To store arrangementer for ejendomsbranchen i forrige uge satte fokus på CO2-udledninger i forbindelse med opførelse og drift af ejendomme. Der kan komme endnu mere tryk på indsatsen, når et kommende EU-direktiv hæver kravene til ejendommene. Flaskehalsen er, om ejendommenes ejere har råd til at finansiere renoveringer, når verden er i krise
og finansielle myndigheder strammer kreditkravene.
Greta Thunberg deltog ikke på dette års COP27 i Egypten, men det var så sent som på COP26 i Skotland sidste år, at hun sammenfattede verdenssamfundets bestræbelser på at afværge klimaforandringer i tre ord: ”Bla bla bla”. Færdes man i ejendomsbranchen, som på globalt plan er medvirkende til en meget stor del af CO2-udledningen, er det slående, så stor afstand er mellem denne opfattelse af, at klimaindsatsen bare er tom snak, og så hvad der faktisk sker.
Aktiviteten på klimafronten fyldte f.eks. meget forrige torsdag, hvor ejendomsfolk i Danmark kunne vælge mellem to store arrangementer i København: Building Green i Forum og det årlige ”topmøde for ejendomsbranchen” i Tivoli Congress Center. På førstnævnte var den grønne omstilling i ejendomsbranchen selve emnet. Sidstnævnte var bredere, men også her havde arrangøren, EjendomDanmark, valgte at sætte klimaet øverst på dagsordenen. Første taler var således Mathieu Elshout fra Patrizia AG, som fortalte om, hvordan den europæiske ejendomsgigant gør sine ejendomme mere bæredygtige.
Grønt fokus trods krise
Dette fokus skal ses i forhold til, at situationen på ejendomsmarkedet lige nu er den mest kritiske siden finanskrisen. Store dele af markedet i Danmark er simpelthen gået i stå. Uden handler er det naturligvis svært at fastslå, hvordan priserne udvikler sig, men som omtalt i forrige udgivelse tyder data fra resten af Europa på, at ejendomspriserne er faldet et stedet mellem 10 og 30 pct., alt efter hvilken type af ejendom, det handler om. Alligevel var det altså grøn omstilling, der var øverst på programmet. Måske er det svært at tro, at kølige og topprofessionelle forretningsfolk, der forvalter milliardformuer, ser et ansvar for klimaet som deres vigtigste prioritet. Men sagen er, at hensynet til klimaet lige nu går hånd i hånd med økonomiske incitamenter.
Mathieu Elshout nævnte således en bekymring for, om ejendomme ”strander”, hvis de ikke er tilstrækkeligt klimavenlige. Altså at de mister interessen fra både potentielle lejere og købere, og dermed også mister meget af
deres værdi.
Dyr vinter for mange
I den helt aktuelle situation med høje energipriser er der en høj ekstraregning til lejere i ejendomme, der ikke er energieffektive. Energipriserne har bevæget sig nedad igen, men alle har fået en forskrækkelse og ved, at de kommende vintre kan blive meget dyrere. På det korte sigte tæller også, at mange investorer har bundet sig selv til at sætte pengene i grønne aktiver. På et mellemlangt sigte betyder det mere, at et direktivforslag, der er på vej igennem EU-systemet, stiller meget skrappe krav til ejendommes energieffektivitet. Som det ligger i det nuværende udkast til direktivet, er kravene faktisk så skrappe, at de er umulige at efterleve. Der er simpelthen ikke håndværkere nok til at foretage de renoveringer, der vil være nødvendige, fremgik det i en efterfølgende paneldebat.
Hvordan direktivet lander, må tiden vise. Måske ender kravene med at blive mildere, men alternativt kan dem, som ikke i god tid har løftet energistandarden i deres ejendomme, komme til at stå med et stort problem.
Nye finansieringskilder
Deltagerne i paneldebatten, direktør Klaus Kristiansen fra Realkredit Danmark og CEO Peter Lilja fra Heimdal Nordic, købte dog ikke helt en præmis om, at en ny vejledning fra Finanstilsynet vil gøre det svært for ejendomsselskaberne at fremskaffe den nødvendige kapital til renoveringerne. Vejledningen strammer bl.a. kravene til, hvor meget realkreditinstitutterne må belåne en ejendom, i forhold til de aktuelle huslejeindtægter.
At nogle vil blive ramt af vejledningen, var debattørerne enige om. Men Peter Lilja fremhævede, at meget finansiering i dag slet ikke sker gennem realkreditinstitutter eller banker, men f.eks. gennem direkte lån fra en pensionskasse, som ikke er underlagt vejledningen.
Klaus Kristiansen tilføjede, at realkreditinstitutterne i forvejen har en dialog med deres kunder om, hvad der
skal til for at opnå belåning. Derimod kan der være en anden alvorlig stopklods for grønne investeringer: Den lagerbeskatning, som S-regeringen har foreslået. Her var Kristian Krogh, adm. direktør i Thylander Gruppen, i en senere paneldebat om ejendomsbeskatning, meget tydelig i sit budskab: Politikerne forstår simpelthen ikke forskellen på at have formue og at have likviditet, sagde han.
Ny skat vil sløjfe likviditet
Forslaget om lagerbeskatning er pt. trukket tilbage, som alle lovforslag formelt bliver det, når et valg udskrives. Valget fjernede også det flertal, der før var for lagbeskatningen. Om Socialdemokratiet samler et nyt flertal i de aktuelle regeringsforhandlinger, kan kun tiden vise. Men kommer lagerbeskatningen, vil den tvinge ejere af ejendomme til at løbende at fremskaffe likviditet til at dække skatteregningen i de år, hvor ejendomsværdierne er steget. Og det er netop af denne likviditet, ejendomsselskaberne også skal finansiere grønne forbedringer, var Kristian Kroghs pointe. Nationalbankdirektør Lars Rohde var på scenen til dagens sidste indlæg. Han var bekymret, som en centralbankchef, hvis vigtigste opgave er at holde styr på prisudviklingen og valutaen, skal være det, når inflationen har rundet 10 pct.
Men man fornemmede, at Rohdes bekymring var reel, og måske dybere end konsensus blandt økonomer, der antager, at inflationen snart begynder at falde og vil være tilbage omkring normalen i 2024. Nationalbankdirektøren mindede således om, at økonomiske modeller er bygget over en forudsætning om, at verden vil normalisere sig over et par år: Under højkonjunktur vil modellerne vise lavere vækst forude, og vice versa. Men det er en gennemsnitsbetragtning, og i praksis kører økonomien ikke i pæne kurver. Med andre ord: Det er ingen naturlov, at inflationen vil falde til under 2 pct. i nær fremtid. Den kan forblive på et højt niveau i lang tid, og i så fald vil også renterne forblive på et højere niveau, end vi har været vant til det seneste årti.
Grøn forvirring
”Jeg tror, vi står overfor udfordrende tider,” sammenfattede Lars Rohde, inden han sluttede af med et udsagn, der viste, at han ikke havde fulgt diskussionerne om bæredygtighed tidligere på dagen, endsige noteret sig, at de var der.
Man kan naturligvis heller ikke forvente, at en vigtig taler sætter hele sin dag af til at høre alle andre indlæg. Men det er betegnende for debatter om den grønne omstilling, at mange føler sig forpligtet til at råbe vagt i gevær, mens færre lytter efter, hvad der så faktisk sker på området.
”Vi har for øjeblikket hænderne fulde af inflation, globale forsyningsproblemer og så videre. Det er som om den globale dagsorden kun kan tage et, max to, temaer. Grøn omstilling er helt forsvundet ud af den store dagsorden, og det, synes jeg, er tankevækkende. Hvis vi vil ud af energiklemmen og afhængigheden af styrer (altså regimer, red.), vi ikke bryder os særligt meget om, var det nok en ekstra grund til at se på den del, der vedrører den grønne omstilling,” lød den afsluttende kommentar fra Lars Rohde.
