I ejendomstransaktioner vil sælger typisk afgive en række garantier over for køber. Disse afgives som udgangspunkt på underskriftstidspunktet. Er tidspunktet for underskrift og overdragelse ikke sammenfaldende, kan garantierne genafgives på overdragelsestidspunktet.
Garantier i ejendomstransaktioner
Når fast ejendom overdrages, vil der typisk i købsaftalen indgå et afsnit om, at sælger over for køber afgiver en række garantier vedrørende ejendommens forhold og beskaffenhed. Sådanne garantier kan f.eks. gå ud på, at der ikke er forurening i grunden, eller at der ikke er nogen igangværende tvister med ejendommens lejere.
Sådanne garantier vil i mangel af anden aftale blive anset for at være afgivet på aftaletidspunktet, dvs. tidspunktet for parternes underskrift af købsaftalen.
Det betyder altså, at sælger over for køber garanterer, at ejendommens forhold var således på netop dette tidspunkt. Omvendt garanterer sælger ikke, hvordan ejendommens forhold måtte udarte sig efter tidspunktet for aftalens indgåelse.
Viser det sig således, at ejendommen ikke på underskrifttidspunktet var som garanteret, f.eks. fordi der rent faktisk på dette tidspunkt eksisterede en tvist med en lejer, så er sælger ansvarlig over for køber og må erstatte købers tab i forbindelse hermed. Viser det sig omvendt, at en sådan tvist først opstod efter underskrifttidspunktet, vil sælger som udgangspunkt ikke have noget ansvar.
Forskudt aftaleindgåelse og overdragelsestidspunkt
En sådan risikofordeling mellem køber og sælger giver mening, idet ejendommen skal overdrages til køber og herefter ligge for købers risiko. Det er imidlertid sjældent, at købsaftalen indgås netop samme dag, som ejendommen skal overdrages, og i store, komplekse transaktioner kan der endog gå lang tid herimellem. I sådanne tilfælde vil det typisk være reguleret i købsaftalen, at de af sælger på underskriftstidspunktet afgivne garantier tillige skal afgives på overdragelsestidspunktet. Herved rykkes tidspunktet for overgangen af risikoen for de af garantierne omfattede forhold.
Men hvad så hvis sælger efter aftalens indgåelse, men før overdragelsen, bliver bekendt med, at en garanti ikke kan genafgives på overdragelsestidspunktet på grund af omstændigheder indtruffet siden aftalens indgåelse? I et sådant tilfælde vil sælger som udgangspunkt kunne fastholde aftalen over for køber, dog mod at sælger yder køber erstatning for den på dette tidspunkt ikke-opfyldte garanti.
Et sådant resultat kan imidlertid virke mindre attraktivt for køber, idet køber dels ved aftalens indgåelse vil have en forventning om, at de af sælger afgivne garantier er sande, og dels nu kan se frem til lange diskussioner med sælger om den nærmere erstatningsopgørelse for den ikke-opfyldte garanti.
Løsninger i købsaftalen
For at gøre op med en sådan usikkerhed kan der i købsaftalen vedtages forskellige mekanismer, der sigter mod at give en tilfredsstillende løsning for begge parter.
F.eks. kan der implementeres en procedure for, hvordan købers tab opgøres, evt. således at der udpeges en uafhængig revisor til afgørelse heraf. Derudover kan købers adgang til at træde tilbage fra aftalen reguleres, evt. således at man aftaler, at køber skal kunne hæve aftalen, såfremt tabet fra garantibruddet overstiger 5 % af købesummen. Og der kan vedtages en bagatelgrænse, således at garantibrud, der ikke kan kapitaliseres til mere end f.eks. 0,5 % af købesummen, ikke skal give køber ret til noget erstatningskrav.
Mulighederne er således mange. Det vigtigste er, at parterne allerede ved aftalens indgåelse gør sig grundige overvejelser om, hvordan et evt. garantibrud mellem aftaleindgåelsen og overdragelsen håndteres, og at den ønskede løsning afspejles i købsaftalen.
