For fjerde kvartal så Realkredit Danmark en lille forbedring i signalet for boligudlejningsejendomme, selv om priserne på dem faldt lidt tilbage. Den umiddelbart positive udvikling vækker dog ikke ubetinget glæde: Den øger risikoen for fremtidige renteforhøjelser, der vil være nødvendige for at få inflationen under kontrol.
Udsigterne for ejendomsmarkedet er blevet lidt bedre på det seneste – i hvert fald ifølge Realkredit Danmarks kvartalsvise temperaturmåling for investerings- og erhvervsejendomme. For kontor- og retailejendomme var signalerne i fjerde kvartal 2022 uændrede, henholdsvis svagt positivt og neutralt, mens signalet for boligejendomme var steget fra svagt positivt til positivt. Temperaturmålingen bliver foretaget på baggrund af forskellige nøgletal for dansk økonomi, samt på specifikke data om ejendomsmarkedet, som Realkredit Danmark selv ser i sin behandling af lånesager.
Den moderate forbedring følger således en trend, som også er omtalt andetsteds her i sektionen: Selv om priserne på ejendomsmarkedet har sat sig – et forhold, som også Realkredit noterer sig – har der været flere positive end negative overraskelser om den overordnede økonomi i månederne omkring årsskiftet.
I sidste uge kom der f.eks. nærmest abnormt stærke tal for det amerikanske arbejdsmarked, hvor der i løbet af en enkelt måned var kommet en halv mio. flere i beskæftigelse. Den slags får afsmittende virkning på hele verdensøkonomien, fordi USA kan importere mere, og fordi amerikanske virksomheder kan udskyde eller aflyse besparelser
– f.eks. på kontorlejemål i deres danske datterselskaber.
Bekymring for renteforhøjelser
Men ak: For tiden er verden desværre ikke så simpel, at man bare kan glæde sig over positive meldinger om den økonomiske aktivitet. De indebærer, at centralbankerne langt fra er i mål med at bekæmpe inflationen, hvorfor flere forhøjelser af styringsrenterne end de allerede planlagte kan blive nødvendige. En endnu højere rente vil ikke mindst ramme ejendomsmarkedet i form af lavere priser.
På den baggrund befinder meget af den økonomiske analyse sig for tiden i Omvendtslev: Økonomer bliver bekymrede over godt nyt, og vice versa. Mark Gibson, chefanalytiker i Realkredit Danmark, er da heller ikke entydigt glad for de positive signaler fra ejendomsmarkedet, han kan præsentere.
”Der har været talt rigtigt meget om recession, men sådan en får vi nok ikke nu. Men spørger du mig, ville jeg hellere have en betydelig vækstafmatning, så vi kan få inflationen ned, og så vi efterfølgende kan få renterne til at falde. En recession er aldrig sjov, men spørgsmålet er bare, om vi kan få inflation og rente på plads med den lille vækstafmatning, der nu er udsigt til,” siger Mark Gibson.
Tolerance om pantets værdi
Man skal ikke mange måneder tilbage, før mere eller mindre alle økonomer ventede om ikke recession, så en dyb afmatning i væksten. På den baggrund så det lidt mærkeligt ud, at Realkredit Danmarks temperaturmåling kvartal for kvartal viste signaler, der var positive eller højere, for alle de tre målte segmenter. Men nu kan man se, at signalerne holdt: Nok er priserne på ejendomme faldet hen mod slutningen af året, men de driftsmæssige afkast har der for langt de flestes vedkommende ikke været pres på. Lejerne er blevet boende, og huslejerne er blevet ved med at tikke ind.
Omkring prisfaldene vil Mark Gibson ikke helt skrive under på, at det er på ca. 10 pct. over det seneste år, sådan som Colliers har opgjort det. Men hvor Colliers ser på investeringsejendomme, har Realkredit Danmark også brugerejede ejendomme med i sin opgørelse, og her kan den registrerede prisudvikling godt være mere moderat, både når det går op og ned.For Realkredit Danmark har et dyk i priserne på erhvervsejendomme heller ikke samme alvor som tidligere, anfører Mark Gibson. Med stadigt strammere regler fra Finanstilsynet går man sjældnere op til den formelle lånegrænse. Dermed kan man også bedre tåle, at pantets værdi falder.
