Med et stort udvalg af lokaler kan ældre kontorer være vanskelige at få lejet ud, men tre eksperter fra EDC Erhverv Poul Erik Bech giver her deres bud på, hvordan der kommer nyt liv i ældre kontorlokaler. Udlejere bør ofte indstille sig på at sætte lejemålene i stand – og så er det vigtigt at vise potentielle lejere, hvordan de renoverede lokaler kan komme til at se ud.
Selv om tomgangen for kontorer er lavere end i tiden efter finanskrisen, så har virksomheder på lokalejagt stadig en del at vælge imellem: Omtrent 1,4 mio. m2 står tomme ifølge Ejendomstorvet.dk. Det skærper kravene til udlejerne – især hvis de fraflyttede lokaler har nogle år på bagen. For i dag er virksomheder mere kræsne og kan tillade sig at være det i kraft af det store udbud.
”Især hvis udlejere står med opsagte lejemål, der er mere end 10 år gamle, anbefaler vi at renovere og modernisere lokalerne. Vi oplever heldigvis, at langt de fleste lytter til vores anbefalinger, men der er selvfølgelig også nogle som er tilbageholdende og ikke umiddelbart vil investere i en renovering. Her spørger vi nogle gange kunderne, om de selv kunne se sig selv flytte ind i lokalerne, hvilket de sjældent kan, og så bliver beslutningen nogle gange nemmere. Det kan også være en mental proces, hvor udlejeren ændrer opfattelse, når de tre første mulige lejere ser lokalerne og siger nej tak,” fortæller Trine Mandrup, erhvervsrådgiver med base i Roskilde-afdelingen af EDC Erhverv Poul Erik Bech Sjælland.
Løfter ejendommens værdi ”Det er værd at huske på, at selv om det koster penge at investere i renoverede lokaler, så giver det samtidig et værdiløft til ejendommen. Den bliver lettere at leje ud, lejen vil ofte være højere, og så er risikoen for tomgang markant mindre,” påpeger Thor Heltborg, direktør for Koncernkunder hos EDC Erhverv Poul Erik Bech i København.
Værdiløftet kan betyde, at udlejer eller investor får adgang til finansiering i bank og realkredit. Hvis projektet også omfatter energiforbedringer, kan rentesatsen endda være særlig gunstig.
Lejernes ønskeliste
Netop lavt energiforbrug og bæredygtighed i bredere forstand er placeret højt på ønskesedlen hos lejerne. Ikke mindst de store prishop på energi sidste år betød, at fx LED-belysning og fjernvarme kom i fokus.
Allerøverst på ønskelisten hos de fleste står åbne, fleksible og lyse kontorrum, suppleret af et mix af mindre lokaler til projektarbejde, møder, fortrolige opgaver eller bare de efterhånden mange Teams-opkald. Til gengæld er efterspørgslen på klassiske cellekontorer meget lille – på nær i nogle få brancher. Det kan også være relevant at omdanne store kontorbygninger eller domicilejendomme til flerbrugerhuse, som vinder frem mange steder – og langt fra kun i de allerstørste byer. Uanset hvad ønskerne er, så har både Trine Mandrup, Thor Heltborg og deres kolleger i 19 EDC Poul Erik Bech erhvervscentre over hele landet gode kontakter til arkitekter og andre rådgivere, som kan hjælpe med en renovering eller modernisering.
Tegninger giver tryghed
Når beslutningen om at renovere er taget, så kan der dog gå lang tid, før de forvandlede lokaler står klar – og måske skal en del af projektet, fx placering af vægge og valg af farve, afgøres af de nye lejere. Derfor er det ifølge EDC Erhverv-eksperterne vigtigt at kunne vise, hvordan lejemålet kommer til at se ud.
”Det hjælper gevaldigt på udlejningen. Det er meget vigtigt at illustrere, hvordan lokalerne kommer til at se ud, for det kan omkring 70% af os ikke se eller forestille os. Fx er mange beslutningstagere vant til at tænke i økonomi og regneark; de er sjældent specielt kreativt anlagte. Det handler også om at gøre lejerne trygge i processen, og det kan tegninger eller illustrationer medvirke til,” siger Trine Mandrup.
Hun foretrækker, at udlejer river et par vægge ned og etablerer en såkaldt mockup – en slags model for, hvordan lejemålet kan komme til at se ud. Den model har Thor Heltborg brugt flere gange det seneste par år.
”Vi har fx været involveret i at udleje to store bygninger i Ballerup og Glostrup. I Ballerup havde de hidtidige lejere boet i lokalerne i 15-20 år, så de trængte til at blive renoveret. Der blev koblet en indretningsarkitekt på, at så blev der bygget en slags showroom i den del af bygningen, lejeren forlod først. Også i Glostrup blev der etableret et showroom. Et af vores mantraer er, at udlejer er nødt til at vise, hvordan lokalerne kan komme til at se ud – og det virker,” fastslår Thor Heltborg.
En af hans kolleger i det nordjyske supplerer: ”Visualiseringer kan være relevante både for store og små lokaler. Generelt er pengene givet godt ud, og det er billigere, end man lige tror. Vi har brugt det flere gange, og de potentielle lejere får en meget bedre fornemmelse af, hvilke muligheder der er,” siger Martin Brasholt Mikkelsen, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Aalborg.
To kontor-cases fra Aalborg
EDC Erhverv Poul Erik Bech Aalborg fik for nylig to udlejningsopgaver, hvor de respektive udlejere blev rådgivet til at få udarbejdet visualiseringer af de fremtidige lokaler.
”I det ene tilfælde var en loftsetage med lager over en restaurant blevet sat i stand som et såkaldt white box-lokale, der kunne indrettes efter lejerens smag. Men udfordringen er, at de færreste beslutningstagere i almindelige virksomheder kan forestille sig, hvordan det rå lokale kan blive forvandlet til indbydende kontorer,” fortæller partner Martin Brasholt Mikkelsen.
”I det andet tilfælde var to etager med klassisk institutionsindretning fra 1980’erne eller 1990’erne blevet ledige. Her var lange gange og masser af døre og vægge, og det var måske endnu sværere for de fleste at forestille sig, hvordan lokalerne kunne se ud efter en renovering. Det rådede et par skitser fra et arkitektfirma bod på.”
