Danmarks største ejendomsselskab lægger op til at foretage investeringer, der har gavnlige effekter for f.eks. miljø og klima, men som ikke giver noget direkte økonomisk afkast for selskabet selv. Men analysearbejdet, der er gået forud for den nye ESG-strategi, viser, at det langt fra altid er nogen enkel sag at blive mere bæredygtig. Der er svære spørgsmål, man skal forholde sig til undervejs.
At formulere en strategi for samfundsansvar er den store trend i erhvervslivet, men netop for virksomheder i ejendomsbranchen ligger den ikke lige til højrebenet. Ikke fordi der ikke er noget, de kan gøre, men fordi diverse lovgivning i forvejen forpligter dem til at gøre rigtigt meget.
Fra gammel tid er der plan- og fredningslovgivning, der bestemmer, hvilke typer ejendomme, der kan ligge hvor, og hvilke ejendomme ejerne er forpligtede til at bevare og vedligeholde, af hensyn til almenvellet. For en mere nutidig dagsorden er der krav til energiforbrug i ejendomme, både ved opførelse og drift, der systematisk bliver strammet med korte mellemrum. Og lejelovene forpligter, specielt på boligområdet, ejerne til at give deres kunder rettigheder og goder i et omfang, som man kun finder i meget få andre brancher.
Da ledelsen i Jeudan for år tilbage begyndte at forberede en formel politik for samfundsansvar, ledte man da også stort set forgæves efter inspiration i sin egen branche, fortæller adm. direktør Per W. Hallgren. Den politik, man alligevel nåede frem til, er beskrevet i den første selvstændige såkaldte ansvarlighedsrapport, der udkom sammen med årsrapporten i februar.
Holistisk tilgang
Per W. Hallgren kan ikke specifikt sige, hvem i eller omkring selskabet, der har efterspurgt en politik for samfundsansvar – f.eks. ejerne, bestyrelsen, medarbejdere eller kunderne. Det har alle og ingen. Som sagt, samfundsansvar er bare oppe i tiden.
”Det har gennem nogle år været et lovkrav, at man skulle forholde sig til samfundsansvar. Men det har skiftet karakter. Lovkravene er der stadig, men nu handler det om mere end bare at overholde dem. Det handler om permission to operate. Ambitionerne er skruet op. Vi har taget det første skridt, og skridtene sker med store sko,” siger Per W. Hallgren.
Han afviser samtidig, at politikken særligt tager sigter på nogle bestemte grupper – f.eks. private eller institutionelle investorer, der lægger vægt på kun at købe aktier i selskaber med en bæredygtig profil.
”Vi har en meget holistisk tilgang til samfundsansvar. Helt generelt vil vi gerne give noget tilbage til den by og det samfund, der danner rammen for vores virksomhed,” siger Per W. Hallgren.
Flere kvindelige håndværkere
Ansvarlighedsrapporten bærer dog præg af, at det endnu er nyt, at man strategisk beskæftiger sig med samfundsansvar – eller ESG, som det kaldes internationalt. Bogstaverne står for Environment (altså miljø; for tiden i praksis mest klima), Social og Governance (ledelse). Mange ting skal undersøges og analyseres, før man arbejder videre med det, fremgår det. Men der er også fastsat en række konkrete mål. For så vidt angår klimaet vil man f.eks. i 2025 op på at have rådgivet 750 kunder om energi og indeklima. 65 pct. af affaldet fra renoveringer skal til den tid genanvendes, og 90 pct. af firmabilerne skal være elbiler.
På det sociale område vil Jeudan holdes op på, at mindst 10 pct. af medarbejderne er lærlinge eller praktikanter. I dag udgør denne gruppe 12 pct. Det er samtidig et bidrag til at afværge den mangel på arbejdskraft, der truer hele ejendomsbranchen. Sygefraværet skal reduceres, personaleomsætningen skal være mindre, og så vil man gå foran med at få kvinder ind i håndværk – konkret skal andelen af kvindelige håndværkere i Jeudan være 1 procentpoint højere end i branchen som helhed.
Prisen for bæredygtighed
De fleste målsætninger kan man således nå, hvis bare er villig til at investere i dem, og Per W. Hallgren understreger, at Jeudan vil komme til at foretage investeringer, der ikke har noget direkte afkast. Men på andre punkter er hverken det moralske eller det økonomiske regnestykke så lige til at gøre op. F.eks. arbejder man med en målsætning om, at 25 pct. af Jeudans p-pladser har ladestandere til elbiler.
Men hvem skal betale for dét gilde?
”Det er ganske dyrt at lægge elkablerne til laderne ind. Men betyder det så, at vi kan tage en højere pris for dem? Det er ikke sikkert,” siger Per W. Hallgren.
En anden mulighed er at hæve prisen på alle Jeudan Parkerings p-pladser. Men det vil kunder i benzin- og dieselbiler næppe være glade for, og de vil også være tilbøjelige til at gå over til konkurrenter. En tredje mulighed er, at Jeudan selv betaler udgiften. Så vil regningen ultimativt ende hos aktionærerne, der på den måde får udmålt i kroner og ører, hvad det koster at være bæredygtig.
Risiko for bestikkelse
Der er også andre punkter, hvor det ikke er så enkelt, at man bare kan investere nogle penge, og så er man mere samfundsansvarlig,
end man var før. Et af disse punkter findes under G’et i ESG, altså ledelse. Her er der ikke formuleret konkrete målsætninger, men der indledes med at konstatere, at ”sager om bestikkelse (…) er blandt de risici, som møder Jeudan.”
For år tilbage viste flere undersøgelser, at byggefirmaer jævnligt følte sig presset til at bestikke ansatte i almene boligselskaber – f.eks. den lokale vicevært i et ejendomskompleks. Hvordan udviklingen har været på det felt siden skal være usagt, men Per W. Hallgren anerkender, at fænomenet heller ikke er ukendt i den private ejendomsbranche.
”Vi har i Jeudan den fordel, at vi selv har ansat arkitekter, projektledere, håndværkere mv. og derfor også selv kan udføre de fleste opgaver. Det er kun i særlige tilfælde, f.eks. under spidsbelastning, at vi engagerer os med underleverandører. Det imødekommer heldigvis nogle af de udfordringer, som andre aktører møder. Men der er desværre eksempler fra branchen på, hvordan underentreprenører har bestukket bygherres rådgivere for at få entrepriser, så vi tager naturligvis højde for det og er meget opmærksomme på, at det ikke sker,” siger han.
Invitation til kritik
På andre punkter kommer virkelighedens mange nuancer dog Jeudan til gode. F.eks. er det – stik mod en almindelig opfattelse – ikke lavt energiforbrug i driften, der er den vigtigste parameter for klimavenlighed i en ejendom. Langt den største del af CO2-udledningen hidrører fra opførelsen af ejendommen, hvorfor det næsten altid vil være klimamæssigt bedre at renovere en gammel ejendom end at rive den ned og i stedet bygge en ny ejendom efter bedste standarder. Det passer fint for Jeudan, hvis portefølje næsten udelukkende består af ældre ejendomme i det centrale København.
”I udgangspunktet er vi allerede en grøn virksomhed,” konstaterer Per W. Hallgren.
Men nu har Jeudan altså på eget initiativ lagt barren for sig selv en tak højere. At man dermed også inviterer til kritik, hvis det viser sig, at man misser nogle af sine egne målsætninger, tager man med som en del af processen.
