Der er meget ringe tiltro til en god fremtid for butiksejendomme – også de mere fornemme af slagsen. Derimod flokkes investorer om at få lov til at investere i ejendomme til datacentre og logistik. På boligmarkedet er hypen om servicerede boliger til unge og gamle pludselig sat på pause. I stedet tror investorerne på billige udlejningsboliger.
Mange investorer går ind i ejendomsmarkedet, fordi de ønsker sikre investeringer. Men det coronaramte 2020 har været en påmindelse om, at selv den største sikkerhed er relativt, og at uforudsete begivenheder pludselig kan ændre vilkårene. Det ser man tydeligt i 2021-udgaven er rapporten Emerging Trends in Real Estate, hvor PwC og Urban Land institute har spurgt en lang række europæiske investorer til deres tanker om nutiden og fremtiden på ejendomsmarkedet.
At der er negativ stemning om butikssegmentet, er ingen overraskelse. Det var allerede inden coronakrisen udfordret af den stigende nethandel, og nu er den helt gal. Shoppingcentre uden for byerne, der for bare et par årtier siden var supermoderne og blev regnet som toppen af al bekvemmelighed for familier med bil, er nu den af 27 definerede kategorier, investorerne har de allerlaveste fremtidsforventninger til.
Boliger med seng
Derimod er det overraskende, at nogle af de kategorier, der indtil for et år siden var hypede, nu pludselig er faldet langt ned ad listen. Det gælder f.eks. alle de undergrupper af ejendomme, hvor brugerne forventer, at der følger en seng med lejekontrakten. Ældreboliger er stadig pænt med på en 11.-plads, men bofællesskaber, ungdomsboliger og servicerede lejligheder (f.eks. til udstationerede medarbejdere) ligger alle i den tunge ende.
Endnu længere ned ad listen ligger fleksible og servicerede kontorer – altså kontorfællesskaber og co working-spaces. Her er der gennem 2010’erne foretaget store investeringer og udviklingsarbejder. Man kan heller ikke udelukke, at denne kontorform på langt sigt vil blive styrket af coronakrisens erfaringer.
Men her og nu har man set risikoen ved at tilbyde lejerne fleksibilitet – nemlig at de hurtigt kan sige op, når økonomien strammer til. Investorerne ser mere glasset som halvt tomt end som halvt fyldt, og kategorien bliver bedømt som nummer 20 ud af de 27. Det er kun en plads bedre end klassiske kontorer i forstæder, hvor der er særlig risiko for tomgang. Heller ikke de ellers meget eftertragtede kontorer i bycentre er der stor forhåbninger til. De ligger på som nummer 17 på listen. Investorerne frygter dels en lavkonjunktur, der vil koste på lejeindtægterne, og dels en mere langsigtet effekt i samme retning, hvis hjemmearbejdet forbliver udbredt.
Investeringer i skyen
Men nogle kategorier skal naturligvis ligge i toppen af listen, og her finder man nogle typer af ejendomme, som investorerne for få år siden dårligt ænsede. Allerøverst ligger en højdespringer, nemlig datacentre. Under coronakrisen har vi brugt internettet endnu mere, end vi gjorde i forvejen, og ikke blot til at købe ind, men også til at se film og høre musik.
Især det sidste vil givetvis falde tilbage igen, men tilbage vil stå en slags gennembrud for cloudbaserede tjenester. Og clouden findes som bekendt ikke i virkeligheden i skyen, men i gigantiske ejendomskomplekser uden for byerne. På andenpladsen ligger logistikejendomme. De var i forvejen eftertragtede, fordi nethandlen som nævnt også var i fremgang før 2020. Men pandemiens år har kun gjort dem endnu mere interessante for investorerne.
I toppen af listen er der yderligere to bemærkelsesværdige træk. For det første at en mindre gruppe af investorer har set en mulighed i ejendomme relateret til sundhedsvæsenet. Det er næppe noget dårligt bud, at der vil blive prioriteret højere kapacitet i f.eks. hospitalsvæsenet.
For det andet ser investorerne nu billige lejeboliger som næsten lige så interessante som andre lejeboliger. Normalt vil investorer finde det mest interessant at leje ud til velstående befolkningsgrupper, der har råd til at betale en høj husleje. Men i den nuværende situation er det altså vurderingen, at der også vil komme en stigende efterspørgsel efter billige boliger. Igen er det nok frygten for en længerevarende lavkonjunktur, der spøger.
Tysk sikkerhed
Men en ting er hvilke typer af ejendomme, investorerne foretrækker. Noget andet er, hvor de gerne ser disse ejendomme befinde sig. For så vidt angår denne geografiske dimension er det Tysklands år. Berlin, Frankfurt, Hamborg og München er henholdsvis nummer 1, 4, 6 og 7 på listen.
“Investeringsinteressen domineres aktuelt af en ‘flight-to-safety’, hvor markederne i en mere turbulent og usikkerhed tid søger mod en sikker investeringshavn, og her er Tyskland øverst på ønskelisten. Men også over det nordiske investeringsmarked blæser der milde vinde, og mens investeringsinteressen i kølvandet på COVID-19 kortvarigt blev domineret af lokale aktører, må man sige, at investeringslysten fra resten af verden nu også omfavner Norden, hvor særligt boligudlejning, logistik og kontor opfattes som aktiver, der kan klare lidt blæsevejr,” udtaler Kim Søborg Petersen, partner i PwC.
Interessen for Norden er dog ikke større, end at Stockholm og København ligger henholdsvis lige over og lige under midten af listen, mens Oslo ligger tredjesidst på den. Det sidste formentligt som en reaktion på den modgang, der møder olieindustrien, og dermed norsk økonomi.
Også de fleste britiske byer ligger i den tunge end af listen. London er dog en bemærkelsesværdig undtagelse. Den britiske hovedstad er fremdeles Europas mest aktive ejendomsmarked, og den ligger også på andenpladsen i henseende til investorernes vurdering af fremtidsudsigterne, selv om data til rapporten blev indsamlet på et tidspunkt, hvor der stadig var maksimal usikkerhed om, hvad brexit ville betyde i praksis.
”London må være det mest transparente og likvide marked i Europa. Det er et marked, hvor international føler sig meget komfortabel,” forklarer en anonym investor i rapporten, mens en anden fremhæver en gunstig kurs på det britiske pund.
