Ejendomsmarkedet i Danmark er endnu meget trægt, viser dugfriske tal fra RED Cushman & Wakefield. Det skyldes bl.a., at potentielle sælgere endnu håber, at priserne retter sig – og at de har den finansielle styrke til at se tiden an. Men de er begyndt at rykke på sig, og et muligt brandudsalg i Sverige kan være det, som endegyldigt får danske ejendomsselskaber til at konkludere, at priserne har taget et ryk nedad.
Mandag offentliggjorde Danmarks Statistik tal der viste, at kerneinflationen i maj faldt med hele 1,1 procentpoint til 5,0 pct. Den slags gør det muligt at drømme om, at verden på den økonomiske front er ved at vende tilbage til den virkelighed, vi kendte indtil for godt et år siden, hvor inflationen og renten var ultralave.
Går det sådan, vil det alt andet lige påvirke priserne på erhvervsejendomme i opadgående retning. Og i så fald vil ejendomsfolk en dag huske 2022 og 2023 som år, hvor markedet nok bremsede op, men hvor der ikke skete det store med priserne. Investorerne på markedet tænkte langsigtet, og de cruisede hen over en forbigående markedsuro, på samme måde som de cruisede hen over f.eks. det umiddelbare chok over coronaen i foråret 2020 og over nedturen på aktiemarkedet i 2018. Men det er ikke det mest sandsynlige scenarie. Mere sandsynligt er det, at ejerne af ejendomme må erkende, at disse ejendomme ikke er så meget værd, som de har været.
Stort omsætningsfald
Friske tal, som RED Cushman & Wakefield har trukket fra ReData, viser i hvert fald, at det er mere end svært at finde købere, der vil slå til på tidligere tiders prisniveauer. I perioden januar-maj lå omsætningen af ejendomme således hele 67 pct. lavere end i de tilsvarende måneder sidste år. Markedet er således fortsat underdrejet, og skal Nicholas Thurø, managing partner i RED Cushman & Wakefield, se noget positivt i det, er det, at de potentielle sælgere er solide nok til, at de kan se tiden an og håbe på, at priserne retter sig igen.
”Mange andre markeder i Europa har oplevet en større og en hurtigere korrektion af priserne. I Danmark har vi ikke rigtigt set disse korrektioner, og det er jo også derfor, markedet står stille. Det kan tolkes på den måde, at vi i Danmark faktisk har et ret sundt ejendomsmarked, hvor der ikke er nogen, der er tvunget til at sælge,” siger Nicholas Thurø.
”Rent psykologisk har sælgerne stadig nogle højere prisforventninger end det, der er muligt lige nu. Hvis ikke de kan få f.eks. de 100 mio. kr., som mægleren tidligere stillede i udsigt, eller som naboen fik ved salget af sin ejendom, foretrækker de at vente. Så pristilpasningen sker langsomt,” uddyber han.
Den svenske krise
RED Cushman & Wakefield forventer ikke, at markedet vil nå at tø op i år. Men hvad der potentielt kan få tingene til at gå hurtigt, er udviklingen på nabomarkedet i Sverige. Her er flere af de store ejendomsselskaber økonomisk pressede, fordi de har finansieret sig med helt kortfristede obligationslån, som lige nu kommer med langt højere rentesatser end tidligere – hvis man overhovedet kan hente kapital på denne måde. Situationen kan tvinge nogle af aktørerne til at sælge store porteføljer med solide rabatter, og sker det, kan det dårligt undgå at påvirke opfattelsen af, hvad priserne skal være i Danmark. Det kan sætte gang i handelsaktiviteten, men altså til lavere priser end hidtil.
”Du kan ikke sammenligne priserne i Danmark og Sverige én til én. Men det er klart, at hvis du har en korrektion i det svenske marked, vil der alt andet lige også være en forventning om, at tilsvarende markeder bliver korrigerede. Pengene vil flyde derhen, hvor man får det største, risikojusterede afkast,” siger Nicholas Thurø.
Langt mellem udenlandske investorer
Det er allerede tydeligt, at det især er de internationalt orienterede investorer, der forholder sig skeptisk til de priser, som potentielle danske sælgere mener, der skal handles til. Hvor udenlandske investorer i en efterhånden længere årrække har stået for henved halvdelen af købersiden på det danske marked, var det ifølge RED Cushman & Wakefield kun 17 pct. i de første fem måneder af 2023.
”De udenlandske investorer er i den grad afventende. Mange af dem har kapital, som de gerne vil investere, og de regner og regner, men de kan ikke få tallene til at hænge sammen på sælgernes prisforventninger. På den positive side er sælgerne begyndt at flytte sig – og det er på nuværende tidspunkt også dem, der skal gøre det, når problemet er større usikkerhed og højere renter. Vi kan se, at de mandater, vi får ind nu, er baseret på nogle mere fornuftige afkast end det, vi så bare for et halv eller trekvart år siden,” siger Nicholas Thurø.
Færre helt store handler
Den usædvanligt høje andel af lokale investorer i de træge marked kan også være en medvirkende årsag til, at man i en enkelt prisklasse har set en forholdsvis beskeden nedgang. Det drejer sig om ejendomme til mellem 100 og 200 mio. kr., hvor omsætningen kun er 19 pct. lavere end sidste år. Det er en prisklasse, hvor mange mellemstore investorer, f.eks. erhvervsdrivende fonde og holdingselskaber, der har et løbende behov for at placere nogle penge, kan være med.
Det kan også være, at efterspørgslen efter ejendomme i netop den prisklasse er en tilfældighed. Det er trods alt kun 17 handler i 2023, der ligger til grund, så datamaterialet er beskedent, og både for de lidt dyrere og de lidt billigere ejendomme ser man markant større tilbagegang. Men Nicholas Thurø anfører, at også mange store investorer for tiden foretrækker at købe mindre ejendomme eller porteføljer, hvis de endelig skal være aktive i markedet.
”Går du to år tilbage, hvor renterne var lave, gjaldt det, at ’jo større, jo bedre’. Investorerne ville hellere købe for en hel end for halv mia. kr., og hellere for 2 end for 1 mia. kr. Fast ejendom var jo en pengemaskine, så længe man kunne finansiere dem. Det er ikke tilfældet nu. Man tør ikke binde sig for store beløb, når der er risiko for en stor korrektion forude. Så vil man hellere løbende foretage mindre investeringer. Derfor vil mange investorer gerne se på ejendomme og porteføljer til mellem f.eks. 100 og 300 mio. kr.,” siger Nicholas Thurø.
