Det er en myte, at udenlandske investorer holder hånden under ejendomsmarkedet i krisetider. Det er snarere omvendt, konkluderer Newsec Advisory i en nordisk analyse. Bankkrak i USA og Schweiz kan ellers give endnu større behov for den hjælpende hånd.
Med finanskrisen bremsede ejendomsmarkedet hårdt op. Der var næsten ingen reelle handler. Så kom de udenlandske investorer, og de var i høj grad medvirkende til at trække markedet i gang igen. Med dén erfaring in mente kunne man godt tro, at de udenlandske investorer kommer til undsætning igen, nu hvor aktiviteten og priserne igen har taget et dyk. Men det skal man ikke sætte næsen op efter, pointerer Newsec Advisory i sit nordiske outlook for foråret 2023. Det er en urban legend, at udenlandske investorer har denne stabiliserende funktion, skriver rådgivningsvirksomheden.
Den har gennemgået data for transaktioner i Norden siden 2005 og finder, at de udenlandske investorer tværtimod er mere opportunistiske end de hjemlige. De fylder især meget i gode tider, mens de i endnu højere grad end de lokale trækker følehornene til sig, når tingene bliver svære. Det skyldes bl.a., at de i dårlige tider typisk vil have flere muligheder for at gøre gode indkøb på deres nærmarkeder.
Den danske oplevelse efter finanskrisen skyldes også, at der forinden havde været forsvindende få udenlandske investorer på det danske marked. Derimod havde de længe været til stede på især det svenske marked.
Diskuteret på Mipim
Ejendomsmarkedet kan ellers vise sig at få endnu mere behov for en stabiliserende faktor, end det havde i forvejen. Det er i høj grad ramt af den stigende rente og usikkerheden om inflationen. Over de seneste uger er nogle bankkrak kom oveni. De skaber usikkerhed om de finansielle markeder.
Krakkene faldt tilfældigvis sammen med, at den europæiske ejendomsbranche var forsamlet til Mipim-messen i Cannes. Den var Morten Jensen, adm. direktør i Newsec Advisory med til. Han oplevede dog ikke, at nyhederne om især Silicion Valley Bank (SVB) og Credit Suisse gjorde stemningen værre.
”Der var ikke noget snak om krakkene i forhold til udenlandske investorers vilje til at investere i Danmark og Norden. Jeg tror, der er en påvirkning på den måde, at hele usikkerheden er blevet øget. Men det var ikke noget, der vakte bekymring under vores snakke på Mipim. Mange af de udenlandske investorer, f.eks. fonde og pensionskasser, er mindre afhængige af, hvad der sker på de finansielle markeder, end andre typer af investorer er,” siger Morten Jensen.
Det hører med til historien, at især et af krakkene – det i SVB – indeholder en ny erfaring, som lige skal fordøjes.
En ny slags krak
Historisk set er banker typisk krakket, fordi de har haft kunder, der ikke kunne betale deres lån tilbage. I SVB havde kunderne – typisk opstartsvirksomheder – ikke lån, men tværtimod indlån, som de hævede. Disse indlån havde SVB placeret i statsobligationer, som banken nu var tvunget til at sælge ud af til en underkurs i forhold til den værdi, man havde fået, hvis man havde kunnet beholde obligationerne til udløb.
Statsobligationer bliver ofte omtalt som risikofrie. Men der er altså alligevel en risiko for, at de taber værdi. Den erfaring kan man tage med til ejendomsmarkedet, hvor især de bedste ejendomme til dels bliver værdiansat i forhold til renten på en statsobligation. Dette fordi disse ejendomme også er meget sikre investeringer i den forstand, at huslejeindtægterne nok skal blive ved med at trille ind, ligesom renteindtægterne på en obligation gør det.
”SVB blev hårdt ramt af kursfaldene på obligationerne. Priserne på ejendomme er også faldet over de seneste kvartaler. Men det marked er slet ikke så volatilt, som aktie- og obligationsmarkederne er. På ejendomsmarkedet vil du mere se, at aktiviteten går i stå, end at priserne falder pludseligt,” siger Morten Jensen.
Han anfører også, at vi i Danmark endnu ikke har set antræk til tvangssalg af væsentlig betydning – altså hvor investorerne er nødt til at sælge i et dårligt marked. Det er den situation, der ville være sammenligneligt med det, der har ramt SVB’s obligationsbeholdning.
Robin Rich, analysechef i Newsec Advisory, anfører, at analysen af Norden ikke gælder én til én for Danmarks vedkommende. Det skyldes, at t udenlandske investorer i dag udgør en betydelig del af markedet – både sammenlignet med tidligere og i forhold til de øvrige nordiske lande. Især de norske og svenske markeder, der er præget af store, børsnoterede ejendomsselskaber, er nu om dage mere lokalt baserede, end det danske er.
