Det nordiske ejendomsmarked havde, målt på omsætning, sit dårligste år siden 2014, viser en opgørelse fra JLL og EDC International Poul Erik Bech. Vigtigste årsag er, at de mange, børsnoterede svenske ejendomsselskaber for tiden sidder i en ubehagelig klemme, som begrænser deres handlemuligheder.
Det nordiske ejendomsmarked har tiltrukket mange udenlandske investorer i årene efter finanskrisen. Her fandt man velstand og stabilitet, og dermed var afkastet på de bedste ejendomme næsten lige så sikkert som afkastet på en obligation. Og netop alternativer til obligationer var der behov for, når renten var ultralav, hvis ikke direkte negativ. På den baggrund er der heller ingen mystik i, at der i 2022, hvor renten strøg i vejret, og obligationerne igen blev et bedre alternativ, kom en opbremsning på det nordiske ejendomsmarked.
Denne opbremsning fremgår klart af en ny rapport fra Jones Lang LaSalle (JLL) og EDC International Poul Erik Bech. De opgør en samlet transaktionsvolumen i Danmark, Norge, Sverige og Finland på ca. 41 mia. euro i 2022, som dermed blev det dårligste år siden 2014 – det sidste år, hvor man stadig levede med eftervirkningerne fra finanskrisen.
Som tidligere omtalt i denne sektion er problemerne i rentestigningens kølvand ikke rigtigt synligt i helårstallene for Danmark. Det skyldes, at man nåede at gennemføre mange og store handler i første halvår, inden markedet gik i stå hen over sommeren, så 2022 sammenlagt blev et af de bedste år nogensinde.
En svær situation
I Finland steg transaktionsvolumen decideret i 2022, hvilket dog også skal ses i lyset af, at 2021 her ikke var så exceptionelt stærkt, som det var i de andre lande. Men både Norge, og især Sverige, trækker ned i den samlede, nordiske status.
“Hvis man udelukkende kigger på rapporterede transaktioner, ser det nordiske ejendomsmarked ud til at stå et fornuftigt sted. Men det er ikke helt tilfældet. Særligt ejendomsmarkedet i Sverige står i en svær situation, da virksomhedsobligationer udgør en væsentlig andel af den samlede finansiering til ejendomsinvesteringer,” forklarer Joseph Alberti, analysechef i EDC Erhverv Poul Erik Bech.
”Renten på virksomhedsobligationer er skudt i vejret i løbet af det seneste år, og markedet forventer markant flere konkurser. Det gør det dyrt og svært at låne penge for de virksomheder, der ikke kan skaffe kapital i banken. Det er ikke så udbredt i Danmark, men ikke ukendt, da selskaber som f.eks. Gefion, Oskar Group og NPV skaffer penge gennem obligationsudstedelser,” uddyber han.
Det er især de mange børsnoterede ejendomsselskaber i Sverige, der står for nedturen. De har, ifølge rapporten, gennem de seneste fire år været med i 70 pct. af ejendomshandlerne. Men i 2022 er denne andel halveret.
Lave aktiekurser
For de svenske selskaber er det særligt smerteligt, at de hurtigt har mærket rentestigningen i praksis, fordi de har finansieret sig med korte lån a la det, vi herhjemme kender som rentetilpasningslån. Men også børsnoterede ejendomsselskaber i de andre lande er udfordrede:
Så sent som sidste forår beregnede JLL, at børskurserne svarede til, at aktiemarkedet værdiansatte de godt 40 børsnoterede ejendomsselskaber i Norden ca. 15 pct. højere, end de indre værdier tilsagde. Aktieinvestorerne så altså mere værdi i de underliggende porteføljer, end selskaberne selv gjorde. I dag er det omvendt. Nu handler aktierne med en rabat på 30 pct. i forhold til de bogførte, indre værdier. Med så lav en værdiansættelse kan selskaber med presset finansiering heller ikke komme ud af deres problemer ved at udstede nye aktier.
