Gennem 2022 har man talt meget om kriser. Faktuelt er de fleste af dem dog udeblevet, anfører Colliers i forbindelse med udgivelsen af sin årlige markedsrapport. Dermed er der også håb om, at markedet, efter to kvartaler med lav aktivitet, snart kommer i gang igen. Men det vil blive til priser, der er lavere end for et år siden.
”Øv.” Det er, hvad man tænker, hvis man kommer til at købe en aktie på toppen, og den sætter sig med 10 eller 20 pct. over de følgende måneder.
Men man trykker ikke på panikknappen, og man antager ikke, at selskabet bag aktien nu må være i dyb krise. Alle investorer, professionelle såvel som investorer, ved, at der ikke er nogen endegyldig formel, der siger, hvad prisen på et aktiv skal være. Priserne ligger inden for et bånd, der bl.a. meget andet bestemmes af markedspsykologi. En gang imellem kommer man lidt for højt op eller langt ned, og så er det tid til en korrektion.
Det er sådan en korrektion, vi ser for tiden på ejendomsmarkedet. Og den er nødvendig. Det argumenterede Peter Winther, executive director og partner i Colliers, for, da ejendomsrådgiveren onsdag i sidste uge fremlagde sin årlige rapport med tal for det danske ejendomsmarked. Derimod mente han ikke, man kan sige, at markedet er ramt af en egentlig krise.
Kriser eller ej
Krisebegrebet er meget brugt i disse år. Man taler også om en multikrise, og i medierne har man i snart et år – også i denne sektion – kunnet læse dystre forudsigelser om recession og arbejdsløshed. Men faktuelt konstaterede Peter Winther under den webcast, hvor markedsrapporten blev præsenteret for et par tusinde kunder og andre interesserede, at det på den økonomiske front ikke er gået nær så galt, som mange med rette frygtede sidste forår.
”Det er fascinerende, at for 18 måneder siden var der én krise, vi kendte til, nemlig coronakrisen. Siden da har vi udviklet en inflationskrise, en fødevarekrise, en forsyningskrise, en energikrise og så videre. Så der er tales rigtigt meget om kriser, og det er jo rigtigt, at vi har fået en inflationskrise. Men vi har ikke fået en forsyningskrise, vi har ikke for alvor fået en fødevarekrise, og faktisk heller ikke en energikrise, selv om det på et tidspunkt så ud til det,” sagde Peter Winther, der pointerede, hvor forskellig situationen er i forhold til den hammer, der ramte ejendomsmarkedet for halvandet årti siden.
Lav tomgang
”Vi kan heller ikke se, at vi har noget, der ligner en finanskrise eller en bankkrise, som vi havde tilbage i 2008-2009, og vi kan faktisk heller ikke få øje på sådan en rigtig gedigen ejendomskrise. Udlejningsmarkedet er godt; der er masser af lejere og god aktivitet, der er stigende lejepriser i mange segmenter, både inden for bolig og erhverv,” sagde Peter Winther.
Økonomisk opbremsning – uanset om man ser den som en krise eller ej – rammer ofte byggeriet som noget af det første. Sådan har det også denne gang. Byggematerialer er fortsat meget dyre, og investorerne har øget deres risikopræmie ved nybyggeri, hvor man endnu ikke har endelig sikkerhed for, hvor efterspurgt det vil blive fra lejerside. Det sidste udpegede Colliers som den vigtigste begrundelse for, at der særligt har været tilbagegang inden for handler med boligejendomme i 2022. Nybyggeriet er for en stor del netop boliger. Men igen: Også nybyggeriet har været væsentligt hårdere ramt ved tidligere lejligheder med økonomisk opbremsning, understregede Peter Winther.
”Der er bygget meget i de senere år, men ikke for alvor for meget, ser det ud til, for der er stadig lav tomgang, og virksomhederne betaler deres leje. Så investorerne har sund drift i ejendommene. Kigger vi på restanceprocenterne i realkreditinstitutterne, er de også stadig utroligt lave. Så det klassiske krisetegn – at flere og flere investorer må give op og ikke kan honorere deres forpligtelser – det ser vi slet ikke,” sagde Peter Winther.
Godt år for butiksejendomme
Ser man på transaktionsvolumen, vil fremtidige læsere af de nøgne tal heller ikke opleve, at nogen krise brød ud i 2022. Ganske vist faldt transaktionsvolumen med ca. 20 pct. Men det var også efter det helt exceptionelle år 2021. Med en omsætning på 86 mia. kr. var 2022 immervæk et af de bedste år nogensinde. Hvor der som nævnt var markant mindre omsætning i boligejendomme, stod andre typer af ejendomme støt igennem året. Det gælder især logistikejendomme, men det gælder også kontor- og butiksejendomme.
Denne sidste kategori blev trukket op af en enkelt stor handel, nemlig da Magasin de Nord købte i oktober købte de ejendomme, man driver forretning i, tilbage fra ATP og PensionDanmark. Men Colliers fremhævede også, at der er stor investorinteresse i to undersegmenter: Dels butikker til dagligvarehandel, dels de såkaldte boksbutikker, som ligger i snart sagt alle byer udkanter, og hvor danskerne kører hen for at købe stort ind i Jysk, Harald Nyborg, Jem & Fix og lignende forretninger.
Udsigterne for 2023
Alt sammen bortforklarer det ikke, at der har været en stor opbremsning i ejendomsmarkedet. Groft sagt: I de første to kvartaler af 2022 holdt både priser og omsætning det høje niveau fra året forinden, men herefter gik det stærkt ned ad bakke. Ifølge Colliers faldt priserne fra fjerde kvartal 2021 til fjerde kvartal 2022 med ca. 10 pct. Derfor kan tallene for 2023 også blive rigtigt grimme, hvis ikke markedet snart retter sig. Men det tror Colliers også på, at det gør.
”Vi er i en situation, hvor renterne er steget, og det gør, at investorerne lige skal finde ud af, hvor priserne skal ligge, efter at rammebetingelserne har ændret sig. Derfor ser vi den tilstand, hvor mange er tilbageholdende. Men pengene er til stede, og egentlig vil de (investorerne, red.) gerne købe ejendomme. Så længe der er usikkerhed om, hvad den rigtige pris er, vil vi se et lidt svagt marked. Men vi føler os overbeviste om, at den repircing, der skulle til, er vi undervejs med, og vi er forhåbentligt snart igennem,” sagde Peter Winther.
Bundsolid økonomi
Colliers kommer med sine forudsigelser i den bevidsthed, at de seneste tre år er gået meget anderledes, end man forventede ved indgangen til dem. I 2020 var det coronaens ankomst, der overraskede. I 2021 var det, at markedet var så superstærkt, selv om restriktionerne stadig var i kraft, og i 2022 at markedet bremsede op, selv om pandemi og restriktioner nu var fortid.
Konklusionen må være, at verden bestemt er urolig, og måske mere vanskelig at agere i end nogen anden tid, som nuværende investorer og erhvervsledere har oplevet. Det er bare ikke ensbetydende med, at der er krise hele tiden. Tværtimod kan man sige, at de seneste tre år har vist, at økonomien, inklusive ejendomsmarkedet, er bundsolidt: Det kan tage meget dybe stød, uden at gå i gulvet.
