En netop vedtaget lov, der strammer sanktionsmulighederne for rådgivere ved ejendomshandler, gav Folketinget anledning til at diskutere, hvordan ejendomsvurderinger skal foregå. Som den absolutte hovedregel skal der ske personlig besigtigelse. Denne holdning står i skarp kontrast til, hvad staten selv planlægger for sine ejendomsvurderinger.
Til oktober er det ti år siden, at den daværende S-SF-Regering nedsatte det såkaldte Engberg-udvalg, og dermed påbegyndte arbejdet med et nyt system til at udfærdige skattemæssige ejendomsvurderinger. Undervejs har der været talrige forsinkelser og budgetoverskridelser i arbejdet. Den helt store knast er, at man insisterer på, at vurderingerne skal foretages maskinelt, således at en computer spytter et tal ud, baseret på tilgængelige data. Det har vist sig at være nemmere sagt end gjort, og endnu mangler man at bevise, at det overhovedet kan lade sig gøre.
Men man holder stædigt næsen i sporet, ansporet af en forligskreds på Christiansborg, der foruden to af de tre regeringspartier består af LA, Konservative og de radikale. Så meget mere modsætningsfyldt er det, at Folketinget kun som en absolut undtagelse tillader maskinelt beregnede ejendomsvurderinger i privat regi. Her skal det foregå på den meget traditionelle måde, at man kombinerer data med en personlig besigtigelse af den pågældende ejendom.
Enstemmigt vedtaget
Paradokset fremgår af et lovforslag, som i sidste uge blev vedtaget i Folketinget med opbakning fra samtlige partier. Den nye lov handler egentligt om noget helt andet: Den giver udvidede muligheder for at sanktionere ejendomsmæglere, der sjusker eller bryder regler. F.eks. er det nu muligt betinget at frakende ejendomsmæglere retten til at udøve deres erhverv, og i bunden af skalaen får Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere mulighed for at udtale i kritik i sager, hvor forholdet er for småt til, at det udløser en advarsel.
Som en del af dette skal køberes rådgivere underlægges lov om formidling af fast ejendom, forkortet LOFE. Der er typisk tale om advokater, der hidtil har stået til ansvar i forhold til loven om juridisk rådgivning. Med ændringen var der også behov for regler i de tilfælde, hvor køberrådgiveren oplyser sin kunde om markedsværdien af en ejendom. Og her kommer betænkeligheden ved vurderinger foretaget uden at have set ejendommen: I den reviderede LOFE’s paragraf 49 hedder det, at ”foretages værdiansættelsen uden fysisk besigtigelse af ejendommen, skal den erhvervsdrivende oplyse køberen skriftligt herom.”
I paragraffens stk. 2 tilføjes det, at når rådgiveren kommer med et uforpligtende prisoverslag, uden at have besigtiget ejendommen, skal kunden ”udtrykkeligt” oplyses om såvel det uforpligtende element som om fraværet af besigtigelsen.
God ejendomsmæglerskik
I det oprindelige lovforslag var formuleringen endnu skarpere. Den blev mildnet på foranledning af Liberal Alliances Lars-Christian Brask, der i et spørgsmål til erhvervsminister Morten Bødskov påpegede, at nogle online-rådgivere bruger enten 3D-scanninger af ejendommen eller tilstandsrapporter som et alternativ til en personlig besigtigelse. I sit svar erkendte Bødskov, at den oprindelige formulering kunne så tvivl om, hvorvidt det ubetinget skulle være en pligt for købers rådgiver at besigtige en ejendom, før rådgiveren udtalte sig om værdiansættelsen.
Ministeren oplyste videre, at hensigten var at lave regler, der svarer til de regler, der allerede fandtes for sælgeres rådgiver – altså ved den helt almindelige, klassiske ejendomsmæglerfunktion. Her er det hovedreglen, at mægleren skal se ejendommen. Der kan være undtagelser fra denne regel, men mægleren skal være meget sikker på, at en af disse undtagelser er relevante, før han eller hun foretager en vurdering fra skrivebordet.
”Ved værdiansættelsen af ejendommen skal ejendomsmægleren bl.a. tage hensyn til markedsforholdene, ejendommens beliggenhed og indretning samt bygningernes alder og stand. Derfor kræver værdiansættelse uden fysisk besigtigelse, at ejendomsmægleren ad anden vej er opmærksom på og bekendt med disse forhold. Det kan være i strid med god ejendomsmæglerskik, såfremt en ejendomsmægler foretager værdiansættelse af en ejendom uden fysisk besigtigelse,” skrev Morten Bødskov i svaret til Lars-Christian Brask.
