Efter en periode med ekstremt lidt ledig lagerkapacitet ovenpå coronaen, er situationen nu ved at normaliseres. Det skyldes bl.a., at nybyggeri bliver taget i brug, og at den økonomiske aktivitet er afdæmpet. Der er risiko for en periode med overnormal tomgang, men det mest sandsynlige scenarie er en blød landing.
Hvis man uden foregående viden kiggede på de seneste tomgangstal fra Ejendomstorvet.dk, som blev offentliggjort i ferien, kunne man godt tro, at hele ejendomsmarkedets logistiksegment var på vej ud i en dyb krise: Pr. 1. april sidste år svarede udbuddet til 1,9 pct. af den totale bestand af logistikejendomme. Siden er dét tal steget kvartal for kvartal, og pr. 1. april i år lå det på 2,9 pct.
Situationen er dog en anden: Niveauet sidste år var ekstremt lavt, fordi de dengang proppede globale logistiksystemer fik virksomheder til at efterspørge mere lagerplads i et hidtil uset omfang. Det var så til gengæld en fest for ejendomsselskaberne, der kunne sætte en høj husleje og alligevel i praksis udleje rub og stub. Dén fest ebber ud nu. Der er ingen garanti mod, at tømmermænd følger, men foreløbigt er det ikke alarmerende.
”For knap et år siden kom udbuddet af lokaler for første gang nogensinde ned under én mio. kvm. på landsplan. Siden er udbuddet steget tre kvartaler i træk til nu 1,3 mio. kvm. Som andel af de samlede lokaler er det en stigning fra 1,3 pct. til 1,7 pct., og dermed ligger udbuddet fortsat på et meget lavt niveau – f.eks. lavere end midt i det kraftige opsving i 2007, lige før finanskrisen,” udtaler Jakob Wegener, adm. direktør for Ejendomstorvet.dk.
Stort nybyggeri
I en pressemeddelelse fra boligportalen anfører to erhvervsmæglere, at den stigning i den relative tomgang, man ser nu, ikke så meget handler om, at kunderne falder fra, som at der nyopførte logistikejendomme er taget i brug. Tal fra Ejendomstorvet.dk viser da også, at den samlede mængde af kvadratmeter nu udgør 77,1 mio. – næsten to millioner mere end for et lille år siden.
”Der er blevet opført en del til udlejning, og det er nogle store klodser, f.eks. i Greve syd for København. Det giver noget rotation i markedet, for dem, der lejer sig ind i de nye byggerier, forlader nogle ældre ejendomme, som så kommer til udlejning. Samlet kan vi ikke registrere nedgang i interessen for lokaler, og den høje beskæftigelse er med til at understøtte efterspørgslen for kvadratmeter,” udtaler Stig Plon Kjeldsen, vurderingschef og partner i Savills Danmark.
”Der er stadig stor udlejning, og lejeniveauerne bevæger sig opad. Men der er blevet bygget en del rundt omkring, især i omegnen af København,” supplerer Dragana Marina, analysechef i CBRE.
Trends peger opad
Hvor perioden under coronaen altså bød på en ekstrem efterspørgsel på lagerplads, er der også to langsigtede trends, der trækker segmentet op. Den første er væksten i nethandlen, som groft sagt betyder, at mange varer, der før ville ligge i butikker, nu ligger i lagerejendomme.
Den anden er af nyere dato og handler om, at virksomhederne permanent gør deres forsyningskæder mere solide, så man er mindre sårbar over den slags geopolitiske rystelser, vi har set flere af de senere år. Et led i det er at holde større lagre. Omstillingen ses tydeligt, når man bladrer tilbage i tallene fra Ejendomstorvet.dk. Traditionelt har der været to hotspots for logistik i Danmark. Det ene er Trekantområdet, der er en del af Sydjylland, mens det andet er Vestegnen i Københavns omegn.
Begge steder har udlejerne været favoriseret af udviklingen de seneste år, så omfanget af ledige lokaler er faldet, så det endnu ligger betydeligt under niveauet fra lige før pandemien. Derimod er der nu et højere udbud i Østsjælland. Dette afspejler ikke en regional krise, men derimod at det er her – mere præcist i Køge Kommune – at meget af den nye logistik bliver opført.
Risiko for tømmermænd
Spørgsmålet er nu, om logistikmarkedet er på vej ind i en egentlig nedtur, præget af høj tomgang. En udløsende faktor her kunne være nybyggeri, men Stig Plon Kjeldsen vurderer, at der ikke er meget mere af dét på vej – rentestigningerne sidste år satte en stoppe for spekulative projekter, så pipelinen er ved at være tømt.
Mere sandsynligt kunne en lavkonjunktur ramme segmentet. Mange økonomer forventer stadig, at den økonomiske aktivitet må bremses hårdt ned på globalt plan, for at få inflationen under kontrol. Det kan også tænkes, at nogle har hamstret lagerplads, som de nu vil skille sig af med igen.
”Nogle af de små og mellemstore virksomheder er lidt usikre om den økonomiske udvikling og vurderer, om de har for meget plads. Det hører vi også fra vores kolleger i Sverige. Det er dog en del af det samlede billede, at mange virksomheder under coronaforløbet sikrede sig lidt mere plads, end de egentlig havde brug for, fordi der opstod forsinkelser på leverancer og forsyninger. Derfor ville nogle gerne ville sikre sig ekstra lagerplads, så de undgik at løbe tør for materialer og varer,” siger Dragana Marina.
Indbringende solceller
Hvordan det end går, har ejere af logistikejendomme andre punkter på dagsordenen. Et af disse er den grønne omstilling, i hvilken henseende en oplagt mulighed er at beklæde de fysisk store med solceller. Vurderingsfolkene i den danske afdeling af CBRE har udviklet en finansiel model til at beregne, hvordan det vil påvirke værdien af den enkelte ejendom at få solceller på taget. Modellen, som er beskrevet i en ny rapport, bliver også brugt at kollegerne fra andre europæiske lande, oplyser Dragana Marina.
”Siden vi har offentliggjort rapporten, er det strømmet ind med kunder. Mange af ejerne vil gerne have solceller i ejendomme, og vi kan vise, at der er en business case i det,” siger hun til EJENDOMME.
Gennemsnitligt finder CBRE, at det hæver værdien af en logistikejendom med 4,2 pct., når den får solceller på taget. Det præcise tal er naturligvis forskelligt fra ejendom til ejendomme, og det er ikke givet, at salget af elektricitet til lejerne i en direkte forstand dækker den investering, der skal til.
”Men hvis du ikke gør noget, er værdien af din ejendom i fare. Du kan stå med en ejendom, som ikke kan udlejes,” siger Darana Marina, med henvisning til, at mange lejere i dag lægger vægt på den grønne profil.
Hun oplyser videre, at det generelt har stor betydning for den direkte rentabilitet, hvor stort et areal man har – jo større, det er, jo større mulighed er der for, at man kan få et godt tilbud fra en leverandør af solceller.
