I et 2023 med ringe aktivitet på erhvervsejendomsmarkedet var det særligt omfanget af handler med boligudlejningsejendomme, der var usædvanligt lavt. Der er dog håb forude, set fra ejernes side: Fraværet af nybyggeri kan betyde højere huslejer, hvilket vil gøre ejendommene mere attraktive for købere.
Ifølge tal fra ReData blev der i fjerde kvartal sidste år handlet ejendomme for 15 mia. kr. Det var lige så meget som i de to foregående kvartaler tilsammen. Dermed var den andel af årets samlede omsætning, der faldt i årets sidste måneder, endnu større, end den plejer at være. Alligevel er der næppe nogen på markedet, der hopper og danser af begejstring. Omsætningen i foråret og sommeren var usædvanlig lav, så det er ikke noget godt sammenligningsgrundlag. Man kan ikke tale om, at året sluttede med en ketchupeffekt.
Det var især omsætningen af boligudlejningsejendomme, der trak ned i 2023. Kategorien var meget populær i slutningen af 2010’erne, hvor en velbeliggende boligejendom med stor sikkerhed for udlejningen blev set som et godt alternativ til de statsobligationer, som kom med et negativt afkast.
Set i bakspejlet begyndte uroen om boligudlejningsejendomme at melde sig allerede i slutningen af 2021, da inflation og rentestigninger tog til. I 2020 udgjorde boligudlejningsejendomme 56 pct. af den samlede transaktionsvolumen. Siden er denne andel faldet hvert år, så den i 2023 var blot 39 pct., igen ifølge ReData.
Mangel på nybyggeri
Nu er der imidlertid en ny gamechanger på vej for boligudlejningsejendommene. Realkredit Danmark konstaterer i sin temperaturmåling for ejendomsmarkedet i fjerde kvartal, udgivet tirsdag, at beskæftigelsen fortsat er stigende. Det betyder, at folk stadig har råd til at betale huslejerne. Og snart kan markedet presse disse huslejer op, fordi efterspørgslen efter boliger stiger mere end udbuddet. Det handler om nybyggeriet. Det gik i stå sammen med ejendomsmarkedet for snart to år siden, og inden længe vil det kunne mærkes.
”Den øjeblikkelige status er, at der er bygget for lidt i København, Københavns omegn er i balance, hvorimod der er bygget for meget i Aarhus. Men store ændringer er på vej. Selvom det fuldførte byggeri fortsat ligger på et meget højt niveau, så er det påbegyndte byggeri styrtdykket gennem de sidste to år, og det vil medføre en tilsvarende nedgang i det fuldførte byggeri. Byggebalancen står således overfor en kraftig bedring i de kommende år,” skriver chefanalytiker Mark Gibson i temperaturmålingen.
Forholdet betyder, at kategorien boligudlejningsejendomme i temperaturmålingen bliver opgraderet fra ”svagt negativ” til ”neutral”. Denne opgradering er dog på et hængende hår, anfører Mark Gibson.
Fortsat høj rente
Det, som fortsat trækker ned, er renterne. De faldt i november og december, men der er stadig et på langt sigt uholdbart spænd mellem markedsrenterne og det afkast, som investorerne for tiden kræver, når de køber ejendomme. Problemet kan blive løst, hvis renterne falder endnu mere. Det tror de fleste også vil ske. Men vi skal lige se det først, og hvis det ikke sker, er det svært at komme udenom, at ejendomsinvestorer må hæve deres krav til afkastet, hvilket vil trække priserne på ejendomme ned.
ReData offentliggjorde sine tal for ejendomsmarkedet allerede den 16. januar. Den samlede transaktionsvolumen på ejendomsmarkedet i 2023 blev opgjort til 42,3 mia. kr. Et nyt samarbejde bestående af syv erhvervsmæglere offentliggjorde i sidste uge et lidt højere tal, nemlig 45 mia. kr. Forskellen skyldes formentligt, at mæglerne kender til nogle handler, før disse kan ses i de offentligt tilgængelige oplysninger, som ReData baserer sig på. Mæglerens tal blev uddybet på et webarrangement hos Colliers tirsdag, efter redaktionens deadline.
