Under coronaen steg efterspørgslen efter logistikejendomme til hidtil usete højder. Men en efterfølgende afmatning er udeblevet. Ganske vist er salget af fysiske varer til forbrugerne faldet, men det bliver mere end opvejet af, at virksomhederne skal bruge lagerplads for at gardere sig mod forsyningsvanskeligheder.
Aktien i Zoom er faldet med over 80 pct. siden efteråret 2020. Samme vej er det gået for mange andre aktiver, der nåede pludselig popularitet under lockdowns, mens omvendt mange aktiver, der dengang var dømt ude, siden er steget betragteligt i værdi. Det fortæller en historie om, at forudseenhed ikke ubetinget er de finansielle markeders stærke side. Man ser det for så vidt også på ejendomsmarkedet, hvor velbeliggende detailhandelsejendomme steg i værdi, da butikkerne fik lov at genåbne. Men netop på ejendomsmarkedet har flere af coronatidens vindere også klaret sig godt efterfølgende. Det fremhævede analysefirmaet Green Street Advisors i en præsentation i sidste måned, og det bedste eksempel er segmentet for logistikejendomme.
Under coronaen flyttede folk deres forbrug fra services, f.eks. rejser og byture, til konkrete varer, og ydermere købte de dem på nettet. Begge dele skabte påtrængende behov for lagerplads. Da forbrugsmønstret blev mere normalt, opstod til gengæld problemer med transporten, hvilket fik virksomhederne til at opbygge relativt større lagre end før. Krigen i Ukraine og nye, drakoniske nedlukninger i kinesiske havnebyer har bare gjort det endnu mere vigtigt at sikre sig at have materialer til rådighed til mere end blot den næste uge eller måned.
Hvordan de to tendenser – mindre forbrug af varer, men behov for større lagerkapacitet i virksomhederne – summer sammen, kan man se i Prologis’ regnskab for første kvartal. Selskabet med hovedsæde i San Francisco er med ca. 5000 logistikejendomme på bøgerne verdens største aktør på området.
Prologis slog i første kvartal flere af sine egne rekorder med længder. Især har det betydning for selskabet, at huslejen steg med 6,5 pct. på globalt plan, i forhold til året forinden. Det lyder måske ikke af så meget i en tid med inflation, men det skal ses i lyset af, at lejerne almindeligvis tegner langsigtede lejekontrakter, der langt hen ad vejen beskytter dem mod lejestigninger. Det er således nye lejere, der bærer broderparten af smerten – en ny lejer måtte i gennemsnit betale næsten 50 pct. mere end i første kvartal 2021.
I en online-præsentation over for aktieanalytikere forklarede ledelsen, at de fleste kunder er så optagede af at få deres forretninger til overhovedet at fungere, at de ikke har overskud til også at optimere deres logistikkæder økonomisk. Groft sagt betaler de bare den regning, de får præsenteret. Tilsvarende er der tryk på hos dem, der ellers skulle bygge nye logistikejendomme. Også de har besvær med at få materialer hjem, og desuden med at skaffe arbejdskraft. Derfor bliver byggeri forsinket, hvilket bare gør manglen på logistikfaciliteter endnu mere udpræget.
På den måde kommer Prologis til at stå i en situation, der kan sammenlignes med den, Mærsk har befundet sig gennem et års tid: Selskabet har ikke kapacitet til at betjene alle kunder, som det gerne ville. Til gengæld kan det tage forhøjede priser, så længe miseren står på. Og ligesom Mærsk i år har udbetalt ekstraordinært store udbytter til sine aktionærer, er der gode fortjenester til dem, der har sat penge i logistikejendomme.
