Det seneste år har været turbulent for mange investorer, men ejendomme med detaillokaler har vist, at de udgør robuste investeringer, blandt andet fordi lejeindtægterne følger inflationen. Desuden er der i dag flere potentielle købere af den type ejendomme.
Mange typer af investering har de seneste 12 år måneder befundet sig i noget nær stormvejr med stigende rente, historisk høj inflation og økonomisk usikkerhed med udsigt til lavere vækst eller ligefrem tilbagegang. Aktiemarkedet har mistet omkring en femtedel af værdien, siden Rusland angreb Ukraine i februar, og stribevis af renteforhøjelser har udløst massive kurstab på obligationer. Ejendomme med udlejningsboliger blev for få uger siden ramt af regeringens hasteindgreb med et toårigt loft over stigninger i lejen. Derimod klarer mange erhvervsejendomme sig ganske fornuftigt og har bevaret deres værdi, samtidig med at driften sikrer stabile indtægter. Det gælder ikke mindst ejendomme med udlejning til detailhandel.
Først og fremmest er detailejendomme robuste i øjeblikket, fordi lejeindtægterne ifølge lejekontrakten oftest bliver reguleret efter inflationen – her rammer regeringens indgreb altså ikke, da det udelukkende er rettet mod ejendomme med lejeboliger. Reguleringen af lejen øger de løbende indtægter og – mindst lige så vigtigt – sikrer værdien på ejendommen. Værdien af ejendomme bliver især opgjort efter, hvilke lejeindtægter investor kan regne med som ejer – og når inflationen stiger, og lejeindtægterne derfor også stiger, ja, så påvirkes ejendommens værdi positivt.
Langsigtet investering
Imidlertid er fast ejendom en langsigtet investering, så det er ikke nok, at erhvervsejendomme klarer sig fornuftigt igennem et 2022, som ser ud til at blive et rædselsår for mange andre typer investeringer. Men også langsigtet er erhvervsejendomme økonomisk robuste investeringer. I Blue Capital har vi siden 2010 udbudt næsten 100 ejendomsprojekter over hele landet med en samlet værdi på næsten 3 mia. kr. Foreløbig er indtjening og værdier minimum på niveau med budgettet i alle projekter – og i mange projekter er de endda mærkbart højere.
Det skyldes blandt andet, at en vigtig del af vores forretningsmodel er at indgå langvarige lejekontrakter med økonomisk stærke detailvirksomheder inden for dagligvarer eller populære udvalgsvarer. På adskillige projekter, som har været i drift nogle år, har vi i samarbejde med investorerne kunnet forlænge lejeaftalerne.
Lange lejeaftaler og solide lejere er noget, som bank og realkredit sætter pris på, når en ejendom skal finansieres. Det samme gør andre investorer, hvis ejendommen en dag skal sælges. Og her kan vi og vores mange investorer glæde os over, at danske detailejendomme oplever stigende interesse fra udlandet. Fx købte en stor amerikansk investor i august en stribe Coop-butiksejendomme for næsten en halv milliard kroner, ligesom vi har set flere andre, store opkøb af ejendomme og porteføljer af ejendomme inden for de senere år. Dét giver ekstra sikkerhed og tryghed for de nuværende investorer.
Plads til højere rente
Men den stigende rente rammer vel også detailejendomme?
Her er svaret ”både og”. Vi bruger forskellige lånetyper til vores projekter, men oftest realkreditlån, hvor renten er låst fast i mindst 5 år. Vores investorer har derfor en høj grad af sikkerhed for, at lejen er tilpasset en eventuel kommende rentestigning. Adskillige af vores projekter er finansieret i perioden med meget lave renter og har haft usædvanligt lave renteudgifter i forhold til budgettet.
Ved de allerseneste projekter slår det højere renteniveau delvis igennem, men vi lægger altid konservative eller forsigtige budgetter – fx har vi indregnet 5,7 procent i rente inklusive bidrag over de næste 20 år ved det projekt, som netop er blevet udbudt (en stor Netto-butik og en stribe mindre kontor- og butikslejemål i Grenaa). Og dén sats ligger noget over den aktuelle rente, så reelt har investorerne lidt luft i budgettet på renteposten.
Vedrørende rente er det værd at notere sig, at projekter med erhvervsejendomme ofte har ”plads” til et højere renteniveau end ejendomme med udlejningsboliger. Boligejendomme er gennem de senere år blevet handlet til så høje priser, at afkastet til investorerne efterhånden ligger på niveau med renten eller ligefrem under renten. Derfor er det sværere at få projekter med udlejningsboliger til at hænge sammen, mens der stadig vil være økonomisk robuste projekter med detailejendomme.
