Indenrigs- og Boligministeriet har offentliggjort et lovudkast vedrørende ændringer i lejelovens tilbudspligtsregler, der kan få stor betydning for ejendomstransaktionsmarkedet og dettes aktører.
Udkast til nye regler om tilbudspligt
Som en udmøntning af dele af den politiske aftale af 30. januar 2020 om ”Initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger” offentliggjorde Indenrigs- og Boligministeriet den 27. juni 2022 et udkast til et lovforslag, der indeholder væsentlige ændringer i de nugældende tilbudspligtsregler i lejeloven.
De nugældende regler indeholder en lovbestemt forkøbsret for de nuværende lejere i visse beboelseslejemål til at overtage en ejendom på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side. Tilbudspligten aktiveres ved overdragelse af selve ejendommen eller ved overdragelse af kapitalandelene i det selskab, der ejer den tilbudspligtige ejendom. Med de nuværende regler er der dog indtil flere muligheder for at undgå aktivering af tilbudspligten.
De foreslåede, nye regler har til hensigt at udvide anvendelsesområdet for tilbudspligtsreglernes aktivering. Efter de nye regler aktiveres tilbudspligten således ved et såkaldt kontrolskifte over ejendommen. Begrebet kontrolskifte er i lovudkastet defineret meget bredt og har til hensigt at omfatte alle former for direkte og indirekte overdragelser af ejendomme eller rettigheder hertil.
Konsekvenser ved vedtagelse af lovudkastet
Mens det eksakte anvendelsesområde er vanskeligt umiddelbart at vurdere rækkevidden af, er det klart, at lovudkastet i sin nuværende form vil indskrænke de hidtidige muligheder for at undgå aktivering af tilbudspligten gennem dobbelt holdingstrukturer samt ved overdragelse af kapitalandelene til flere købere, hvoraf ingen af køberne opnår majoritet. Endvidere vil tilbudspligten – modsat de nugældende regler – også omfatte kontrolskifter over andre selskabsformer end A/S’er og ApS’er, herunder K/S’er og I/S’er.
Tilbudspligten vil formentlig også aktiveres i langt højere grad i forbindelse med interne omstruktureringer af ejendomsporteføljer. Modsat kontrolskiftebegrebet fastsat i lejelovens § 19 vedrørende gennemgribende forbedrede lejemål er der ikke i lovudkastet vedrørende tilbudspligtsreglerne lagt op til de samme undtagelser fra kontrolskiftebegrebet. Der er fx ikke gjort undtagelse for koncerninterne overdragelser, hvilket kan undre, idet begrundelsen for denne undtagelse for så vidt angår gennemgribende forbedrede lejemål – undgå begrænsning af koncerners mulighed for at foretage omstruktureringer og hensigtsmæssige placeringer af aktiver i bestemte koncernselskaber – også synes at gøre sig gældende i relation til tilbudspligtsreglerne.
Ejerlejlighedsopdeling
Efter de nugældende tilbudspligtsregler er ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, ikke omfattet af tilbudspligtsreglernes anvendelsesområde. Det nye lovudkast indeholder i sin nuværende form ikke nogen begrænsning i denne fritagelse. Muligheden og reglerne for at ejerlejlighedsopdele nybyggeri og eksisterende ejendomme vil derfor formentlig blive et endnu større fokuspunkt for ejendomsinvestorer og -udviklere i fremtiden.
Lovudkastet bør følges tæt
Selvom der for nuværende alene er tale om et udkast til en ændring af tilbudspligtsreglerne, synes det klart, at der er lagt op til en grundlæggende ændring af tilbudspligtsreglernes anvendelsesområde, idet reglerne fra politisk hold ønskes aktiveret i flere situationer, end det er tilfældet i dag. Det vil have – muligvis utilsigtede – konsekvenser for transaktionsmarkedets aktører, der alle bør følge udviklingen i den kommende tid.
