Jo mere inflation og energikrise udvikler sig, jo større usikkerhed er der om, hvorvidt de høje ejendomsværdier kan holde. Det skaber igen bekymring om långivningen til ejendomme. Vismænd foreslår udvidet regulering, alt imens Finanstilsynet har fået travlt med at håndhæve den regulering, der allerede findes.
Disse linjer er skrevet mandag formiddag, hvor den store nyhed var, at aktiemarkedet faldt med et par procent. Det skete på baggrund af den russiske udmelding fredag eftermiddag, efter fondsbørsens lukketid, om, at Rusland på ubestemt tid lukker for gastilførslen gennem rørledningen Nord Stream 1.
På aktiemarkedet kan man straks se det, når investorerne frygter dårligere tider. På ejendomsmarkedet ser man det først senere, fordi der er så få handler. Men også ejere af ejendomme kommer til at betale en pris for energikrisen. Lejere vil være nødsaget til at dreje nøglen om, eller de vil bede om midlertidigt afslag eller henstand i huslejen.
Alvoren i dette kunne man se i et par andre nyheder mandag. I Berlingske gav De Samvirkende Købmænd udtryk for, at de høje elpriser kan tage livet af lokale købmandsforretninger. 300 Daglig’Brugser understregede samme pointe ved symbolsk at holde lyset slukket i tre minutter fra kl. 12. ”Vi vil råbe politikkerne op og gøre dem opmærksomme på, at der må gøres noget, hvis de små butikker skal overleve,” sagde Anders Kaa fra brugsforeningen i Birkelse til dr.dk.
Indtjeningen truet
Begivenhederne i denne uge lægger nye lag til at en bekymring blandt myndigheder og økonomer, som især har samlet momentum her i 2022: Er den høje værdiansættelse af investerings- og erhvervsejendomme, vi har set de seneste
år, holdbar?
Ifølge teorien skulle allerede rentestigningen tage toppen af ejendomsværdierne. Mens renten på statsobligationer har været negativ, har investorerne stillet sig tilfredse med meget lave afkast på deres ejendomsinvesteringer. Kunne de få 2 eller 3 pct. i afkast på ejendommen, var det trods alt bedre end minus 1 pct. på obligationen.
Men det stadigt mere påtrængende spørgsmål er, om også den indtjening på ejendommene, som afkastprocenten beregnes ud fra, er truet. Indtil nu har en tårnhøj beskæftigelse og sunde privatøkonomier betydet, at der var god efterspørgsel på både erhvervs- og boliglejemål. Tomgangen er lav. Men det er ikke givet, at det varer ved på den måde. Det er ikke kun købmænd i mindre byer, der lider under de høje energipriser. Mange andre virksomheder gør det også – for slet ikke at tale om de private forbrugere. Selv hvis de bliver i lejemålene, er det ikke givet, at de har råd til at betale den husleje, ejendommenes ejere har budgetteret med.
Vismænd foreslår stramning
Bekymringen for ejendomsværdier handler ikke så meget om ejendomsselskaberne selv. Det er mere de mulige afledte effekter, hvis priserne falder, der er er på dagsordenen. Især de afledte effekter over for banker og realkreditinstitutter. De økonomiske vismænd skænker normalt ikke erhvervsejendomsmarkedet mange tanker, men i forårsrapporten – offentliggjort den 31. maj – fik det mere fyldig omtale. Vismændene anførte, at der er cirka lige så store udlån til erhvervsejendomme, som der er til almindelige ejerboliger. Og at det historisk set oftere har været erhvervsejendomme end ejerboliger, der har givet problemer for den finansielle sektor.
Derfor, mener vismændene, bør man overveje at stramme udlånsreglerne til erhverv, så der f.eks. bliver sat grænser for brugen af afdragsfrihed, på samme måde som der gør over for ejerboliger.
”Hvis formålet med lånebegrænsninger er at sikre den finansielle stabilitet, forekommer det (…) som udgangspunkt naturligt, at udlån til erhvervsejendomme underlægges samme makroprudentielle regulering som udlån til ejerboliger,” som vismændene formulerede det.
Finanstilsynet løfter pegefingeren
Det gør ikke bekymringen mindre, at der de seneste år har været særdeles god gang i udlånet, herunder også til bolig og erhverv. Dét har fået Finanstilsynet til at spidse blyanten. En del af den nye regulering af banker og realkreditinstitutter efter finanskrisen var de såkaldte tilsynsdiamanter. Et af punkterne i dem er, at det enkelte institut højest må have en udlånsvækst på 20 pct. om året.
Indtil nu har denne regel ikke rigtigt været relevant. Men det er den blevet oven på coronakrisen, hvor der var fuld gang i nybyggeri og renoveringer, samtidig med, at mange virksomheder var i det ekspansive hjørne, mens andre konverterede de lån, de havde fået som en del af hjælpepakkerne, til banklån. Efter sommerferien har Finanstilsynet meddelt, at først Ringkjøbing Landbobank, derefter Nykredit Bank, har overskredet udlånsloftet. For Ringkjøbing Landbobank blev prioritetslån angivet som en af årsagerne til den usædvanlige vækst. For Nykredit har det tilsyneladende mindre betydning.
”Vi kan i Nykredit oplyse, at vi er glade for at hjælpe både vores eksisterende og nye kunder med at øge deres aktivitet. Primært har vi oplevet vækst i vores bankudlån til stærke erhvervskunder, men der har også været vækst til privatkunder. Væksten kommer både fra nye og eksisterende kunder, og en del af væksten er til kortvarig mellemfinansiering. Vores bankudlånsvækst er spredt på en række forskellige sektorer, og ejendomssektoren udgør kun en lille andel,” oplyser Nykredit i en mail til EJENDOMME.
Krav til DLR
Både Ringkjøbing Landbobank og Nykredit Bank slap med venlige påmindelser om, at de skulle finde tilbage til en udlånsvækst på under 20 pct. Det vil formentlig også ske helt af sig selv for begge de to banker, da væksten i udlånsmarkedet er aftaget. Derimod var tilsynets tålmodighed åbenbart anstrengt, da det i sidste uge beskrev, at DRL Kredit i en længere periode, nemlig fra tredje kvartal 2018 til fjerde kvartal 2021, har overskredet grænsen for udlånsvækst til boligudlejningsejendomme. Ved en stikprøvekontrol fandt Finanstilsynet, at DLR især ved udlån til mindre boligudlejningsejendomme ikke har en tilstrækkelig tydelig kreditrisikoprofil. Oversat til jævnt dansk: Tilsynet mener, at DLR har været for uforsigtig med at tage nye kunder ind i den periode, hvor boligbyggeriet boomede.
Det skal der rettes op på, skriver Finanstilsynet i sin tilsynsredegørelse om DLR Kredit:
”De konstaterede mangler i instituttets kreditpolitik kombineret med den længerevarende overskridelse af tilsynsdiamantens pejlemærke for udlånsvækst til erhverv med boligformål udgør en forøget risiko. DLR får en risikooplysning herom. DLR skal foretage en stikprøvegennemgang af eksponeringer inden for udlån til privat boligudlejning med henblik på at vurdere, om instituttet har afsat nok kapital til dækning af den forøgede risiko på dette udlånssegment.”
