Alle kommuner i Nordsjælland vil gerne være grønne, og derfor nøler de med at give plads til tungt erhverv. Men det er et problem, fordi erhvervet nødvendigvis skal ligge et sted, og ikke alt kan presses mod syd og vest, uden at det har store omkostninger – både økonomisk og miljømæssigt. Aktuelt er der et stort behov for lagerejendomme.
Udbuddet af lager- og logistikfaciliteter i Nordsjælland er historisk lavt. Det meddelte Ejendomstorvet.dk i begyndelsen af måneden. Blot 71.000 kvm., eller 2,5 pct. af den samlede masse, udbydes til leje. Måske læser man let hen over den slags nyheder for tiden. Den dybe coronakrise, der gik direkte over i en højkonjunktur, og som samtidig ændrede efterspørgsel og processer, har udløst mangelsituationer på mange markeder.
Netop ejendomsmarkederne har i forvejen altid været følsomme over for ubalancer mellem udbud og efterspørgsel. Det tager tid både at få nye ejendomme ind på markedet, og at få dem ud igen. Når der er underudbud, har ejendommenes ejere mulighed for at tjene ekstra – de skal bare huske, at det ikke varer ved i en uendelighed. Det gør det heller ikke, når det gælder logistikejendomme i Nordsjælland. Men vi kan godt se ind i en lang periode, hvor der er kamp om pladsen – til glæde for ejendomsselskaberne, men til skade for virksomhederne, der skal leje sig ind. Kommunerne i det nordsjællandske er nemlig særdeles forbeholdne med at give tilladelse til det nybyggeri af erhvervsejendomme, der i tiltagende grad er brug for.
Manglende interesse
Sådan lyder analysen fra Kim Kyhl Andersen, partner i Andersen Erhverv A/S med kontor i Holte. Firmaet er ifølge Estate den niendestørste erhvervsmægler herhjemme, men ifølge Kim Kyhl Andersen er de blandt de førende på netop erhvervsgrunde, fordi disse ikke rigtigt har interesseret resten af branchen. Den manglende interesse skyldes, at efterspørgslen gennem en årrække har været lav. Produktion blev flyttet ud af Danmark, og så var der rigeligt med grunde i de industrikvarterer, der allerede var etableret.
Men nu er udflytningsbølgen i det store og hele slut – måske er den endda vendt. Samtidig har nethandlen givet behov for meget mere plads til logistik, og nogle af de gamle industrigrunde er blevet konverteret til boliger. Det ene med det andet med det tredje: Der er brug for nye erhvervsgrunde. Særligt ved motorvejene, hvor det attraktivt at placere logistik. Men det er mildt sagt ikke noget, de nordsjællandske kommuner tager imod med kyshånd, mener Kim Kyhl Andersen.
”Borgerne i Nordsjælland ønsker ikke, at der er erhvervsaktiviteter, der kommer for tæt på deres ører eller blik. Men det er en luksustilgang til verden, som i mine øjne er helt forfejlet. Det nytter ikke noget, at de nordsjællandske kommuner, som ret beset har plads, helst bare vil være bosætningskommuner,” siger Kim Kyhl Andersen.
Skatten trækker mod et nej
De nordsjællandske kommuner er begunstigede af, at de bliver regnet som attraktive at bo i. Derfor er borgerne villige til at bruge timer hver dag på pendling, og på den måde kommer der – lidt firkantet gjort op – skattekroner i kommunekassen, selv om erhvervsaktiviteten er lav. Og kommunerne har heller ikke umiddelbart noget incitament til at gøre det anderledes, for som skattesystemet er indrettet, tilfalder selskabsskatterne overvejende staten.
Men på langt sigt bygger man en ubalance op, anfører Kim Kyhl Andersen. Pendling betyder mere trafik og længere køer på motorvejene, og det samme er tilfældet, når logistikejendomme ligger fjernt fra de slutkunder, der skal betjenes fra dem. Så når en kommune afviser de tunge virksomheder for at være grøn, er resultatet i realiteten, at hovedstadsregionen som helhed bliver mindre grøn. I dag betjenes hovedstaden logistisk fra kommuner syd og vest for hovedstaden. Her finder man antitesen til, hvordan det foregår i Nordsjælland.
”Køge er en gigant-succes. Tilbage i 90’erne lukkede man alle de ildelugtende virksomheder på havnen. Så stod man og manglede 3500 arbejdspladser. Men det er mere end rigeligt opvejet af, at man etablerede STC (Skandinavisk Transportcenter, red.). Også Greve har udlagt store erhvervsområder, og Ishøj gør, hvad de kan. Vallensbæk og Brøndby har store erhvervsområder. Det samme har Hvidovre Kommune Avedøre,” siger Kim Kyhl Andersen. Men han tilføjer, at også disse kommuner begynder at have fuldt hus. Så med mindre de nordsjællandske kommuner giver sig, vil ny logistik i stedet flytte længere ud på Sjælland, f.eks. til Ringsted.
Der mangler en plan
Også erhvervsorganisationen DI ser et stort problem. Ringsted kan være en løsning på dele af det – men ikke hele løsningen siger Peter Lanng Nielsen, formand for DI Storkøbenhavn.
”Jeg repræsenterer mange af de virksomheder, der bor og arbejder i hovedstadsregionen. Vi ser alle steder, at der er mangel på erhvervsejendomme og -grunde, og der er nogle virksomheder, der simpelthen har brug for plads. Jeg driver selv en virksomhed inden for kollektiv trafik (Keolis, der har de franske statsbaner som moderselskab, red.), og det går ikke, at vi skal parkere busserne i en garage i Slagelse. Jeg talte også med en asfaltproducent forleden. Det er sådan en virksomhed, ingen ønsker at bo ved siden af. Men hvis vi vil have asfalt på vejene, skal den ligge et sted. Asfalt skal være varmt, når det blive lagt, så det kan ikke blive kørt ind fra Jylland,” siger Peter Lanng Nielsen.
”Der er behov for, at der er nogen, der sætter sig ned og laver en plan for, hvor erhverv skal ligge i hovedstaden. Det, vi oplever, er, at man bare bliver skubbet videre til nabokommunen. Men når alle gør det, virker det jo ikke,” fortsætter han.
Behov for lovændring
Hvis man skal lægge en fælles plan for kommunen, må der ske ændringer i den eksisterende planlovgivning, der netop lægger stor autonomi i kommunerne.
”Men det er simpelthen nødvendigt, at man hæver det op over kommune-niveau. Landspolitikerne er nødt til at erkende, at hovedstaden er et selvstændigt problem. Der er heldigvis også politikere valgt i hovedstaden, der ønsker en overordnet plan – Morten Bødskov er den seneste, jeg har hørt sige det. Det skal bare omsættes til handling, og det er det, der mangler,” siger Peter Lanng Nielsen.
At Christiansborg griber ind i planlægningen for hovedstadsområdet, har man historisk set mange eksempler på. Aktuelt er anlægget af Lynetteholmen og holmene ud for Avedøre landspolitiske emner. Tilbage i tiden opstod f.eks. den legendariske femfingerplan, der skitserede en region med fem korridorer af beboelse med grønne områder imellem sig, i ministerierne. Helt så idealistisk kan man ikke holde det i den igangværende revision af femfingerplanen, mener Peter Lanng Nielsen. ”Det kan godt være, at revisionen løser problemet. Men det er enormt vigtigt, at man husker på, at det ikke kun er infrastrukturen og transporten, der skal være plads til. Der skal også være plads til virksomheder,” siger han.
