Påtænker du at investere i en ejendom med boliglejemål, eller er du udlejer af boliglejemål, bør du være opmærksom på, hvorvidt de lejekontrakter, der er tilknyttet ejendommen, er i overensstemmelse med den omfattende og meget komplekse regulering af boliglejekontrakter.
Vi har tidligere i denne artikelserie behandlet en række fokuspunkter for due diligence i komplekse ejendomstransaktioner. I denne uge stiller vi skarpt på endnu et væsentligt punkt ved overdragelsen af boligejendomme; boliglejekontrakterne. Artiklens fokus er ikke alene relevant i forhold til ejendomstransaktioner, men indeholder også eksempler på klassiske, men betydelige, faldgruber, man som udlejer kan falde i. Omfanget og tilrettelæggelsen af en due diligence-undersøgelse af boliglejeforhold vil først og fremmest afhænge af ejendommens historik. Er der tale om en nyopført ejendom varetaget af en professionel ejendomsadministrator, der som oftest har en interesse i at lejevilkårene er ensartede, vil due diligence-undersøgelserne oftest lettere kunne strømlines, end hvis der eksempelvis er tale om en ejendom af ældre dato med flere forskellige versioner af aftalevilkår blandt ejendommens lejekontrakter.
Formaliteter og fravigelser
Indgåelse af boliglejekontrakter adskiller sig som udgangspunkt ikke fra indgåelsen af andre typer af aftaler, hvorfor almindelige aftaleretlige regler finder anvendelse. Boliglejekontrakten er imidlertid underlagt en række særregler i lejeloven og i visse tilfælde boligreguleringsloven. Lejeloven omfatter som udgangspunkt alt leje af hus eller husrum og undtager udtrykkeligt boliger omfattet af almenlejeloven eller erhvervslejeloven. Som led i en ejendomstransaktion og som udlejer er det vigtigt at være opmærksom på lejelovens autorisationskrav. Lejekontrakter indgået den 1. juli 2015 eller senere skal eksempelvis være indgået på standardblanketten typeformular A, 9. udgave.
Retsvirkningen af at have anvendt en blanket uden autorisation eller i øvrigt ændret opsætning eller formatet af denne er, at den pågældende lejekontrakts vilkår, der pålægger lejeren større forpligtelser (eks. fri lejefastsættelse) eller giver færre rettigheder end angivet i lejeloven, er ugyldige. Tilsvarende gør sig gældende, hvis standardblankettens vejledning ikke er medsendt til lejer.
Lejefastsættelsen
Lejefastsættelsen er et punkt, der ofte giver anledning til juridiske findings. Udlejer vil ofte have forsøgt at aftale sig til fri lejefastsættelse. Aftale herom kan efter lejelovens § 53, stk. 3-5, som udgangspunkt gyldigt indgås, når et lejemål er beliggende i en bygning, som først er taget i brug efter den 31. december 1991, eller er beliggende i en bygning, som inden den 31. december 1991 udelukkende blev anvendt til erhvervsformål.
Det skal klart og tydeligt fremgå af standardblankettens § 11 (de særlige vilkår), at parterne har aftalt fri lejefastsættelse. I en ejendomstransaktion er det derfor særligt vigtigt at få verificeret, at der eksempelvis ér tale om en konverteret erhvervsbygning, så den frie lejefastsættelse har hjemmel i lejelovens § 53, stk. 4, og lejelovens udgangspunkt om omkostningsbestemt leje således er gyldigt fraveget. En ugyldig fravigelse vil have den konsekvens, at lejen skal fastsættes efter lejelovens regler om omkostningsbestemt leje. Den reelle økonomiske konsekvens heraf vil bero på udarbejdelsen af omkostningsbudgetter, men vil som oftest have en ikke-ubetydelig effekt på lejemålets lejeindtægt og derved indirekte ejendommens løbende afkast.
Konsekvenser
Såfremt en due diligence af lejekontrakter har givet anledning til forhold, der kan være problematiske for ejendommens lejeindtægt, eller i øvrigt indebærer en økonomisk risiko for udlejer, eks. forhold i relation til lejers istandsættelse af lejemålet, bør dette inddrages i forhandlingerne om ejendommens købesum.
