Trods coronakrise og øget nethandel har Danmark ikke haft færre ledige detailhandelslokaler i 11 år, og det er der fire hovedforklaringer på. Som investor skal du især være opmærksom på beliggenhed, på længden af lejekontrakterne og på, hvor solide dine lejere er.
Mange har været sikre på, at Danmark ville få flere tomme butikslokaler i takt med, at netvirksomheder og e-handel vandt frem, og pessimismen fik ekstra medvind, da coronaen ramte os sidste forår og udløste omfattende restriktioner. Men det er slet ikke gået så galt, som mange forudså. Tværtimod viser de nyeste tal fra Ejendomstorvet.dk, mæglernes fælles portal for erhvervslokaler, at vi skal helt tilbage til 2010 for at finde færre ledige butikslejemål.
Fire forklaringer
Vi ser især fire årsager til, at udviklingen set med udlejerøjne har været markant bedre end frygtet. For det første har nethandel ganske vist vundet terræn i et af verdens mest digitale lande. Men måske på en lidt anden måde, end de fleste havde forestillet sig. Mange butikker og kæder bruger nemlig en kombination af net og fysiske butikker, så forbrugerne fx kan få vejledning og prøve varer i butikkerne og så kan bestille hjemmefra på nettet. I mange kæder kan forbrugeren få leveret sine netbestilte varer i nærmeste butik, som dermed får en ekstra funktion – og måske opnår et ekstrasalg, når kunden henter de bestilte varer og lige køber et par småting med.
For det andet fylder de store dagligvarekæder fortsat meget i gadebilledet. Flere af dem vil stadig vokse og leder efter lokaler i nye byer og bydele. Og stort set alle kæder justerer i disse år butiksnettet, så de ældste – og typisk mindste – forretninger bliver udvidet eller flyttet til større lokaler. I dag forventer forbrugerne en bredere vifte af varer, også i lavpriskæderne, fx af økologiske varer og frisk brød. Dét øger behovet for større og mere effektivt indrettede butikslokaler.
Mere mad og drikke
For det tredje vinder cafeer og spisesteder frem både i byer og forstæder. Det er en international tendens, og i Danmark dukker især mange kaffebarer op lige nu. I de lokaler, hvor fx tøjbutikker og boghandlere er bukket under for nethandel, rykker mad og drikkevarer ofte ind i stedet. For det fjerde har vi særligt de seneste år set en tendens til, at de lokale rådhuse er blevet mere fleksible. Før kunne der være strikse regler om, at lokaler ved torve og pladser samt på de store forretningsstrøg kun måtte huse traditionelle butikker. Her er lokale regler mange steder blevet lempet, så netop cafeer og spisesteder, men også fx fitnesscentre og sundhedsklinikker har fået adgang.
Coronakrisen udløste slet ikke den frygtede butiksdød. En stribe hjælpepakker har gavnet trængte lejere, og så har privatforbruget været meget højt efter den første kriseforskrækkelse. Det hænger igen sammen med de udbetalte feriepenge-milliarder, rekordhøj beskæftigelse – og ikke mindst, at det var svært at bruge penge på rejser. I stedet har mange skruet op for forbruget herhjemme og for gør-det-selv-projekter.
Følg med i markedet
Men selv om nogle af de beskrevne tendenser kan fortsætte en rum tid, og selv om coronakrisen ikke ramte detailhandlen så hårdt som frygtet, ja, så er det som investor stadig klogt at have fokus på nogle af de klassiske råd. Eksempelvis er beliggenheden fortsat uhyre vigtig. De seneste år har vi set en tendens til en større forskel i lejeniveauerne for attraktive placeringer, som kunderne let kan komme til og fra, og så mere sekundære beliggenheder, fx i sidegader.
Vigtige er også længden på lejekontrakterne og lejernes økonomiske styrke. Jo længere tid lejekontrakterne løber, og jo mere solide dine lejere er, desto større sikkerhed har du som udlejer – og desto bedre låneforhold kan du typisk sikre dig. Banker og realkredit ser ikke kun på selve ejendommen, men også på de lejere, du har – reelt er ejendommens værdi udtryk for, hvad du opnår i lejeindtægter. Endelig er det vigtigt, at du som investor – eventuelt via en rådgiver – hele tiden følger de tendenser og bevægelser, som er i markedet, både lokalt og mere bredt. Nogle af de overordnede tendenser, vi har beskrevet, kan få yderligere fart på eller måske klinge af.
Der kan opstå andre, måske mere kortvarige bevægelser – som for få år siden da en lempet lukkelov fjernede en konkurrencefordel for kiosker og nærkøbmænd til gavn for store dagligvarebutikker. Eller hvis det lokale rådhus lemper reglerne for, hvad lokaler må bruges til – eller planlægger at udlægge nye områder til detailhandel.
