Ved køb af en nyopført ejendom er det vigtigt at være særligt opmærksom på entreprisekontrakten for at sikre en bedre retsstilling, i tilfælde af at der foreligger mangler ved byggeriet.
I ejendomstransaktioner er det i forbindelse med due diligence-processen vigtigt for køber at gennemgå entreprisekontrakten, såfremt der er gennemført entreprisearbejder på ejendommen inden for de sidste fem år. Vigtigheden udspringer af, at det er vigtigt for køber at vide, hvem der bærer et mangelsansvar (og omfanget heraf)
i tilfælde af eventuelle mangler ved byggeriet.
Indtræden i rettigheder
I selskabshandler, hvor targetselskabet har ageret bygherre, indtræder køber automatisk i entreprisekontrakter og garantier. For aktivhandler skal parterne sørge for, at rettigheder i henhold til entreprisekontrakten og entreprisegarantierne transporteres til køber. Garantierne følger rettighederne i entreprisekontrakten, hvorfor det er afgørende, at rettighederne i henhold til entreprisekontrakten transporteres for at kunne trække på garantierne.
Entreprisetyper
I entreprisekontrakter er der forskellige typer af entrepriser, men de to mest gængse typer er totalentreprise og hovedentreprise/fagentreprise. Såfremt ejendommen er opført i totalentreprise, er køber bedst sikret, da totalentreprenøren i det tilfælde vil have det fulde ansvar for grænseflader og projektering. Såfremt ejendommen er opført i hovedentreprise/fagentreprise, er det vanskeligere at løfte bevisbyrden for, hvilken entreprenør der skal udbedre en given mangel. Dette skyldes, at den enkelte entreprenør ikke nødvendigvis har ansvaret for grænseflader og projektering.
AB/ABT/ABR
Entreprisekontrakter er ofte indgået efter et standardiseret sæt aftalevilkår i form af AB18/ABT18/ABR18 eller AB92/ABT93/ABR89. Såfremt entreprisekontrakten er indgået efter et af disse aftalevilkår, bør køber være opmærksom på, om standarderne i AB/ABT/ABR er fraveget, og om der er aftalt særlige byrdefulde vilkår for køber, eksempelvis i form af ansvarsbegrænsninger.
Mangler
Køber bør i entreprisekontrakten være opmærksom på, om der er aftalt særlige mangelbegreber, som afviger fra det traditionelle mangelsbegreb fra obligationsretten. Herved kan køber miste retten til at gøre misligholdelsesbeføjelser gældende for visse typer af mangler, da de ikke vil være karakteriseret som en mangel i den konkrete. I forlængelse af ovenstående bør køber yderligere undersøge, hvorvidt det er aftalt, hvad der udgør en væsentlig mangel. Dette har relevans i forhold til, hvad der kan medføre ophævelse af entreprisekontrakten.
Garanti
I entreprisekontrakter gøres der hyppigt brug af garantier. Det kan derfor være en fordel at undersøge, dels om der er stillet garanti, dels om vilkårene i garantien er i overensstemmelse med det aftalte og AB’en/ABT’en/ABR’en. Såfremt der er rejst et mangelskrav fra sælger mod entreprenøren, er det relevant for køber at undersøge, om garanten er orienteret om, at garantien ikke skal nedskrives, og om der er trukket på garantien.
Forsikringer
Såfremt der er tegnet forsikring, er det vigtigt for køber at sikre, at forsikringerne er i overensstemmelse med entreprisekontrakten. Hertil bør køber undersøge, hvorvidt forsikringen opfylder kravene i kontrakten til dækning i omfang og beløb. I tilfælde af at der er indsat en udløbsdato for forsikringen, er det vigtigt at vurdere, om den skal forlænges. Der skal som udgangspunkt betales for forlængelse, og denne udgift bør der tages højde for og forhandles om. Vigtigst bør det sikres, at forsikringen gælder, indtil mangelsansvaret ophører, hvilket er 5 år efter endelig aflevering.
