Den hidtidige omsætningsrekord fra 2017 ser ud til at blive slået i år, viser tal fra Realkredit Danmark. Det trækker bl.a. op, at det ikke længere bare danske investorer og developere, der sælger til udenlandske investorer – disse er også begyndt at handle store danske ejendomsporteføljer indbyrdes.
Hvis man ikke vidste det i forvejen, har man lært det de seneste år: Der kan pludselig ske mærkelige ting, som vender op og ned på alting, og som fra den ene dag til den gør forudsigelser og prognoser uaktuelle. Men her kort inde i september skal der også næsten ske omvæltninger på niveau med en ny pandemi, hvis ikke den hidtidige rekord for omsætning på det danske ejendomsmarked – fra 2017 – skal blive slået. Og det endda med længder. De seneste år har været hårde for segmentet af butiksejendomme, og der er også bekymring for, om dele af kontorsegmentet skal blive ramt af, at flere arbejder hjemme. Men det mere end opvejes af, at coronakrisen har været rigtig god for både bolig- og logistikejendomme, og at der generelt er en overflod af kapital, der skal placeres.
Stærk sæsoneffekt
Realkredit Danmark har i en analyse opgjort, at der i første halvår blev handlet ejendomme for 41,7 mia. kr. Realkreditinstituttet mærker i hvert fald endnu ikke tegn på, at farten på markedet er ved at gå ned, og ved helt simpelt at gange tallet for første halvår med to, når man en omsætning i helåret på 83,4 mia. kr. I 2017 var omsætningen ca. 89 mia. kr. Men virkeligheden er, at fjerde kvartal næsten altid er det klart største. Det er her, at både købere og sælgere gerne vil have afsluttet handlerne, før de lukker årsregnskabet. Den effekt ser ikke ud til at være mindre i år end sædvanligt – snarere tværtimod, fortæller Carsten Gørtz Petersen, adm. direktør i rådgivnings- og mæglerfirmaet Colliers.
”Der er i hvert fald en klar sæsoneffekt i vores omsætning. Vi har en situation, som gør, at vi disse år oplever et ganske stort pres om med den 31. december. De senere år har ca. halvdelen af vores omsætning ligget i fjerde kvartal. Det borger for, at det 2021 bliver det, som en jyde ville betegne som et overordentligt fornuftigt år,” siger Carsten Gørtz Petersen, der tilføjer, at også den pipeline af kommende transaktioner, man aktuelt arbejder med, tyder på, der kommer det sædvanlige december-peak i markedet.
Han vil dog ikke komme med et bud på, hvor stor omsætningen – også kaldet transaktionsvolumen – mere præcist bliver i 2021.
”Vi har en del transaktioner i milliardklassen, og der skal ikke være mange af dem, der bliver skubbet til første eller andet kvartal, før estimatet ikke holder længere,” siger Carsten Gørtz Petersen.
Overflod af kapital
Et nøgternt blik på corona-situationen lige nu tilsiger, at det ikke går helt så godt, som man havde troet og håbet, efter at det blev klart, at vaccinerne er på vej. I mange lande sker udrulningen af vaccinerne langsomt, og de er heller ikke så effektive, at de helt stopper smittespredningen. Alligevel regner Realkredit Danmark sig frem til, at der lige nu er positive signaler for alle de tre store segmenter – bolig, detailhandel og kontor. Det er faktisk en forbedring i forhold til første kvartal, hvor signalerne kun var svagt positive, selv om der på det tidspunkt nok var større tiltro til vaccinernes forandrende kraft. Men verdensøkonomien sprudler – uden at man helt kan afgøre, om det især skyldes ekspansiv politik fra regeringer og centralbanker, eller om der bare er opstået en ny optimisme. Og mange af de globale investorer, der lige nu flyder i penge, vil gerne placere en god del af disse i det danske ejendomsmarked.
”Vi ser et meget stort inflow af penge fra udenlandske investorer, der typisk går efter boliger, kontorer eller logistik. Det er jagten på afkast, der lige nu lægger en kraftig bund under det danske ejendomsmarked. Det er interessant at iagttage, at vi nu også ser handler, hvor udenlandske investorer handler direkte med hinanden. Der har været rigtigt mange transaktioner, hvor danske investorer og developere sælger til udenlandske investorer. Men nu sælger udenlandske investorer altså også til udenlandske investorer, og det er er bemærkelsesværdigt,” siger Carsten Gørtz Petersen.
Især boliger er interessante
Udviklingen betyder ifølge Carsten Gørtz Petersen også, at ejendomsmarkedet er blevet delt op i to. Op til en værdi på 100 mio. kr. er det primært privatinvestorer, eventuelt flere af dem i samarbejde, der køber op. Ejendomme, der er lidt dyrere end dét er sværere at sælge, for de udenlandske investorer melder først deres interesse, hvis det er ejendomme til en værdi af minimum 300-400 mio. kr., det handler om.
”Når vi kommer op på en størrelsesorden over 1 mia. kr., er der meget rift om sagerne. Især hvis man kan tilbyde det som en platform-deal, hvor der er både håndværk og administration med i pakken,” siger Carsten Gørtz Petersen.
Netop markedet for boligudlejningsejendomme var i andet kvartal ”rødglødende,” som Realkredit Danmark formulerer det. Kategorien stod for næsten 60 pct. af den samlede omsætning på ejendomsmarkedet. Investorerne er fortsat tiltrukket af den meget lave tomgang i boliger. Den betyder, at der er meget stort sikkerhed for at få afkastet fra driften hjem. Det gør en stor forskel, fordi ejeren så ikke kommer ud i den slags likviditetsproblemer, der kan blive fatale, hvis der kommer lavkonjunktur.
