I lang tid satsede mange investorer på, at de nuværende problemer med verdensøkonomien ville drive over igen. Men inden for de seneste måneder er nervøsiteten steget, og nu er prisen på nogle typer af ejendomme faldet markant. Hvor dyb bliver krisen? Et afgørende element er, hvor hurtigt det lykkes centralbankerne at få styr på inflationen.
Når der opstår inflation, vil det direkte afkast på ejendomme alt andet lige stige, både målt i kroner og i procent. Huslejer kan som udgangspunkt pristalsreguleres, så selv om omkostningerne også stiger, vil der være flere penge på bundlinjen. Men alt andet er ikke lige. Når inflationen pludseligt skyder i vejret, som det er sket de seneste måneder, er det et signal om andre problemer. Lige nu gælder det især den forhøjede rente, som gør finansieringen af ejendomme dyrere. Den trækker også ejendomsværdierne, og dermed totalafkastet, ned, fordi alternative investeringer i obligationer bliver mere attraktive. Sætter inflationen sig i en dyb krise, vil der også være lejere, der fraflytter, eller som man i en periode må give rabat på huslejen – uanset at man har formel ret til at sætte den op.
Hvordan det hele summer sammen, stod klart, da Ejendom Danmark i sidste uge offentliggjorde sin seneste forventningsanalyse. Den viste det største fald i de forventede afkast over et enkelt kvartal gennem ti år.
Blødere kurver
Således går ejendomsbranchen på sommerferie i bevidstheden om, at den står med den største opbremsning siden finanskrisen. I mellemtiden har der naturligvis været coronakrisen. Den kom voldsomt og pludseligt, og den medførte meget arbejde og dårlige nerver. Men allerede efter nogle uger stod det klart, at den økonomiske del ville blive kortvarig – de ramte lejere i bl.a. detailhandlen blev hjulpet af hjælpepakker, og i kraft de adfærdsændringer, coronaen medførte, opstod nye investeringsmuligheder i både logistik- og boligsegmenterne.
Det forholder sig næsten modsat med den nuværende nedtur. Man må forvente, at det tager år, før de grundlæggende problemer med inflation og forsyningsvanskeligheder er løst, og det er svært at pege på delsegmenter af nogen betydning, som situationen kommer til gode. Til gengæld er kurverne meget blødere denne gang, og man kan håbe, at de ikke kommer til at række så langt ned. Som Morten Marott Larsen, underdirektør i Ejendom Danmark, bemærker, er krisen på sin vis slet ikke begyndt endnu.
”Det er vigtigt at understrege, at der er tale om en forventningskrise og ikke en reel økonomisk krise. Det er altså ikke sådan, at lamperne gløder højrødt endnu,” siger han.
Ændring de seneste uger
Men selv om tordenvejret, målt på faktiske parametre, endnu kun truer, kan ejendomsselskaberne ikke bare læne sig tilbage og håbe på det bedste. Om ikke andet får de et klart signal fra deres udenlandske kolleger, lyder det fra EDC Erhverv Poul Erik Bech, der har analyseret situationen sammen med sin internationale samarbejdspartner Jones Lang LaSalle (JLL).
“Der er især fra internationale investorers side en forventning om, at rentestigningerne fører til en justering af afkastet for de forskellige ejendomssegmenter. Vi drøftede forventningerne med en lang række investorer på verdens største ejendomsmesse MIPIM (i marts, red.), og her var meldingen hos langt de fleste, at man så tiden lidt an. Men denne tilgang til rentestigningerne har ændret sig de seneste uger.”
Thomas Persson, head of capital markets Nordics i JLL, uddyber:
“Vi har på det seneste oplevet, at flere internationale investorer forsøger at presse priserne ned på baggrund af det stigende renteniveau. Udviklingen vil formentlig fortsætte, og vi forventer særligt, at de segmenter, hvor købere ofte er afhængige af finansiering såsom logistikejendomme, vil være mere påvirket end segmenter, hvor købere typisk er pensionsfonde, som køber med 100 pct. egenkapital.”
Priser kan falde mere
Også Colliers har registreret investorernes nervøsitet. Peter Winther, executive director og partner, vurderer i et markedsupdate, at priserne på ejendomme i nogle segmenter er stagneret, mens de i andre segmenter og geografier er faldet med op til 10 pct. Det spiller bl.a. ind, at investorerne er nervøse for, om de i praksis vil have mulighed for at hæve huslejerne tilsvarende inflationen.
Peter Winther anfører dog i samme åndedrag, at priserne generelt steg med 10 pct. i 2021. Det vil sige, at mange ejendomme fremdeles har højere værdi end ved indgangen til 2021 – et tidspunkt, hvor der var stor optimisme omkring konjunkturerne, og hvor man antog, at de brølende 20’ere ville melde sig, så snart man havde lagt coronaen bag sig. Så værre er det trods alt heller ikke – endnu.
”Hos Colliers tør vi ikke spå om, hvorvidt ejendomspriserne er højere eller lavere om 12 måneder, men det må ikke underkendes, at der er en risiko for, at en stagnerende økonomi kan sende priserne lavere. I vores basisscenarie tror vi dog, at vi har set den væsentligste effekt på både rentemarkeder og ejendomspriser. I dagens rentemarked er allerede inddiskonteret en serie af renteforhøjelser, og en stagnerende økonomi med stagnerende efterspørgsel bør uvægerligt på sigt føre til en lavere inflation,” skriver Peter Winther.
Bedre købspriser
En krise er næsten pr. definition kendetegnet ved, at der sker uventede ting. Få havde f.eks. forudset inflation, rentestigninger i det omfang, vi har set, forsyningsvanskeligheder og højere energipriser. Der vil givetvis komme flere overraskelser i anden halvdel af 2022. Beslutningstagerne i ejendomsbranchen ved bogstaveligt talt ikke, hvilke udfordringer der venter dem på den anden side af sommeren.
Én meget konkret ting, de kan holde øje med fra sommerlandet, er dog centralbankernes udmeldinger om styringsrenter. Jerome Powell, direktør i den amerikanske centralbank, har udtalt, at man ikke længere kan udelukke, at inflationen bliver selvforstærkende, fordi aktørerne i økonomien kræver højere priser og lønninger, fordi de forventer, at andre vil gøre det samme. Hvis det bliver realiteten, kan der ventes meget større problemer forude – så må centralbankerne virkelig op og stå på bremsen.
Omvendt, hvis tallene bedrer sig, og risikoen for en forventningsbaseret inflation bliver mindre, kan man så småt ånde lettet op. Så vil man kunne se en ende på stramningen af pengepolitikken. Og i mellemtiden minder Peter Winther om, at en krise også giver muligheder. ”Konkurrencen om de mest attraktive investeringsejendomme er lavere, og der kan gøres køb til lidt bedre priser,” skriver han.
