Spørgsmålet om moms i ejendomstransaktioner kan i visse tilfælde kræve en videregående undersøgelse af de faktiske omstændigheder. En eventuel momspligt, som der ikke er taget højde for i de indledende forhandlinger mellem parterne, kan nemlig have afgørende betydning for transaktionens videre forløb.
Køb og salg af fast ejendom er som udgangspunkt momsfrit, medmindre der er tale om salg af nye bygninger og byggegrunde. I denne uge er fokus på byggegrunde og den momsmæssige behandling ved en transaktion heraf.
Hvad er en byggegrund?
En byggegrund er grundlæggende en ubebygget grund, og efter dansk ret er den ordrette definition af en byggegrund følgende: ”Et ubebygget areal, som efter lov om planlægning eller forskrifter udstedt i medfør heraf er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger.” En bygning defineres i øvrigt som en grundfast konstruktion, der er færdiggjort til det formål, den er bestemt til.
Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at grunde, hvorpå der allerede er opført bygninger, i visse tilfælde kan være omfattet af definitionen på en byggegrund. Det gælder for eksempel tilfældet, hvor sælger før salget af en bebygget grund har påbegyndt nedrivning af en bygning, og hvor det er hensigten, at der på grunden skal opføres en ny bygning. Modsat vil salg af en grund med en funktionsdygtig bygning, som er bestemt til nedrivning, ikke være omfattet af momspligten – forudsat der ikke er tale om en ny bygning i momslovens forstand.
Hvornår er en ejendomstransaktion omfattet af momspligten?
En ejendomstransaktion er som udgangspunkt omfattet af momspligten, når det efter objektive kriterier er vurderet, at der er tale om en byggegrund, og når sælgeren af byggegrunden er en afgiftspligtig person. Private er dermed undtaget fra momspligten ved salg af byggegrunde.
Kravet om, at vurderingen skal foretages på baggrund af objektive kriterier, skal forstås således, at parternes hensigt ikke tillægges vægt. Det betyder bl.a., at en køber godt kan erhverve en grund, hvorpå der er opført en bygning, med den hensigt at rive bygningen ned for at opføre en ny. Dette vil i sig selv ikke udløse en momspligt, og det er således alene objektive kriterier, der lægges til grund ved en vurdering af momsforpligtelsen. Særligt for bebyggede grunde er det et væsentligt element for momsfritagelsen, at bygningen på grunden er funktionsdygtig. Det betyder med andre ord, at bygningen skal kunne anvendes som bygning.
Det er ikke væsentligt for vurderingen, at bygningen anvendes til det formål, den oprindeligt var bestemt til. Overdragelse af en grund, hvorpå der er opført en gammel lagerbygning, som i dag anvendes til kontor, kan således godt ske momsfrit, selvom den ikke anvendes til det formål, den oprindeligt var bestemt til. Ovenstående er alene eksempler, og der må foretages en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde.
Anbefalinger
I de fleste tilfælde vil det være forholdsvist klart, om der er tale om en byggegrund, hvor der skal pålægges moms på købesummen. Man bør dog altid få afdækket ejendommens momsstatus forud for købet, herunder ejendommens stand, anvendelse m.v., for at få afklaret, om ejendommen momsmæssigt betragtes som en byggegrund, hvor købesummen skal tillægges moms, da dette kan have stor betydning for gennemførelsen af transaktionen.
