, jeg holder af, er at købe noget gammelt og give det nyt liv. Jeg synes, det er ærgerligt, at vi nu har en situation, hvor det er en bedre forretning at rive ned og bygge nyt, fordi du så kan fastsætte huslejen frit,” siger Ian Winther-Høiland med henvisning til, at der er fri huslejefastsættelse i alle ejendomme opført efter 1992.
Oprindeligt selskab i baggrunden
Også i en anden dimension har Ian Winther-Høilands forretninger ændret sig hen mod det mere klassiske for ejendomsbranchen. For syv år siden stiftede han selskabet Ejendomsvisioner, som både skulle eje, udvikle og administrere ejendomme. I begyndelsen var dette selskab kernen i hans aktiviteter, og som det fremgår af navnet, var udgangspunktet for det en tanke om, at han med nye visioner kunne skabe nye værdier.
”Ejendomsvisioner A/S er ikke længere min primære indtægtskilde. Det er bare der, hvor den daglige drift er, altså en klassisk administrationsvirksomhed. Den egentlige forretning er de ejendomme, som ligger i mine andre selskaber, og hvor der ikke er ansatte,” slutter Ian Winther-Høiland.
