Høje renter og materialepriser har over det meste af Europa ført til en nedgang i boligbyggeriet. Men især de tyske bygherrer har svært ved at få enderne til at hænge sammen. De er underlagt nye restriktioner på huslejen og skrap regulering. Resultatet er, at der formentligt kun vil blive bygget halvt så mange boliger, som regeringens målsætning tilsiger.
Hvis man vil have alt, ender det nemt med, at man får ingenting. Det er en pointe, der ikke er fremmed for tyskerne, ud af hvis folkedyb fortællingen om konen i muddergrøften er opstået. Alligevel synes netop Tyskland at være fanget i en klemme, hvor alt for store krav til ejendomsbranchen betyder, at boligbyggeriet bremser hårdt op, endda fra et lavt niveau. Dette i et land, der virker som en magnet på mennesker fra hele verden, så en høj indvandring skaber behov for tilførsel af nye boliger.
Organisationen Euroconstruct anslog i sommeren, at der i 2025 vil blive taget 32 pct. færre nye boliger i brug i Tyskland, end der gjorde i 2021. Men selv det kan vise sig at være en optimistisk vurdering, for siden er forventningerne blandt tyske byggevirksomheder kun dykket yderligere, viser konjunkturinstituttet Ifos målinger. Opfattelsen af erhvervsklimaet i boligbyggeriet skiftede fortegn og blev negativt i forbindelse med krigsudbruddet for snart to år siden. I sommers så humøret endelig ud til at stabilisere sig – men så kom et yderligere dyk, så man nu skal tilbage til historiske kriser for at finde et lignende mismod.
Lav byggeaktivitet i forvejen
Her er nu er det højere omkostninger til byggematerialer, der påvirker byggevirksomhedernes syn på verden negativt, og som betyder, at byggeprojekter bliver udsat eller helt aflyst. Et stykke hen ad vejen er det til at håndtere, fordi mange byggematerialer også er blevet billigere igen, i forhold til tiden omkring pandemiens afslutning. Men rentestigningerne har bevirket, at det er sværere at finansiere nybyggeri, så potentielle bygherrer er mere kræsne på prisparameteren.
Denne sammenhæng ser man også i de fleste andre europæiske lande. For Danmarks vedkommende forventer Euroconstruct f.eks., at antallet af nye boliger i 2025 vil være 28 pct. lavere end i 2021. Altså et relativt set et næsten lige så stort fald som i Tyskland. Men i modsætning til Tyskland kommer Danmark fra en situation med et ganske stort boligbyggeri. Målt i forhold til befolkningstallet bliver der bygget næsten dobbelt så mange nye boliger i Danmark som i Tyskland.
Ny love og regler
Blandt branchefolk og økonomer er der da også bred enighed om, at miseren i Tyskland handler om andet og mere end renter og materialepriser. Der er et par komponenter mere, der gør det svært for dem, der skulle have været i fuld gang med at bygge boliger, at få tingene til at hænge sammen.
Den ene parameter er huslejerne. Under højkonjunkturen i 2010’erne var der stor tilflytning til bl.a. Berlin. Det førte til huslejestigninger, som igen udløste vrede blandt lejerne. Politikerne imødekom denne vrede med begrænsninger på huslejestigninger. Men dermed er det også sværere for udlejerne at få gøre deres investeringer rentable, og med de højere materialepriser og renter var der altså mange, der helt opgav.
Den anden parameter regulering. Politikere fra Bruxelles og Berlin har løbende stillet højere krav relateret til f.eks. klima, miljø eller sikkerhed. Det kan i sig selv være meget fornuftigt, men det koster altså penge, som nogen skal være i stand til at betale. På regelfronten bliver det ikke bedre af, at også lokale, tyske myndigheder kan stille deres krav. Det forhindrer, at ejendomsselskaberne kan udvikle løsninger, som de uden videre kan genbruge i andre byer. Den tyske regering, bestående af socialdemokrater, grønne og liberale, lovede ved sin tiltræden for to år siden, at der årligt skulle opføres 400.000 nye boliger. Nu ser det ud til, at man kun når halvdelen af dette i 2025.
