De nye regler vil tvinge ejere af de ældste og mest slidte ejendomme til at bringe dem op i en højere energiklasse. Det vil altså ikke længere være nok at leve op til nutidige krav, når man alligevel bygger nyt eller renoverer. Reglerne bliver mest stramme for det professionelle segment på ejendomsmarkedet, men de gælder også for almindelige boligejere.
Hvis du bor i en ældre ejerbolig, der langt fra lever op til energistandarderne i nybyggeri, har vinteren været dyr for dig – men ikke nær så dyr, som du kunne frygte ved fyringssæsonens begyndelse sidste efterår. Det er selvfølgelig en lettelse. Men der er ikke plads til at læne sig alt for mageligt tilbage i stolen, for der er en ny regning på vej. Den har du bedre tid til at forberede dig på, men til gengæld kan den vise sig at blive langt større.
Det handler om et nyt bygningsdirektiv, som man arbejder på i EU-systemet, og som lige nu ventes at blive vedtaget i andet halvår. Direktivet lancerer et helt nyt princip for krav til energistandarder i ejendomme. Hvis man i dag bygger et nyt hus, skal det leve op til nutidige energikrav i bl.a. bygningsreglementerne. Tilsvarende er der krav til byggematerialerne, hvis man skal renovere et allerede eksisterende hus. Det ved enhver. Det nye er, at der også vil komme krav til eksisterende ejendomme, uanset om man renoverer eller ombygger dem eller ej. Har man ejendomme i de laveste energiklasser, vil man blive forpligtet til at gøre dem mere energirigtige.
Mangel på håndværkere
De nye krav vil gælde for alle typer af ejendomme, og de kommer hårdest og hurtigst for erhvervsejendomme, inklusive boligudlejningsejendomme. Men ejerboliger er heller ikke undtaget, oplyser Morten Jarlbæk Pedersen, chefrådgiver i EjendomDanmark, der følger den politiske proces omkring direktivet tæt. Brancheforeningen har god grund til at give sit besyv med i debatten, bl.a. ved at deltage i høringsrunder. I yderste konsekvens kan ændringen i principperne for energistandarder i ejendomme få uoverskuelige konsekvenser.
Skal alle gamle ejendomme i løbet af få år løftes op til de nye minimumsstandarder, kan det – som det blev udtrykt på en konference sidste efterår – kræve flere håndværkere, end der overhovedet findes. Samtidig vil det betyde et langvarigt, opadgående pres på priserne på byggematerialer. Det ene med det andet: For nogle ejendomme kan det blive så dyrt og besværligt at leve op til kravene, at ejerne simpelthen må opgive det. I de tilfælde vil store værdier gå tabt.
Stramme tidsplaner
Helt så galt er det svært at tro, at det vil gå i praksis. Politikerne kan godt vedtage nogle regler, men hvis disse støder mod de hårde, praktiske realiteter, vil de før eller siden være nødt til at bøje sig. Sat på spidsen: Det vil næppe være politisk gangbart at efterlade flere hundrede tusinde boligejere, alene i Danmark, i teknisk insolvens, på grund af nogle regler, der er så strenge, at boligejerne umuligt kan overholde dem.
Noget, som EjendomDanmark har argumenteret for, er, at man giver ejerne af ejendomme bedre tid til at leve op til de nye regler. Som nævnt er de påtænkte regler mest kontante over for professionelle ejendomsejere. Disse arbejder som regel i forvejen med renoveringsplaner, så på den måde har de nemmere ved at håndtere det end den almindelige ejer af et parcelhus eller en ejerlejlighed. Men selv professionelle renoveringsplaner har almindeligvis en tidshorisont vel ud over ti år. Til sammenligning skal de dårligste professionelt ejede ejendomme ifølge udkastet til direktivet løftes i standard allerede inden 2027.
Respit til boligejere
Lige nu forhandles den præcise tekst i direktivet mellem rådet og parlamentet, med sidstnævnte som den part, der ønsker de strammeste regler. Ifølge parlamentet skal de professionelt ejede ejendomme i 2027 opfylde kriterierne for energimærke E i den skala, EU bruger. Denne er ikke helt sammenfaldende med den skala, vi kender fra danske energimærker. Men princippet er det samme. Fra 2030 skal de professionelt ejede ejendomme være i mindst energimærke D efter EU-skalaen.
For ejerboliger vil parlamentet i begge tilfælde givet tre års respit, så fristerne hedder 2030 i stedet for 2027 og 2033 og i stedet for 2030. Man synes dog at have forudset, at der kan komme bølgegang i vælgerhavet den dag, hvor direktivet får konkret betydning for boligejere. I hvert fald er der lagt op til, at medlemslandene skal have mulighed for yderligere at udskyde tidsfristerne for ejerboliger. Men kun til 2037, og det må højest være 22 pct. af det samlede antal boliger i et land, der får skubbet tidsfristerne.
Der er også lagt op til andre særregler, f.eks. for fredede bygninger, hvor det kan være særligt svært eller omkostningstungt at leve op til de nye regler. Men ifølge Morten Jarlbæk Pedersen er der i det politiske system generelt modvilje mod at forlænge tidsfrister, og især altså i parlamentet. Det hele handler om klimapolitik, og netop derfor er det meningen, at det skal gå hurtigt.
Krav om cykelstativer
Direktivet indeholder, særligt for professionelle ejere, andre nyskabelser end den helt store – altså kravet om, at alle bygninger skal overholde nogle absolutte krav om energistandarder. Direktivet arbejder således med, at der ikke blot vil være krav om investeringer i ejendommene selv, men også i deres omgivelser. Det kan f.eks. være krav om at etablere cykelstativer eller ladestandere til elbiler. Sådanne punkter bliver efter det oplyste stadig forhandlet, fordi det i nogle tilfælde er svært at lave bestemmelser, der giver mening i alle lande. I nogle lande, hvor ingen drømmer om at cykle til arbejde, er det f.eks. spild af ressourcer at etablere cykelstativer. I andre lande, som Danmark, er der omvendt i forvejen god infrastruktur til cyklisterne.
Mere ligefremt er det, at ejere af ejendomme får pligt til at indsamle data relateret til energiforbrug. Det spiller ind i en dagsorden, der allerede er stor i ejendomsbranchen – at hvis man skal højne ejendommes klimaaftryk, er det vigtigt at kunne måle effekterne af de enkelte tiltag, og i denne sammenhæng skal der udvikles standarder, så man kan sammenligne ejendomme med hinanden.
Tidsplanen
Det var egentligt meningen, at bygningsdirektivet skulle være vedtaget under det svenske EU-formandskab her i første halvår. Men efter det oplyste er der opstået en forsinkelse, så det i stedet er det spanske formandskab i andet halvår, der skal bringe direktivet i mål.
Herefter skal direktivet vedtages i nationale parlamenter. Det ventes at ske i 2025 eller 2026 – altså få måneder før de første tidsfrister i direktivet. Indtil direktivet er vedtaget i EU, er der dog kun tale om udkast, og der kan komme ændringer i detaljerne, og bl.a. tidsfristerne kan blive mere lempelige end dét, der er beskrevet ovenfor.
