Andelen af kontorejendomme, der har en bæredygtighedscertificering, er generelt betydeligt højere i Øst- end i Vesteuropa. Det finder erhvervsmægleren og rådgivningsfirmaet CBRE i en analyse. Der er dog klar fremgang, og det er der også brug for, for de certificerede ejendomme indbringer højere huslejer og handles til højere priser.
Skulle man, uden forudgående viden, gætte på hvilken europæisk by, hvor den største del af kontorejendommene har en certificering for miljø og/eller bæredygtighed, ville man nok pege på en af de rige, vesteuropæiske byer, der gør sig til på det felt. København ville være et godt bud. Her har kommunen en målsætning om at blive verdens første CO2-neutrale hovedstad, og Danmark som helhed har også en ambitiøs klimalov. De vælgere, som har valgt politikerne på rådhuset og på Christiansborg, er også kunder i pensionsselskaber, som de presser til at være offensive i henseende til bæredygtighed.
Men København er meget langt fra at være nogen frontløber omkring bæredygtighedscertificering af kontorejendomme. Aarhus er det i endnu mindre grad. I begge byer er det vel under 10 pct. af kontormassen, der har en certificering. Det viser en analyse fra CBRE. De 10 pct. er på niveau med, hvad man ser i de fleste andre europæiske storbyer. Men det er langt under, hvad man ser i en række østeuropæiske byer.
Ønsker reelle informationer
Øverst på listen ligger således Rumæniens hovedstad, Bukarest. Her er ca. 75 pct. af kontorejendommene certificerede. Andre byer, hvor andelen er over 50 pct., er Prag, Budapest og Warszawa. Af de vesteuropæiske byer er det kun Stockholm og Amsterdam, der nærmer sig det niveau.
Certificeringerne er en del af en strømning hos investorer og virksomheder i disse år: Det er ikke længere nok bare at gennemføre tiltag, der isoleret set øger bæredygtigheden. I stedet skal man opgøre den samlede bæredygtighed, og dette på en måde, så det er sammenligneligt med, hvad andre gør. På den måde undgår man den såkaldte greenwashing – at beskedne forbedringer bliver oversolgt ud fra den grønne dagsorden.
Både investorer, der ærligt ønsker at agere bæredygtigt, og lejere, der ønsker at minimere deres klimaaftryk, ønsker reelle informationer. Det afspejler sig også i, at certificerede ejendomme ifølge CBRE’s analyse indbringer 6 pct. mere i husleje, end de ikke-certificerede gør. Denne ekstra fortjeneste giver også ejendommene merværdi ved salg. Købernes krav til løbende afkast er således 0,25 pct. lavere på certificerede end på ikke-certificerede ejendomme.
Stempel fra en tredjepart
Selv om det næppe kun er certificeringen i sig selv, der skaber hele merværdien, finder Dragana Marina, analysechef i CBRE, det bekymrende, at bl.a. den danske ejendomsbranche tilsyneladende ikke for alvor har taget bæredygtighedscertificeringerne til sig. Certificeringerne er især vigtige, når man skal ud på de internationale markeder; uanset om det er investorer eller lejere, man søger. F.eks. en amerikansk investor kender ikke de traditionelle danske standarder og har brug for at få niveauet af bæredygtighed målt på en måde, de kan gennemskue.
”Jeg tror kun, at certificeringerne bliver endnu mere vigtige fremover, bl.a. fordi certificeringerne bliver tilrettet til at følge den nye EU-taksonomi om bæredygtighed. Du kan godt have en ejendom, der er bæredygtig, uden at den er certificeret. Men så er det kun dig selv, der siger det. Investorerne kan bare godt lide, at ejendommen også får et stempel fra en tredjepart,” siger Dragana Marina.
På den positive side ser CBRE, at certificeringer er i klar fremgang – også i Vesteuropa. Sammenlagt er det nu 20 pct. af europæiske kontorejendomme, der er certificerede, mod 14 pct. i 2019. Og da de nævnte østeuropæiske markeder trods alt er små, ligger den mængdemæssigt store fremgang på de meget tungere vesteuropæiske markeder.
Energimærker som alternativ
Det hører med til historien, at certificeringerne heller ikke er præcis det samme i alle lande, som tillige kommer med hver deres traditioner. I Danmark er energimærkningsordningen f.eks. indarbejdet. En dansk investor eller lejer ved i store træk, hvad det indebærer, om energimærket er A, B, C eller lavere, og vil måske ikke se så meget merværdi i at få en certificering stukket i hånden. I andre lande, og specielt på de unge markeder i Østeuropa, har man ikke haft den slags ordninger. Det giver i sig selv en efterspørgsel efter en certificering, så investorer og lejere får dokumenteret ejendommens energistandard. Men Dragana Marina understreger, at de certificeringer, man har talt i Østeuropa, kvalitetsmæssigt er på højde med de vestlige. Der er altså ikke tale om skrabede certificeringer, der reelt ikke er mere end vores energimærker.
Ingen undskyldning
CBRE er en del af en amerikansk virksomhed, som selv følger trenden om, at man vil bo i ejendomme med høj klimastandard. På den baggrund skal også den ejendom ved Amager Fælledvej, som danske CBRE bor til leje i, opgraderes med en certificering, fortæller Dragana Marina. Udlejer er her C.V. Obel. For en udlejer, der får sådan en forespørgsel fra en eksisterende, god kunde, er det relativt ligefremt at lave de ønskede forbedringer og dokumentere dem med en certificering. Anderledes er det, hvis udlejer skal agere ud fra forventninger om, hvad fremtidige lejere vil efterspørge. Disse overvejelser hos udlejerne er også baggrunden for, at CBRE har foretaget analysen af omfanget af certificeringer, og effekten af dem.
”Vores kunder siger altid, at de har brug for empiriske beviser på, at det betaler sig. Nu har vi de beviser på plads, så der er ikke nogen undskyldning for ikke at gøre noget ved det,” slutter Dragana Marina.
Pæn start for certificering af eksisterende kontorer
Globalt er der især tre almindelige valgmuligheder, hvis man vil have bæredygtighedscertificeret en ejendom: Den amerikanske LEED, den britiske BREEAM og den tyske DGNB. En version af sidstnævnte, tilpasset danske forhold, er gennem godt ti år blevet udbudt af Green Building Council Denmark. De første år certificerede organisationen kun nyopførte ejendomme, men siden 2020 har også certificering af bygninger, der allerede er i drift, været på programmet. Til dato har ejerne af 38 kontorejendomme på sammenlagt 412.184 kvm. valgt at benytte DGNB-certificeringen af Bygninger i Drift, oplyser organisationen. En del flere certificeringer er desuden i proces.
Er de 38 kontorejendomme mange eller få?
Selv om kontorejendommene er af noget over gennemsnitlig størrelse, udgør de kun en lille del af den samlede bestand. Men omvendt står det klart, at der er et solidt marked for ordningen. Det var ikke nogen selvfølge. I starten gik det således trægt med at få certificeringer af nybyggeri i gang. Men hen ad vejen kom der hul på bylden, og i dag det helt almindeligt, at større erhvervsbyggerier bliver DGNB-certificeret. i 2022 er der sket en stigning på 100 pct. i certificeringer i kategorien Nye Bygninger og Omfattende Renoveringer, i forhold til 2021. Ejere af eksisterende og nye ejendomme kan også vælge at bruge LEED eller BREEAM, selv om disse ordninger ikke bliver markedsført af danske organisationer.
