I en miniserie bestående af to klummer ser vi nærmere på mulighederne for at korttidsudleje boliger som erhvervsdrivende. Del 1 omhandler den såkaldte bopælspligt, og bopælspligtens betydning for muligheden for at korttidsudleje. I del 2 omtaler vi, hvilken betydning det har for kortidsudlejning, at en ejendom er udlagt til helårsbolig i en lokalplan. Når boliger udlejes, er det altid relevant at forholde sig til lejelovens regler. Disse behandles dog ikke som en del af denne miniserie.
Bopælspligt
Begrebet bopælspligt er ikke defineret eller brugt i hverken lov om boligforhold (den tidligere boligreguleringslov) eller i planloven/lokalplaner. Når der tales om bopælspligt menes der typisk kravet om, at en bolig skal tages i brug til helårsbeboelse i lov om boligforhold.
En lokalplan, som udlægger en ejendom til boligformål, vil ofte også indeholde bestemmelse om, at boligerne skal anvendes til helårsbeboelse. Et krav om helårsbeboelse i en lokalplan er dog ikke det samme som bopælspligten, dvs. kravet om brug til helårsbeboelse i lov om bolig forhold – læs mere herom i kommende del 2 af denne miniserie.
Hvornår er en bolig omfattet af bopælspligten?
En bolig er omfattet af bopælspligten i lov om boligforhold, hvis (i) den er fastlagt til helårsbolig i en lokalplan, der er vedtaget og offentliggjort efter 1. januar 2021, eller (ii) har været benyttet til helårsbeboelse. For boliger, der er fastlagt til helårsbolig i en lokalplan vedtaget og bekendtgjort før den 1. januar 2021, gælder de tidligere regler i boligreguleringsloven, hvorefter en bolig kun omfattes af bopælspligten, når boligen faktisk har været anvendt til helårsbeboelse. Boliger omfattet af de gældende regler i lov om boligforhold er således automatisk omfattet af bopælspligten. Denne automatik er en skærpelse i forhold til de tidligere regler i boligreguleringsloven.
Ændringen af reglerne har reelt umuliggjort korttids-udlejning af boliger omfattet af lov om boligforhold – hvilket også har været hensigten med regelændringen. Det skyldes, at udlejere af sådanne boliger er forpligtet til at overholde bopælspligten straks efter boligen kan tages i brug – uanset om boligen faktisk har været anvendt til helårsbeboelse. For boliger omfattet af de tidligere regler, og som endnu ikke har været anvendt til helårsbeboelse, kan korttidsudlejning fortsat være en mulighed. Dog vil udlejer skulle sikre sig, at korttidsudlejningen ikke er i strid med lokalplanens krav om anvendelse til helårsbolig – læs mere herom i kommende klumme (del 2).
Derudover vil udlejer også skulle sikre sig, at boligen ikke på et senere tidspunkt omfattes af bopælspligten. Dette vil være tilfældet, hvis boligen faktisk anvendes til helårsbeboelse, idet boligen da vil blive en bopælspligtig bolig, som dermed ikke længere kan anvendes til kortidsudlejning.
Hvornår anvendes en bolig til helårsbeboelse?
I Københavns Kommune opereres med faste retningslinjer for, hvornår en bolig betragtes som anvendt til helårsbeboelse. Det vil være tilfældet, hvis boligen (i) har været tilmeldt folkeregisteret, eller (ii) har været anvendt i mere end 180 nætter på et år. De danske domstole foretager derimod en helhedsvurdering. Derfor kan brug i mindre omfang end 180 nætter om året efter omstændighederne godt anses for helårsbeboelse, ligesom at en folkeregistertilmelding ikke i sig selv er afgørende for, om der er tale om helårsbeboelse. Det står dog klart, at brug til udlejning på hotellignende vilkår eller til ferieformål under ingen omstændigheder kan betragtes som helårsbeboelse. En sådan anvendelse kan dog være i strid med lokalplans krav om anvendelse til helårsbolig – læs mere herom i del 2.
Overtrædelse af bopælspligten
Manglende overholdelse af bopælspligten kan føre til bødestraf. Derudover kan der blive pålagt tvangsbøder, indtil overtrædelsen bringes til ophør.
