På længere sigt stiger erhvervsejendomme mere end forbrugerpriserne, viser opgørelser fra Danmarks Statistik. Mulige investorer bør have fokus på lejekontrakten, lejernes økonomiske styrke og ikke mindst ejendommens beliggenhed.
I medierne bliver vi nærmest bombarderet med data og vurderinger om ejerboliger, fx salgspriser, liggetid og prognoser om prisudvikling – fra økonomer, banker, ejendomsmæglere og diverse statistikker. Og baseret på mange årtiers erfaring er der udbredte forventninger om, at ejerboliger på bare lidt længere sigt stiger hurtigere i værdi end de almindelige forbrugerpriser (inflationen). Som langt overvejende hovedregel bevarer og forøger mursten nemlig værdien over tid. Derfor er det fx god latin, at unge mennesker skal forsøge at få foden indenfor på ejerboligmarkedet, og så kan de gradvis rykke til en større bolig – blandt andet i kraft af værdistigningen på deres hidtidige ejerbolig.
Tredoblet værdi
Også erhvervsejendomme er historisk steget i værdi. Men mens der var over 73.000 bolighandler sidste år, så bliver der solgt væsentligt færre erhvervsejendomme, og derfor får vi langt fra lige så mange data og prognoser som for ejerboliger (og slet ikke lige så mange artikler i medierne). Imidlertid opgør Danmarks Statistik hvert år prisudviklingen for forretningsejendomme, som især omfatter butikker og kontorer.
Den seneste opgørelse er kun få uger gammel og har prisdata helt tilbage fra 1992. På 30 år er butikker og andre forretningsejendomme næsten blevet tredoblet i værdi ifølge Danmarks Statistik. Ser vi på de seneste 20 år – den periode vi normalt budgetterer med – så blev erhvervsejendomme lige knap fordoblet i værdi. I gennemsnit var den årlige værdistigning 3,65 procent. I samme periode har den årlige, gennemsnitlige stigning i forbrugerpriserne været 2,01 procent.
Interesse fra udlandet
Værdien af erhvervsejendomme vil på langt sigt ofte følge inflationen, blandt andet fordi lejeindtægterne normalt bliver reguleret efter netop den generelle prisudvikling. Og når lejeindtægterne fra en ejendom stiger, ja, så stiger værdien på ejendommen også. I perioder med meget lav inflation kan den årlige værdistigning på ejendomme endda være højere end inflationen, fordi lejekontrakter tit har en klausul om en minimumsregulering af lejen.
Tilmed har investorer i danske erhvervsejendomme de senere år kunnet set, at efterspørgslen er steget, fordi store udenlandske investorer er begyndt at købe porteføljer af butiksejendomme herhjemme. I vores seneste projekt – en SuperBrugsen-ejendom centralt i Gentofte – har vi i budgettet indlagt en anslået, gennemsnitlig stigning på 2,23 procent om året, svarende til den forventede udvikling i lejeindtægterne. I forhold til landsgennemsnittet de foregående 20 år på 3,65 procent i stigning for erhvervsejendomme er det en konservativ eller forsigtig forudsætning. Desuden er det sandsynligt, at de kommende års værdistigninger for forretningsejendomme – ligesom for ejerboliger – vil være højest i velstående områder som Gentofte.
Tre råd til investorer
For mange private investorer kan det være relevant at investere i erhvervsejendomme, fx som supplement til pensionsindskud, aktier og obligationer. Som tallene fra Danmarks Statistik viser, har der gennem tre årtier været en ganske betragtelig værdistigning. Vi anbefaler dog, at investorer gransker især tre ting ved mulige investeringer. For det første lejeren – er det en økonomisk solid og langsigtet lejer? For det andet lejekontrakten – hvor lang er den, og hvordan bliver lejen løbende reguleret? Endelig for det tredje ejendommens stand og beliggenhed – ligger den et sted med god tilstrømning af kunder, både i dag og i årene fremover?
Siden 2010 har vi udbudt næsten 100 ejendomsprojekter, hovedsageligt med lejere inden for detailhandel og fastfood. På forårets generalforsamlinger for hvert af projekterne kunne vi se, at økonomien i stort set alle ejendomme lever op til budgetterne – eller ligefrem er markant bedre. Det skyldes formentlig, at vi gennem årene har valgt at samarbejde med detailhandels- og fastfood-kæder, som er økonomisk solide og tænker langsigtet – og derfor er villige til at indgå lange kontrakter, hvilket giver ekstra sikkerhed for investorerne. Desuden lægger vi vægt på at udbyde ejendomme med optimal beliggenhed, såvel nu som på længere sigt.
Velbeliggende Coop-ejendom
Det aktuelle projekt i Gentofte afspejler vores forretningsmodel: Her står Coop-koncernen bag SuperBrugsen – og selv om 2022 har været udfordrende for dagligvarehandlen, så har Coop været en del af detailbranchen i langt over 100 år, endda som en af de allerstørste koncerner. Lejekontrakten er da også på hele 15 år, altså med stor sikkerhed for investorerne.
Endelig er ejendommen beliggende midt i en af landets mest tætbefolkede og mest velstående kommuner, hvor butikken i årevis har betjent lokale forbrugere. Selv hvis butikken, ret usandsynligt, blev lukket en dag, ville den formentlig være let for investorerne at leje ud til andre formål i kraft af den attraktive placering – og i minimum 15 år frem vil lejekontrakten sikre øget lejeindtægt og med stor sandsynlighed også vedvarende værdistigninger på ejendommen.
