Anvendelse af Forward Purchase-modellen i boligbyggeri indebærer både fordele og ulemper, som bør håndteres i overdragelsesaftalen. Investor bør blandt andet sikre sig, at der skabes tilstrækkelig klarhed i udlejningsprocessen, som eventuelt kan suppleres med en egentlig lejegaranti.
Aktiviteten på ejendomsmarkedet er fortsat høj, og vi ser i højere grad, at investorerne søger mod Forward-Purchase-projekter ved erhvervelse af boligejendomme. Ved Forward-Purchase-modellen underskriver parterne en overdragelsesaftale om et byggeri, der enten er under opførelse eller endnu ikke er påbegyndt. Herved kan investor få mulighed for tidligt at erhverve attraktive boligprojekter og samtidig få en vis indflydelse på projektets endelige udformning samt opnå visse finansieringsmæssige fordele.
Formålet med denne artikel er at give indblik i udvalgte aspekter af de overvejelser, investor bør gøre sig i forbindelse med købet af en boligejendom som Forward Purchase. Investor vil eksempelvis ikke i samme grad kunne se på ejendommens udlejningshistorik eller på anden vis have sikkerhed for ejendommens fremtidige udlejningsgrad.
Klarhed i udlejningsprocessen
Udlejningen af ejendommen vil ofte påbegynde, inden ejendommen er færdig. Investor bør derfor i høj grad sikre sig, at der etableres en tilstrækkelig klarhed over ansvaret samt fremgangsmåden for udlejningen i perioden mellem overdragelsesaftalens underskrift og projektets aflevering. Vi ser både tilfælde, hvor køber, sælger eller parterne i fællesskab skal forestå udlejningen af ejendommens lejeboliger frem til closing.
I de tilfælde, hvor sælger er ansvarlig for udlejningen, bør det sikres, at udlejningen alene må ske på baggrund af §11-vilkår og standardlejekontrakt inklusive husorden, som er godkendt af investor og dennes juridiske rådgiver. Investor vil på denne måde have mulighed for at sikre, at det fremtidige afkast sikres ved, at lejekontrakterne og lejefastsættelsen sker i overensstemmelse med den gældende lejeregulering. En mangelfuld eller fejlagtig lejefastsættelse kan i værste tilfælde få stor betydning for ejendommens samlede lejeindtægt og dermed også investors forrentning af sin investering.
Sikkerhed for lejeindtægt
I det tilfælde, at investor ønsker ekstra sikkerhed for ejendommens udlejning i ejendommens første periode, kan det komme på tale at forhandle og indarbejde en egentlig lejegaranti i overdragelsesaftalen. Sælger og investor vil da indgå aftale om, at sælger ”garanterer” en på forhånd fastsat basisleje i en fastsat periode (eksempelvis de første 12 måneder fra overtagelse), eller indtil ejendommen når et vist niveau for udlejning (eksempelvis 80 %). Sælgers villighed til at lade en lejegaranti indgå i overdragelsesaftalen er på mange måder også udtryk for, at sælger tror på den fremtidige udlejning, og at ejendommens værdi kan leve op til de værdier og forudsætninger, som overdragelsesaftalen er baseret på.
Afleveringsforretningen og mangelsbegrebet
Det forhold, at ejendommen er helt eller delvist udlejet på tidspunktet for totalentreprenørens afleveringsforretning, bør også afspejle sig i overdragelsesaftalens afsnit om aflevering, heriblandt ansvaret for mangelsudbedring. Her kan det med fordel overvejes at udvide mangelsbegrebet i ABT 18 med en henvisning til det lejeretlige mangelsbegreb. Ejendommen vil således skulle afleveres i en stand, som muliggør, at ejendommen samme dag vil kunne ibrugtages af lejerne, uden at lejerne vil være berettigede til eksempelvis at hæve lejemålet, nægte overtagelse af lejemålet, kræve afhjælpning af mangler eller kræve forholdsmæssigt afslag i lejen grundet mangler i ejendommen i henhold til lejelovens bestemmelser. Ovenstående er blot nogle få eksempler på de overvejelser, parterne bør gøre sig ved brug af Forward Purchase-modellen, når byggeriet skal anvendes til boligudlejning.
