I en miniserie bestående af to klummer ser vi nærmere på mulighederne for at korttidsudleje boliger som erhvervsdrivende. Del 1 omhandlede den såkaldte bopælspligt. I denne del 2 omtaler vi, hvilken betydning det har for kortidsudlejning, at en ejendom er udlagt til helårsbolig i en lokalplan. Når boliger udlejes, er det altid relevant at forholde sig til lejelovens regler, som dog ikke behandles her.
For boliger omfattet af lov om boligforhold gælder bo-pælspligten straks efter boligen kan tages i brug. Dermed er udlejer afskåret fra (lovligt) at foretage korttidsudlejning af sådanne boliger – læs mere herom i del 1 (fra den 19. oktober). For boliger, der er omfattet af de tidligere regler i boligreguleringsloven, og som endnu ikke har været an-vendt til helårsbeboelse i boligreguleringslovens forstand, kan korttidsudlejning fortsat være en mulighed. Dog skal udlejer sikre sig, at korttidsudlejningen ikke er i strid med lokalplanens krav om anvendelse til helårsbolig.
Udlagt til helårsbolig i lokalplan
Ifølge planloven kan der i en lokalplan optages bestemmel-ser om anvendelsen af de enkelte bygninger omfattet af lokalplanen. Dermed kan der i en lokalplan f.eks. stilles krav om, at en bygning skal anvendes til helårsbeboelse eller helårsbolig. Ligesom lov om boligforhold og den tidligere boligreguleringslov, indeholder planloven ikke en definiti-on af hvad der skal forstås ved begreberne helårsbeboelse og helårsbolig.
Ikke det samme som bopælspligten
Et krav om anvendelse til helårsbeboelse eller helårsbolig i en lokalplan er ikke det samme som bopælspligten, dvs. kravet om brug til helårsbeboelse i lov om boligforhold. I praksis kan anvendelse til beboelse i et meget begrænset omfang (et par dage om året) være tilstrækkeligt til at op-fylde et krav om helårsbeboelse i en lokalplan, hvorimod det ikke vil være tilstrækkeligt til at opfylde bopælspligten – se del 1.
Praksis skal ses i lyset af, at det ikke er nok at basere sig kun på en lokalplan for at kræve, at en bolig faktisk bliver brugt til beboelse. De begrænsede muligheder for at håndhæve et lokalplanskrav om helårsbeboelse er også baggrunden for, at reglerne i lov om boligforhold blev ændret. Nu gæl-der bopælspligten automatisk for boliger, der er fastlagt til helårsbolig i en lokalplan, der er vedtaget og offentliggjort efter 1. januar 2021. Dermed kan kravet om helårsbeboel-se i en lokalplan nu håndhæves gennem reglerne i lov om boligforhold, og kravet om bopælspligt for boliger, der er omfattet af denne love.
Udlejning til ferieformål udelukket
En erhvervsmæssig anvendelse af boligen til ferie- eller fri-tidsbolig, herunder til successiv udlejning til ferieformål, vil dog under alle omstændigheder være i strid med en lokalplan, der udlægger boliger til helårsbeboelse. Ofte vil det fremgå af forklaringerne til anvendelsesbestemmelsen i lokalplanen, som definerer bygningen til brug som helårs-bolig, at anvendelse til ferieformål eller lignende er i strid med lokalplanen. Dermed vil udlejning på hotellignede vilkår som udgangspunkt også være i strid med lokalplanen, da formodningen må være, at boligen i så fald anvendes til ferie- eller fritidsbolig.
Hvad gælder så?
Hvis en bolig er omfattet af bopælspligten, skal længden og typen af de udlejninger, der foretages, overholde bopæls-pligten. Ifølge praksis i Københavns Kommune overholdes bopælspligten ved tilmelding til folkeregisteret på adressen og/eller anvendelse til beboelse i mere end 180 nætter om året. Dog kan anvendelse i mindre omfang efter omstændighederne også overholde bopælspligten. Hvis en bolig ikke er omfattet af bopælspligten, men i stedet er omfattet af krav om anvendelse til helårsbolig i en lokalplan, vil selv korte udlejninger til beboelse være i overensstemmelse med lokalplanen. Dog vil udlejning til ferieformål være i strid med lokalplanen.
